某地块项目营销报告.docx

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1、某地块项目营销报告前期建议及营销报告2014/11/5616162121222332343438-Xa41.FjUC3第一部分融安宏观情况及房地产市场情况一、融安区域概况：二、融安房地产市场概况:1 .市场要紧概况：2 .市场整体情况:3 .市场产品情况:4 .市场竞争小结：第二部分项目分析一、项目地块概况：二、项目地块分析1 .项目优势：2 .项目劣势：39在县城之外，是当地人认为偏远区域”，属于目前不予考虑购买位置393 .项目机会：414 .项目风险：42三、小结：43第三部分项目地块运作思路及建议44一、项目地块运作思路：44第四部分项目定位建议58一、项目一期销售价格定位581 .项

2、目一期入市价格预测58二、项目产品定位建议：591 .项目整体产品建议：592 .项目整体建筑风格建议：593 .项目建筑空间布局建议60a.建筑群体朝向建议：60b.建筑群体空间规划建议：中心广场放射式，开放组团布局604 .各类产品定位62a.产品功能定位62b.商业功能定位62C.住宅功能定位63d.配套功能定位错误!未定义书签。5 .住宅物业设计建议：616 .项目园林设计原则建议61三、项目开发及销售步骤建议：错误!未定义书签。1.项目开发及布局建议：64a.样板区：红框中白色部分65b.第一期:开发西南面地块66C.第二期：开发项目西北、东南面地块：67d.第三期：开发项目东北角地

3、块：67第五部分项目营销思路及建议68项目营销思路68刖言：本报告是针对XX公司融安209国道路项目地块（下列如无特指均简称项目地块）根据对融安大环境、房地产市场、微观产品现状的调研，对未来进展的推断，结合项目地块情况进行分析，并根据此提出项目的运作思路及建议。要紧内容及报告结构分为下列几点：第一部融安整体概况第二部项目地块分析第三部项目地块运作思路及建议第四部项目定位第五部项目开发建议第六部项目营销思路及建议这不仅仅是一个房地产项目！这是一个新兴的城区、现代的城镇！它是长安镇向三县（融安县、融水县、三江县）辐射的开始，一个具有英伦风情的旅游.商贾现代化新城镇！它“集城市休闲、特色餐饮.文化娱

4、乐、旅游观光.主题消费.居住、配套设施于一体的多功能综合商贾新城镇！它是融安的新城市名片，是上海的新天地，是柳州的窑埠古镇。它商业齐聚，遍地商机，投资热土!融安现状:购房神经绷紧，本县市场购买消费十分慎重融安本地市场至2014年初，市场竞争趋于紧绷，某公馆项目房开跑单影响着购房者买房意向，期房楼花销售停滞严重，客户更愿意购买现房产品；县城市场相对饱与，即如半岛阳光县城购房客户，在县城已拥有自建私房与商品房住宅，客户平均名下有2套不动资产，商品房用于自住，其他房源用于出租，此类客户看中楼盘品质与地位；市场产品竞争加剧，市场价格涨势不明朗，市场目前处于放价跑量阶段，如易通一品特价一八88元nf,龙

5、耀华都一口价3380元，长安大厦、半岛阳光、富城国际、现代城等均释放折扣优惠。综合体高层竞争惨烈，多层、天地楼.别壁稀缺县城地块寸土寸金，几处动工项目均以现代都市综合体切入市场，振与财富广场、长安大厦、某某中央城等高层项目体量大、工期长、单价贵总价高、客户购买选择面宽，相互间竞争猛烈；融安市场目前未有天地楼与别墅项目，县城天地楼要紧为集体土地自建私人房，总价区间处于90-110万元,面积集中在300-350而，折合单价3000/nf出头。多层、天地楼产品稀缺度高客户购买选择无对比性，整体总价与各区域在售商铺相差不大，可吸附部分商铺投资客户；市场热销户型约1一五6三房，主销户型1一五-125nf

6、三房、四房；市场大户型存贮量大，偏小户型相对较少要紧为县份购房需求三房满足家庭居住，投资属性相对低；现阶段客户要紧来源于乡镇富裕家庭与少部分的县城客户。产品多线组合，满足各阶层购房需求融安县城无260亩以上规模大盘，本项目规模超其他竞品，正如开发融安新城区，大盘竞争上可获得市场信任与好感；项目产品类别融安市场并无直接竞争对手，但区位毫无竞争优势，且产品价格无绝对优势，需丰富产品组合拉开各价格区间，利于前期销售与回款；天地楼产品考虑楼下商铺与楼上住房分开销售（亦可整栋销售），分化本市场部分购买套房客户与小资本投资客户；通过市场仅有的联排别墅吸引金字塔尖人士,拉升项目品质感；后期推出建材市场与办公

7、、商业、酒店综合体产品满足本地市场与外地市场投资客户。项目分析最大劣势最明显优势i当地最大的项目，易形成规模效应!周边临山，较县城有居住环境的优势在县城之外，是当地人认为“偏远区域”仅有2个规划出入口，连接城市干道，交通影响较大位置较偏，西面临铁路，同时周边环境较差最有利机会不可控风险;可通过创新产品规划与创新营销模式:实现赢利:融安房地产市场在饱与，再加上县份未：i来提升幅度有限1过于明显的劣势致使项目如按常规的做法运作，将有可能陷入“滞销的局面，因此我们根据融安房地产市场情况及项目特点，在下面提出“创新产品规划及定位与创新营销模式以化解不利因素，顺利实现销售。项目运作思路:站在一个城市运营

8、商的高度，以创建融安县一个集城市休闲、特色餐饮.文化娱乐、Ii旅游观光、主题消费、居住于一体的多功能综合商贾新城镇为运作及规划思路!i通过导入当地匮乏的建筑文化（建议英伦风格）增强内涵，提升项目气质，给客户一个全新的i!感受，同时也可通过异域文化的引进，不断营造主题消费活动，有品位的推动项目!iJfi在营销上使用先造经营氛围后销售的模式，通过对项目休闲、购物消费特性”的；经营（如经营规划、样板经营.经营支持）来营造项目商业价值，从而带动销售。i使用广受欢迎的商业别墅与街区住宅”相结合构成主力销售产品线，便于快速销售。强!调商业性，带动居住性。有足够的人口入住，避免项目成为空城。i项目定位建议：

9、价格定位建议:一期使用低开高走的定价原则,均价定在4000元/平米切入市场,表达项目的性价比与投资性；整体产品定位建议：集城市休闲、特色餐饮、文化娱乐、旅游观光、主题消费、居住、配套设施于一体的多功能综合商贾新城镇各类产品定位建议：要实现项目的可持续进展,考虑到政策长期影响，我司建议做市场客户面最大的产品，将产品线拉大,有助于化解政策对项目的风险，保障项目可持续进展;产品建议以商业别墅（天地楼）,附带商业街区与住宅街区,后期增加酒店及公寓产品。项目开发建议:整个项目（南面多层部分）分成四块，分成三期进行开发，力争3年内完成销售20一五年（4万平米）2016年（6万平米）2017年（6万平米）=

10、16万平米i建设样板区展现项目品质与风格同;?期开始商业运作，带动项目人气1I*.-a*a-aamaa-aba.a-.m*ama-aba,baamb-aamaamba-,i先开发离人口最近的西南面地块，通过天地楼产品迅速回笼费金实现资金运作同时可迅速形成规模：MBMB1MB1MBBOB1MBBMBBMBBMBMBBMB开发西北、东南面地块，通过前面营造，开始丰富产品线，建设项目配套i最后开发东北面地块，建设价值最大化的高端别墅，从而获取最大利润项目营销思路：以强调新城镇为骨，英伦风情规划.建筑为肉，欧式风情休闲,消费生活方式为魂作为营销宣传的主线在营销上使用先营造经营氛围后销售的模式，通过前期

11、商业运营及商业模式设计，提升项目升值潜力与人气，吸引投资者与自用客户在宣传上重体验，轻口号，不断营造主题消费活动，及直接面对消费者的活动为主第一部分融安宏观情况及房地产市场情况一,融安区域概况：融安县，隶属于广西壮族自治区柳州市。位于广西北部，与柳州、桂林分别相距I1O公里与140公里。面积2905平方公里，辖6镇8乡140个村一五3个村。聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。东面与临桂等县接壤，南面与柳城、鹿寨等县毗邻，西面与融水县相邻，北面与三江、龙胜县交界。总人口31.84万人，县城为长安镇，县城人口7万人。融安游资源丰富，要紧旅游景区有红茶沟国家森林公园、大洲风景区等。农副名产有金桔、沙

12、田柚、罗汉果、香菌、头菜等，金桔是全国著名特产。县城长安镇市场繁荣，商贸兴旺，通讯便利，经济发达，是柳北著名的物资集散基地，有目前广西储存最完好的骑楼街，素有小柳州之美称，2010年11月17日，融安县被国务院批准为柳州次中心城市。:公路交通便利桂林.柳州双向对接焦柳铁路从北往南贯穿县境4个乡镇，在县城设有焦柳线广西段最大客运、货运火车站目前，经停融安站的列车总数达到7对铁路交通非常便利。主干道公路209国道、20171省道贯穿县境，县城公交开通了1路与2路3路公交线。融安县大部分分散乡镇需通过融安县城至融水、柳柳州，乡镇交通重要入出口，项目所处于位置处于乡镇入域“第一站，交通未来潜力巨大。经

13、济增长稳中有进，第一产业仍是要紧产业结构全县地区生产总值完成56.31亿元，增长10.4%,其中，一产完成一五.02亿元，增长6%;二产完成24.49亿元，增长11.4%;三产完成16.8亿元，增长12.4%规模以上工业总产值完成39.06亿元，增长10.06%;农林牧渔业总产值完成25.39亿元，增长6.14%;融安经济产业结构偏向第一产业，产业结构决定人口要紧分布与经济收入分配；融安县城客户市场区域饱与，增长有限，项目的要紧客源占比多数为乡镇客户及少部分的县城个体、商户、私营客户局部的高端塔尖人员。城镇收入有所增加，农民人均收入同比增长一五%全社会固定资产投资完成67.03亿元,增长22.

14、9%;财政收入完成3.86亿元，增长11.73%;社会消费品零售总额完成19.57亿元，增长一三%;城镇居民人均可支配收入完成20463元，增长10%;农民人均纯收入完成7506元，增长一五%。农业人员收入增长将推进乡镇人员入城迸度，增加市场住宅需求同时剌激零售业is展，融安市场木材市场比较发达，近两年从事木材生意收入提高较多，市场上购买住宅部分客户均是从事木材批发。注资轻工业着重进展，带动完善第一产业结构改善建设工业园区，基础设施建设投资2三0万元，工业园区完成浮石园区高压线搬迁及大岭坡、高泽园区、红卫园区给排水等工程；推动企业技术概括，完成技改投资25.38亿元，17家规模以上竹木企业自主投入技改资金5000万元实现了竹木产品升级；轻工纺织、制药、风电等企业项目启动进展，全县规模以上企业达33家。融安生态农业政策基调短时间内不可能改变,政策倾向明显的情况下涉及第一产业与轻工业项目无疑会享受政策红利,项目地块已规划综合建材市场、物流仓库.商业综合体等将引导片区经济进展，带动形成新的域区或者新“域中镇”；自然.水利.农林业资源整合，完善致力进展旅游观光行