某地铁商业初步功能规划建议书.docx

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1、某地铁商业初步功能规划建议书一、深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包含1号线与4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，估计投入营运后，共有19歹h114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔810分钟。2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了深圳市轨道网10年规划。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的

2、轨道交通。通进展迅速，专家估计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱与。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便利程度将大大提高，深圳城市土地开发与商业繁荣也将被极大带动。二、国内要紧城市地铁商业进展概述地铁为人们带来了舒适、方便与安全，它在建设的同时也制造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业与地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业与地下商业的开发，就能够形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流与客流的集中地，这样能够提高城市的土地与空间资源，并能够对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压

3、力，制造商机增进城市经济繁荣。地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3,应该有3百多个亿的带动效益，假如按照社会的投资效益，是1：5,它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，由于一期带动的项目是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源与房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，因此对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不可能能产生整体的效益，但是在一期的零售上

4、面可能回成为深圳进展一个亮点，因此商场今后的经济效应是非常明显的。下面我们将对香港、上海与广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。香港地铁：香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业与地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘与升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业与地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因要紧是依靠上盖物业与地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的

5、资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要制造利润，地铁要紧目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者,也可为地铁公司制造丰厚的利润空间。香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。香港地铁物业旗下四大商场德福广场、青衣城、杏花新城与绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场

6、甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场与杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港很多开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。关于租户，香港地铁物

7、业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客与顾客三赢的局面。香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次完全的停业翻新，过时的项目被操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。综上所述，只租不售，统筹安排是香港地铁商业成功的关键。广州地铁：2001年广州地铁在商贸方面的收入是1200万元，2002年的商贸收入是1700万元,估计今年还将以20%-30%的幅度增长。随着地铁二号线的开通，广州地铁已经转变了原先仅是市政工程的概念，逐步走向搭建商业物业利润的

8、时代。从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店与冲印店等引进二号线，到房地产商开发楼盘上大打“地铁上盖物业”的概念，都在向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。“地铁商机”最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次，刚开通的二号线在元旦期间的客流量也有7.2万人次。天河城与中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流有关。据统计，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示,这些消费者到达天河城的方式,大多数是通过地铁。据地铁公司的报告，估计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整

9、个广州市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。事实上“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所表达。开发商贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司进展的议程中。如在公园前站的人民广场开发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大型的地下商业步行街；在黄沙站，计划与香港的与黄集团共同开发占地3.2万平方米的地下商厦。尽管地铁商业商机无限，但是假如不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效果，也会带来一定风险。来自广州中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站与芳村站等地的商业经营就值得商榷。火车东站上盖商业物业要紧有中泰百盛、美

10、食街与天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线与中旅商业城等。如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一方面，城里的顾客又觉得到地铁总站太远，因此，在周围没有太多固定的居民消费群下,中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公元前站与芳村站的商业也由于没有明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商业城更适合进展酒店而不是商业。据熟悉，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，要紧是为熟悉决交通问题，

11、并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼位置与商业的CBD（中央商务区）中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，CBD的地位逐步旁落。商业规划滞后，广州地铁一号线对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始规划兴建。广州地铁公司已在2000年成立了广州地铁资源开发部,负责地铁附属资源开发利用，并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元的地铁一

12、号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8T.9亿元，而运营成本却高达2.2-2.3亿元，仍未摆脱亏损的局面。目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%,药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各类连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的地块。要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素与内部因素两方面。外部因素要紧是周围要有成熟的商业区做衬托。由于仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流与消费者。同时除地铁外，还必需有便利的地面公交体系，由于地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。而且

13、，还务必有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。商场的经营面积必需足够大，一是能够增加品种，另外则能够有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。像地铁一号线上较成功的中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势，把手机电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地

14、理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。比海地铁：上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的。1993年8月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站，当时一个25平方米的店铺每月租金约为27OO元。地铁尚未开通，商场却已领先一步开始营业，面临的自然是惨淡经营，偌大的商城里只有店老板们“独守空房”。1995年4月10日，地铁一号线全线通车，来“地下小店”逛逛的人逐步多了起来，人气慢慢在地下聚积，这令那些无法坚持而中途退出的店主们后悔不已。上海的“地铁经济”总算度过了漫长的“休眠期”。在上海地铁运营公司的运筹帷幄下，从1996年开始，上海地下慢

15、慢形成了上海火车站、人民广场与徐家汇“三大商圈”。其中徐家汇商城最大，有七八千平方米，200多个商铺，人气最旺的人民广场则有“流行前线”、“香港名店街”、“迪美购物中心”等多个连成一体的地下商场。在铁路枢纽上海站，地铁运营公司将部分商场改做旅馆，以习惯南来北往旅客的需要。徐家汇地下商场里一个营业员回忆说，在1997年生意的巅峰时期，周末客人多起来连上厕所的时间都没有，一个月下来最少也能净赚2万多。1997年7月1日，一号线向南延伸了5.25公里，达到21.35公里。1999年9月20日，横跨黄浦江的地铁二号线投入试通车，与运行中的一号线构成上海地下轨道交通的“十字”框架，总长37公里。一号线地

16、下商铺的成功大大激励了投资者,二号线正式运行后不久，沿线各大车站商场的经营场地就被租赁一空。据统计，从地铁一号线开通至1999年，沿线房价上升了15%。风光了几年以后，上海“地铁经济”出现了下滑趋势。“拦路虎”居然是手机信号!1999年，手机开始在上海的年轻人中间普及，但地铁里的手机信号一直不好。一个店主说，经常有的顾客在店里逛了一半，突然接到电话，因此就匆匆离开了地铁，营业额不可遏止地往下掉。2OOO年12月，轨道交通明珠线投入试运行，分流了一批原先乘坐地铁的乘客,地铁里拥挤不堪的情况得以缓解，“地下商城”的购物环境也随之好了起来。2OO1年3月，困扰人们多时的地铁手机信号问题终于得到熟悉决。移动通信信号在上海地铁一号线与二号线站台、站厅相继开通，在各个地铁车站内乘客均可用手机通话。当时就有专家分析，上海的地铁经济将蓄势反弹。果然，从2OO1年起，地铁站邻近的房产率先火爆起来。彭