某地房地产业的现状和问题分析.docx

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1、某地房地产业的现状和问题分析前言乐山市有非常丰富的自然资源与文化资源，举世闻名的乐山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江汇合处。改革开放以来乐山在各方面取得了很大的成绩，作为国民经济支柱产业的房地产业也迅速的进展，特别是成乐高速公路的贯穿，在缩短了成都与乐山市距离的同时，也为乐山的房地产开发提供了新的历史机遇。2004年，是乐山市房地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资71224万元,增长18%；施工面积98.24万平方米，增长2.8%o全年商品房竣工面积20.8万平方米：商品房销售47.58万平方米，销售面积超过竣工面积，说明房地产市场呈供求短缺之势。进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求

2、态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达22700万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%170%o但同时务必冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，尽管一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。在中国范围内，乐山城市的知名度非常低，很多外省人认为乐山是一个县城。这与乐山市的城市定位与进展目标极不相称。毕竟原因何在?通过笔者的调查，原因有很多，其中从重要的房地产业角度来看，乐山房地产业的市场化程度还不高，市场还不规范；乐山房地产企业规模小，

3、短视现象严重；乐山现代化的房地产业体系还没有建立；乐山市市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，特别是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。通过分析，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产进展战略，以市场需求为导向，利用比较优势，创建有乐山特色的房地产产品，形成自己的优势；建立现代化的房地产业体系，并制造有利于乐山市房地产业进展的环境。才是乐山房地产业的出路。本文拟从管理学的角度出发，运用产业进展理论的一些观点，使用大量乐山实际的案例，对乐山市房地产业的进展问题，作一些初步的探讨，并提出相应计策。摘要四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治

4、”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年历史的国家历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之中，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。在这样一座美丽的城市里，作为乐山城市建设的支柱产业之一的房地产业，在近几年取得了很大的进展。但是同时也应看到，乐山市区的房地产还未形成功能完善、布局合理的结构，房地产产品及服务层次不能与区位优势、资源条件相匹配。在一定程度上说，乐山房地产业的进展已经滞后于城市建设的需要。2003年四川省政府、乐山市政府提出了“打造中国第一山”的宏伟计划，给房地产业的进展带来了难得的机遇。面对这样的局面，作为支柱产业的房地产业的进

5、展应立足于新的高度，思索如何充分发挥房地产的优势，表达城市的形象，如何与经营城市的理念更好的结合。本文正是研究这一范围的内容。上篇从分析房地产业的重要性入手，通过对乐山房地产业的现状与问题分析，阐述了乐山房地产业的进展是经营城市的必定要求，有助于“精雕细刻山水城市”计划的实现,有助于促进经济的进展，人民居住环境的改善；同时也根据乐山房地产进展的情况分析了存在的种种问题：乐山房地产规模小；产品特色不突出；企业融资渠道单一；房地产市场不规范等等。下篇则是根据上篇对乐山房地产业进展问题的分析，重点对计策进行了阐述。从宏观上要理清思路，制造有利于房地产业进展的环境；继续深化机制改革，实施可持续进展战略

6、；积极开拓房地产开发的融资渠道。从微观上要以市场需求为导向，配合城市建设的需要；增强创新意识，开发出有特色的房地产产品；企业也需要苦练内功，构建自己的核心竞争力。本文是作者结合自己的调查实践，在参考了有关的资料的基础上写成的。由于水平有限，不妥之处在所难免，忘各位同行与老师批判指正。关键词：乐山市房地产业进展计策上篇：乐山房地产业的现状与问题分析第一章乐山房地产业进展的重要性第一节符合乐山城市建设的需要乐山市经营城市的指导思想是：按照建设国际旅游城市、四川的经济强市与最优美城市的总体要求，以改善城市环境、增强城市功能、提高城市竞争力为目标，以科学规划为龙头，以经营城市资产为支点，高起点规划、高

7、标准建设、高效能管理、高水平经营，进一步增强市场意识、效益意识，综合统筹城市资源，实现城市进展投入产出的良性循环与可持续进展。目标是：力争到2005年城市综合竞争力进一步增强，城市基础设施与人居环境明显改善，城市居民科学文化素养与现代市民意识显著增强，全市城镇化水平提高到32%。因此在这一思想的明白下，乐山房地产在城市建设中的作用表达在:一、在城市形象的提升过程中，房地产进展发挥着物质载体的作用；同时房地产进展也对城市形象的具体塑造与提升起到巨大的反作用。乐山市城市“因佛而设，因水而兴”，山、水、城、林、佛相互交融、互相辉映，具有“满城水色半城山”的特殊城市空间形态。近年，该市着力于特殊城市个

8、性的保护与传承，以保护世界文化遗产、经营城市整体价值，提升综合竞争力为目标，按“护其貌、显其颜、保其韵、铸其魂”的思路，实施城市整体规划，初步形成了川西文化特征鲜明的城市总体风貌。城市生活品质显著改善，城市经济长足进展，城市综合竞争力飞速提升。同时，该市积极打造水文化、佛教文化与生态文化品牌，制造最佳人居环境，2004年被评为国家园林城市。二、原先乐山市是单中心进展的城市格局，容易导致中心区域环境的不断恶化，不利城市生态环境改善。房地产业的大力进展，必将推动旧城的改造与新城的开发，将有效改善城市人口分布现状，缓解旧城区的人地矛盾，有利于城市生态环境质量的提高。乐山市建市二十多年来，全面贯彻统一

9、规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，努力把乐山市建设成为风景优美、经济繁荣、文明开放的现代化城市。通过几年努力，调整、补充、完善了城市总体规划，重点实施了“新城区”建设，特别是在城市中心规划了约6平方公里的城市绿心，显示出城市建设的别具匠心。初步搭起了我现代旅游城市的框架。城市基础设施与公用设施建设、旧城改造与新区开发、风景区建设、城市管理等工作均取得了一定成绩，城市面貌发生了较大变化。城区面积由1983年的6.8千平方米扩到21.56千平方米，人均居住面积由1983年的4.69平方米增到8.71平方米。”三、通过房地产业的进展，能够拓展融资渠道，引入民间资金加强城市基础设施建设。乐山市

10、城市建设坚持以“建设具有最佳人居与最佳创业环境的生态旅游城市”为目标，切实加强城市形象、生态环境与市政基础设施建设，城乡建设步伐加快，城市品味大大提高。通过土地出让、BoT等方式，集中财力，投入到城市基础设施建设，2004年完成基础设施投资68245万元，较同期增长18.1%。其中：交通、电力、通讯业完成投资21962万元，以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元。第二节符合“精雕细刻山水城市”进展的理念天下山水之观在蜀，蜀之胜日嘉州。四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年历史的国家历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，

11、山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之上，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。得力于大自然的神奇造化，乐山自古被视为祥瑞之地，享有“鱼米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美誉，联合国城市管理专家为乐山美丽的自然山水所折服，发出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷赞叹。1996年，峨眉山一一乐山大佛被联合国教科文组织列入世界文化与自然遗产名录，更使乐山蜚声海内外，成为世人向往的旅游胜地。乐山人并不沉湎于辉煌的历史，而是不断地制造更加美好的未来。改革开放以来，乐山以开放的姿态，好客的热情，先后同日本、美国、澳大利亚等50多个国家与地区建立了友好交往与经济协作关系，一批国际财团与企业相继来乐山投资成功

12、，每年引进外资与出口创汇均位于四川省前列，摩托罗拉公司在中国的第一个合资企业一一菲尼克斯就建设在这里，乐山正在成为中国西部的投资热土。城市的建立与进展，标志着人类文明的进程。新的世纪新目标在召唤。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建设为“中国第一山”的重大战略决策，这是对乐山进展的新要求，是实践“三个代表”的新举措，是区域旅游经济的新整合，是乐山进展的新机遇。建设“中国第一山”，把乐山建成最美丽城市，雄图大略，岂止一山一城，一时一宜，而是包含整个乐山，应向更宏伟的目标奋进。为把乐山建成国际旅游城市、人居环境典范城市，乐山市政府提出了“精雕细刻山水城市”的城市建设理念，它不仅包含了至善至美的

13、梦境，更要求在城市建设中融入尽可能多的人文关怀，表达更多的山水园林特色。不求最大，但求最佳，不断追求城市个性，塑造风格特殊的城市品牌，制造人与自然的与谐。为了努力实现这一宏伟的战略目标，作为支柱产业的房地产业的进展务必紧紧围绕着这一目标来进行。也能够说，房地产业对实现目标具有举足轻重的作用。峨眉山与乐山大佛是世界自然与文化遗产，具有世界级的影响力。但目前，乐山市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，特别是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配。由于乐山市景区的保护性制约条件极为严格，因此，乐山市房地产业进展关于挖掘乐山市文化外延、扩充旅游服务功能、提

14、升社会经济价值具有重大的意义。另外，四川省政府日前提出“中国第一山”的计划，使乐山城市建设进入了新的历史性阶段。中国第一山的建设，包含的内容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建设。乐山是一座三面环水的城市，不可多得的自然风光，使其城市在山水中，山水在城市中；乐山又是一座历史文化名城，精英荟萃，珍品遍布，因此如何构筑其有别于其它现代都市的特色是摆在大家面前的很重要的课题。在房地产开发方面，努力把各方面结合的非常完美，从而能充分展现乐山的风采具有极强的现实意义。比如，乐山旧城留有历代的建筑，现存的“汇江门”、“丽正门”、“铁牛门”都是不可多得的城门遗址，贯穿其中的古城垣依山傍水

15、、雄浑古拙，更加表达了乐山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇伟江城特色，旧城区内的老宵顶、叮咚井等众多的文物古迹，也是久负盛名。那么在乐山房地产规划方面，既要满足经济进展的需要，又要妥善处理好现存的文物古迹，充分展示乐山深厚的文化底蕴与不可多得的山水风光，提高城市品位，增强中心城区凝聚人气。因此，乐山市房地产业进展计策思考具有重大的理论价值与实践意义。第三节满足人民日益增长的居住环境需要从2002年乐山市获得联合国第一个城市合作项目以来，乐山市的最佳人居环境优势进一步显现，加之城市化进程的推进，住房制度改革的深化与人们生活水平的提高等给房地产业带来了广阔的进展空间。进入2005年，乐山楼市继续保

16、持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达2.27亿元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%O同时房地产业关于人们生活水平的提高与居住环境的改变发挥着直接的作用。通过十年的建设，拓宽改造了新发街、农民路，实施了大桥西街、箱箱街、凤凰路、滨江街等重要地段的旧城改造：建成了时代广场、东方花园、客运中心等一批有较高档次的商业、服务设施；完成了体育馆的工程建设：整治了滨河路：加快了乐山广场与城市绿化等市政重点工程建设步伐，提高了城市档次。房地产的进展在促进城市的建设同时，也给老百姓带来了切身的好处。第四节乐山经济进展的需要一、房地产业巳经成为国民经济的支柱产业1998年至2003年,全国房地产投资额增长率分别为12.6%、11%、19.5%、25.3%、21.9%,房地产投资增长速度远高于GDP增长