某房地产估价报告.docx

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1、某房地产估价报告估价项目名称：*区*路*号*单元*室物业价值评估报告委托方：*估价方：江西1楼地产顾问有限公司估价人员：*估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产价值估价时点：*年*月*日估价作业日期：*年*月*日至*年*月*日估价报告编号：1楼评字2007G*号报告仅供：南昌市商业银行1楼地产录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假定与限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳适用分析及快速变现能力（五）估价技术路线及估价方法使用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件（一）预估税费（二）（三）（四）（五

2、）（六）（七）（八）物业查勘表物业位置图物业照片产权资料复印件注册房地产估价师资格证书房地产评估机构资质证书评估企业营业执照一、致委托方函*阁下:承蒙委托，我们对位于*湖区*路*号*单元*室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产抵押价值。通过市场调查与实地查勘，遵照中华人民共与国城市房地产管理法、房地产估价规范及其他有关法规，遵循估价原则,按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法与收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在*年*月*日的抵押价格，其评估总值为：*,*元，大写人民币：*元整o评估结果表屋有

3、证号房所权号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积(Itf)评估单价（元m2）评估总值（元）估计税费（元）评估净值（元）洪房权证*字第ZjS*TSXjSXjXXZjS号*湖区*路*号*单元*室*/*年*,*不下不,不不不个个,个个个个个个,个个个法人代表:江西1楼地产顾问有限公司年*月*日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实与准确的。2、本估价报告中的分析、意见与结论是我们自己公正的专业分析、意见与结论，但受到本估价报告中已说明的假设与限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或者偏见。4、我们依照中华

4、人民共与国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见与结论，撰写本估价报告。5、我司估价人员*已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。签名（盖章）估价员：注册房地产估价师：核:(注册房地产估价师)三、估价的假设与限制条件1、我们评估的是估价对象的抵押价值,通常低于公开市场价值标准,公开市场价值即在评估日对物业利益进行合理销售的最有可能形成的价格。这里假设：自愿销售的卖主；有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑物业性质与市场情形进行议价；在此期间物业价值将保持稳固；(4)该物业能够在抵押上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。2、本评估报告遵循合

5、法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。3、假定估价对象所有权无争议，房屋被估价时无权利之争议，能够进行市场估价。4、我们没有进行实地丈量，估价对象的房屋建筑面积参照房屋所有权证等资料所记载数据，均认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。5、我司估价人员*查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修,但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。6、所有提供给估价人员与本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信与正确的。7、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不同意把它们与此估价报告分开来单独使

6、用。8、未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。9、本估价报告仅供申请房地产抵押贷款作价格参考用，不对其他用途负责。10、本估价报告自提交报告之日起壹年内有效。四、估价结果报告（一）委托方*（二）估价方受托估价机构：江西1楼地产顾问有限公司机构地址：南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室估价机构资质级别：贰级证书编号：赣建房评字103号法人代表：*联系人：*联系电话：0791-6397690邮编：330006（三）估价对象*湖区*路*号*单元*室（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房地产价值（五）估价时点*年*月

7、*日（六）价值定义根据估价对象及委托方的要求，本报告估价对象目前状况下，于估价时点的抵押价值，抵押价值通常低于公开市场价值。（七）估价根据1、中华人民共与国城市房地产管理法2、中华人民共与国担保法3、城市房地产管理办法4、中华人民共与国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）5、委托方提供的有关资料6、估价人员掌握的资料7、有关的法律、法规（八）估价原则1、合法原则2、最高最佳使用原则3、替代原则4、估价时点原则（九）估价方法市场比较法、收益法（十）估价结果对位于*湖区*路*号*单元*室物业进行了评估,通过评估测算，确定委估物业在估价时点的物业抵押价值，其评估总值为：*,*元，人

8、民币大写：不不不不不不不不不不不不不不不不不不，11中含o估价结果表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积(Itf)评估单价（元m2）估值m)评总(估计税费（元）评估净值（元）洪房权证*字第*湖区*/*年*,*个个个,个个不不不,不不不不不不,不不不号路*号*单元*室（十一）估价人员职称估价员注册房地产估价师注册房地产估价师姓名证号*KtvtxK!xTxXfX*X*T*Zr*XjX*xTxXfX*xxxxxxsx1xrxxrrTT（十二）估价作业日期*年*月*日至*年*月*日（十三）估价报告应用的有效期本评估报告自提交报告之日起壹年内有效。五、估价技术报告（一）个别因

9、素分析估价对象产权清晰，无他项权利限制。物业权属状况如下表：估价对象房屋权益状况表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落建筑面积（m2）楼层房屋建成年代结构产别设计用途洪房权证*字第1*tt*Jt*XjXXjxXjxZTS*湖区*路*号*单元501室*.*/*年*委估物业为*小区内*栋*号，*号楼竣工于*年，*结构，楼高*层（不）带*部*牌电梯，位于小区*侧，停车位*,*向景观为*,临*。*单位为*户型（包含平面、复式、跃式），平面布置方正（*房带转角），建筑面积为*m2,有*个卫生间，*个阳台，主人房朝向为*,目前使用状况为*。委估物业装修情况见附件二物业查勘表。（二）区域因素分析*小区位于南昌

10、市*区*路。相邻住宅小区有*,距离*商场（菜场）约有*路程，距*学校有*公里，最近的公交站点为*,约*公里，有*路公交车过往，住宅小区内配套有（小区绿化公园、游泳池、会所、网球场等）。住宅小区已入伙*年，小区规模（较大、通常、较小），现居住群体以*类为主。（三）市场背景分析随着宏观经济的持续、快速进展，南昌市房地产市场总体呈现稳固、理性的进展态势。2007年1-3月，南昌市房地产开发累计完成投资16.09亿元，增长3.6%,其中住宅投资14.93亿元，增长19.7%；经济适用房投资增长103.1%；办公楼投资下降57.3%；商业营业用房投资下降71.5%O完成开发土地面积增速加快。南昌市完成开

11、发土地面积为36.53万平方米，比上年同期增长14.8%。商品房屋施工面积略有下降，住宅施工仍占主流。商品房屋施工面积为554.78万平方米,与去年同期相比下降1.4%0其中：住宅面积达501.82万平方米，增长12.1%；占全部施工面积的90.5%,办公楼下降46.3%；商业营业用房下降41.4%。商品房屋新开工面积下降。商品房屋新开工面积为84.29万平方米，下降45.1%。商品房供应量平稳运行。南昌市商品房屋竣工面积为33.81万平方米，增长9.8虬按房屋用途来看，住宅竣工面积为32.71万平方米，增长29.8%。商品房屋销售大幅上升。南昌市商品房屋销售建筑面积68.73万平方米，增长4

12、2.9%o从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为67.90万平方米，增长59.7%,占商品房屋销售面积的比重为98.8%o（四）最高最佳使用分析及快速变现能力根据委估物业房屋所有权证记载，委估物业用途为住宅。在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术与经济上可行下，来实现房地产的最高最佳使用。从目前市场状况及委估对象所处的环境分析，委估房地产现状为其最高最佳使用状态，其快速变现能力*,*处置。（五）估价技术路线及估价方法使用估价人员细致地分析了评估物业的特点与实际状况，并研究了委托方提供及估价方所掌握的资料，在实地勘察与调研的基础上认为，由于该同类同地段物业的有关案例较成熟，因此要紧使用市

13、场比较法；鉴于待估标的物可为收益性房地产进行出租，因此在估价时也考虑了此因素对价值的影响。1、市场比较法市场比较法原理：是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，关于这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算对象的客观合理价格或者价值的方法。市场比较法公式：估价对象价格=可比实例价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X个别因数修正系数X区域因数修正系数2、收益法收益法原理：是指估计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。收益法公式如下：V=ar1-1/（1+r）nr房地产资辄十地挈的攵盛丽每年净收益（六）估价测算过程1、用市场比较法计算估价人员通过市场调查，收集的交易实例情况如下:比较案例ABC*住宅*住宅*住宅面积（m2）*单价（元/m2）*楼层*层/*层*层/*层*层/*层户型*室*厅*室*厅*室*厅装修状况*成交日期*年*月*年*月*年*月市场比较法计算表委估物业名称：*湖区*路*号*单兀*室可比实例委估房屋价格修正实例A实例B实