某房地产公司开发项目管理研究.docx

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1、某房地产公司开发项目管理研究UDC编号,*大学*专业硕士学位论文A公司房地产开发项目管理研究研究生姓名:指导教师姓名、职称：某某教授学科、专业名称:研究方向:二OO七年七月ACorporationpropertydeve1opmentprojectmanagementresearchByJU1Y,2007郑重声明本人所提交的学位论文，是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。本文中除己注明的内容外，不包含任何其他个人或者集体已发表的或者公开过的成果，本人愿意承担此声明的法律后果以至法律责任。学位论文作者（签名）：2007年月日A公司房地产开发项目管理研究摘要我国的房地产开发是改革开放后新兴

2、的产业。二十几年来，进展速度较快，呈现出勃勃生机，已成为拉动经济增长的要紧力量。随着许多境外项目管理公司进驻中国之后把“项目管理”的概念引入了中国建筑市场，目前，我国房地产开发项目很多，房地产业已经成为我国国民经济进展的重要支柱。许多房地产企业在项目开发完成后没有进行及时的总结，导致项目的经验、教训没有很好的继承与汲取。分析了房地产开发项目总结的意义、内容，本文以A公司在鑫泉公寓项目工程中试行内部项目管理为例，就房地产开发项目建设管理的内容、意义及方法等同题，结合房地产开发的流程及特点，对一些常常困挠着开发商进行项目管理的关键难点问题进行探计分析，对项目管理在房地产开发工程实践中的应用作相应探

3、讨。针对影响工程建设项目进展的要紧因素，提出提高开发商工程建设项目管理质量与效率、减少项目管理难度的方法与建议。关键字：项目管理；工程实践；房地产开发AbstractAfterourcountrypropertydeve1opmentisreformandopenpo1icytheemergingindustry.Sincemorethan20,thedeve1opmentspeedisquicker,presentsthevigorousvita1ity,hasbecomethefue1economicgrowththemainstrength.Aftermanybeyondtheborde

4、rprojectsmanagementcompanyentersandisstationedinChinaprojectmanagementtheconcepthasintroducedtheChinaconstructionmarket,ourcountrypropertydeve1opmentprojectveryareatpresentmany,thereatestateindustrya1readybecameourcountrynationa1economydeve1opmenttheimportantprop.Manyrea1estateenterprisescomp1eteaft

5、ertheprojectdeve1opmenthavenotcarriedonthepromptsummary,causestheprojecttheexperience,1essonnotverygoodinheritingwiththeabsorption.Ana1yzedthesignificance,thecontentwhichthepropertydeve1opmentprojectsummarized,thisartic1ehastriedouttheinterna1projectmanagementtakeACorporationinthespringapartmentproj

6、ectastheexamp1e,thepropertydeve1opmentprojectconstructionmanagementcontent,thesignificanceandthemethodequatedthetopic,theunionpropertydeve1opmentf1owandthecharacteristic,frequent1ywasstrandedthedeve1opertosometocarryontheprojectmanagementtheessentia1difficu1tquestiontocarryontheana1ysis,shou1dservea

7、sthecorrespondingdiscussiontotheprojectmanagementinthepropertydeve1opmentprojectpractice.Primaryfactorprogresseswhichinviewoftheinf1uenceengineeringconstructionproject,proposedimprovesthedeve1operengineeringconstructionprojectmanagementqua1ityandtheefficiency,thereducedprojectmanagementdifficu1tymet

8、hodandthesuggestion.Keywords:Projectmanagement;Projectpractice;Propertydeve1opment1绪论111选题背景1I .1.1问题的提出III .2研究意义2III 3项目管理的进展前景21.2 A公司房地产开发项目现状31.2.1 A公司简介31.2.2 A房地产公司项目管理框架选择31.2.3 A公司项目管理现状41.3 研究内容41.3.1 本文的研究框架41.3.2 文的技术路线及研究方法61.3.3 本文研究的重点71.4 论文的预期创新点82房地产开发项目管理基本概念界定91. 1项目管理概述92. 2项目管理

9、的历史103. 3项目管理的内容及要素104. 4项目管理的方法体系114.1.1 项目管理方法体系概念124.1.2 项目方法体系的最佳做法122. 5房地产的项目管理流程132.1.1 房地产项目管理介绍132.1.2 房地产项目管理流程分析132.6项目管理中的阻力153A公司房地产开发项目实例163.1 A公司房地产开发项目163.1.1 项目描述163.1.2 A公司的项目启动163.1.3 A公司项目管理阶段的边界173.2 A公司房地产开发项目的管理173.2.1 项目组织173.2.2 成本操纵183.2.3 质量操纵193.2.4 施工图设计方面203.2.5 进度管理203

10、.2.6 成本管理223.2.7 合同管理234案例分析及建议244.1 对A公司房地产开发项目管理分析244.1.1 前期策划及市场调研不到位、调整不及时是房地产开发项目致命的问题.244.1.2 忽视项目设计阶段的投资操纵，缺乏行之有效的投资操纵措施254.1.3 垄断性专业分包与开发商的矛盾264.1.4 业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾264. 2对A公司的建议274.1.1 加强前期市场调查274.1.2 加强规划设计284.1.3 编制好开发计划294.1.4 对特殊专业招标管理304.1.5 对项目收尾阶段的管理305结论与展望31参考文献321绪论1.1 选题背景1

11、.1.1 问题的提出改革开放以后，我国经济总体上呈现高速进展的局面。进入21世纪之后，随着我国加入世界贸易组织、中国成为世界加工工厂，我国国民经济将继续高速进展，并逐步实现健康、稳固、持续、与谐的进展特征及趋势。随着经济的高速进展，我国城市化进程日益加快。一方面经济的进展，使得现有城镇居民收入不断提高，人们对居住条件的舒适度、满意度提出了更高的要求，现有城镇居民具有越来越大、逐步高涨的房地产消费需求；另一方面，越来越多的农村人口将涌入城市，寻找生存与进展的机遇，这些外来流淌人员也有基本的居住要求，通常情况下，由于居住条件相对较差，他们的居住改善渴望较大、要求较高，一旦条件得到改善，他们将从房地

12、产潜在消费者转变成为真正的房地产消费者，而且，会义无反顾的将手中的资金投入到居住条件的改善中去，因此,他们的房地产消费需求较之城镇居民的房地产消费需求，显得更为迫切、高涨。我国是一个拥有13亿人口的超级大国，其中9亿多是农民，而且中国人普遍具有较高的房地产消费欲望，随着收入的改善，中国人房地产消费能力逐年提高，能够想见，中国现实房地产市场及潜在房地产市场将会有多大。正是由于具有如此巨大的市场,房地产企业如雨后春笋般遍地开花,据统计,中国的房地产企业已多达4万余家，而且还有很多潜在房地产企业跃跃欲试，想加入到房地产市场竞争中来。此外，在企业多元化竞争策略的指导下，很多集团化公司也把业务目光投向房

13、地产市场，再加上部分跨国房地产企业及有关投资商，能够想见，中国房地产市场竞争由多猛烈、有多残酷。尽管，中国目前的房地产市场呈现“百花齐放、百家争鸣”的繁荣局面，但是，繁荣的背后并不能隐藏现有的、潜在的危机。中国内地房地产企业规模较小、融资渠道单一、管理水平低下、抵御风险能力明显不足。改革开放的深入，给我国企业带来了无数的进展机遇，但是，伴随着机遇，竞争也越来越猛烈、越来越残酷。“物竞天择、优胜劣汰”是自然选择的法则，也是市场竞争的法则。跨国企业，特别是跨国房地产企业的加入，将给中国房地产企业带来巨大的生存、进展压力。因此，中国房地产业企业要想在市场竞争中分得一杯羹，要想在猛烈的市场竞争中立足，

14、除了要抓住机遇，发挥“本地化”优势外，还要苦练内功。因此，房地产企业加强企业管理势在必行，其中，加强并提高房地产开发项目管理显得特别必要。1.1.2 研究意义(1)理论意义项目管理理论己经收到西方发达国家的高度重视。美国学者DaVicIC1e1and称：在应付全球化的市场变化中，战略管理与项目管理将起到关键性的作用。目前国外项目管理理论己进展的相当成熟，并广泛应用于各类类型的企业之中，项目管理己经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。项目管理是一种方法论，可广泛运用于各领域、各行业的项目管理实践。而我国目前房地产开发项目管理理论水平及研究能力相对还显得滞后。本文试图通过对A公

15、司房地产开发项目管理的研究，能够丰富我国目前房地产开发项目管理有关理论，并为之提供了一个可供借鉴的研究方法及思路，丰富与项目管理内容有关的案例数据库，希望能为具有中国特色的项目管理理论的研究做出微薄的奉献。(2)实践意义我国房地产企业管理水平还有很大的提升空间。目前，我国房地产企业对项目管理的重视程度还有待加强，房地产业也亟需可行的项目管理规范。能够说，项目管理将成为关系企业兴衰荣辱的关键，也是关系到整个房地产业，乃至整个国民经济实现健康、稳固、持续、与谐进展的关键。因此，加强房地产开发项目管理研究，不仅具有十分重大的理论意义，事实上践价值也非同小可。本文把项目管理的方法运用于房地产开发项目，是一种新的探索，既丰富了企业项目管理的经验，提高了企业管理水平，又为其它类似的房地产企业项目管理提供了有益的借鉴。1.1.3 项目管理的进展前景当前，发达国家的项目管理已初步形成学科与行业。由于项目管理的普遍规律与许多项目的跨国性质，各国专家都在探讨项目管理学科的国际通用体系，包含通用术语。国际性学术会议也十分频繁，几乎每年都有。美国管理技术大学北京办事处主任王琨说，在美国，项目管理教育的热度大有超过MBA之势。美国学者DavidCIeIand称：在应对全球化的市场变动中，战略管理与项目管理将起到关