某物业公司工程部的运作手册.docx

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1、某物业公司工程部的运作手册运作手第一章工程部人员架构图第二章工程部管理范围第三章工程部规章制度第一节公共部分第二节强电专业第三节空调专业第四节弱电专业第四章工程部维修保养流程第五章工程部人员调配流程第六章工程部工作单流程第七章设备节能办法第一章工程部人员结构图客服部向受影电话或者书面维修工维修工维修工客服部发出系统恢复运行通告四、报告制度1 .各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或者交接班记录中书面报告专业领班：1.1 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。1.2所辖设备除正常操作外的调整。1.3所辖设备发生故障或者停台检修。14零部件更新、代换、或者加工修理。15运行人员短时间离岗，须报

2、告离岗时间及去向。1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。2.各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。2.2重要零部件的更换、代替或者加工修理。2.3系统巡检时发现的隐患或者故障，务必在巡检记录之备注栏中加以说明。2 .4维修人员请假、加班、倒休等。3 .各专业领班在下列情况下务必书面报告本主管：3.1 重点设备除正常操作外的调整。3.2变更运行方式。3.3要紧设备发生故障或者停台检修。3.4系统故隙或者正常检修。3.5零部件更新、改造、或者加工修理。3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。3.7加班、换班、倒休、病假、事假等

3、。3.8须与外班组或者外部门、外单位联系。4.主管在下列情况下务必以书面形式报告经理：4.1重点设备发生故除或者停台检修。4.2因正常检修务必停止系统正常运行而影响客户使用。4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。4.4系统运行方式有较大改变。4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。4.6重要设备要紧零部件的更新、代换或者加工维修。4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。4.8人员调度及班组重大组织结构调整。4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。4.10对外部门、外单位联系、协调。4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。4.12维修保养

4、计划及工作计划的变更或者调整。4.13月度工作总结报告。5.除以上各项外，所有有关工作事项务必口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或者发现重大故障及隐患，能够越级汇报。五、工具管理制度1 .本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。2 .所有工具保管人务必认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人务必定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。3 .工具保管人务必认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。4 .全体员工务必爱护工具，务必正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖

5、金及工资人民币IOO元至300元，凡因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。5 .公用工具的借用，务必执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，务必重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。6 .专业自用工具务必由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或者损坏，如有遗失或者损坏，须由使用人照价赔偿。7 .借用公用工具归还时，须由领班与使用人共同进行检验，如有遗失或者损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程部借还物品记录，或者无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或者损坏，由当班

6、人员负责照价赔偿。8 .所有工具一律不得外借，如因情况特殊，务必经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。9 .所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，不管公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。六、巡检制度1 .巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员务必按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2 .在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则务必做好临时补救措施后，报告领班，并将全面情况记入巡检记录备注栏。3 .巡检人员在巡视

7、完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，务必做到随手锁门。4 .巡检人员在巡检完毕设备及其操纵箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，务必将门锁好。5 .各运行、维修领班，务必每天对所辖系统设备进行检查；各主管务必每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。七、交接班制度1 .接班人员须提早10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2 .接班人员接班时务必检查下列工作：1 .1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2 .2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检

8、记录表。2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2. 5查看交接班记录中是否有上级领班及主管公布之特别任务或者安排，并在交接班记录上签字。3.交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1 接班人员未到岗时，应通知上级领班或者主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3. 2接班人员有醉酒现象或者其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或者主管，须在上级

9、安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3. 3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，如今，接班人员务必协助交班人员排除故障。3. 4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。八、值班制度1 .值班人员务必坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，务必向主管或者部门经理请假，经准许后方可离开。2 .值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3 .每班务必按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患

10、。4 .须按计划及主管之安排做好设备日常保养与维修。如有较大故隙，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或者主管。5 .值班人员用餐时，务必轮换进行，务必保持值班室内24小时有人值班,当班人员严禁饮酒。6 .值班人员务必每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7 .非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员务必立即制止，否则追究其责任。如有来访者，务必进行登记。8 .任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。九、材料领取制度1. 1.所有工具、备件、材料务必通过领班或者主管方可领

11、取。2. 2.领取工具、材料务必填写领料单。3. 3.材料使用后要在工作单上填写清晰，并经领班或者主管确认。4. 4.多余材料务必退回库房。十、机房钥匙管理制度1 .凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2 .任何人不得私自配钥匙。3 .凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4 .无关人员不得借用机房钥匙。5 .遗失钥匙须立即报告。6 .无人值班机房借用钥匙需登记。H-一、机电设备房出入管理制度1 .工程部机电设备房包含范围：1.5 高压配电室1.2空调机房1.6 各电梯机房2 .以上机房均为工程部的机电设

12、备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3 .本公司内有关上级部门因检查工作，务必要进入这些场所时，应由部门经理或者其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。4 .凡外单位人员前来参观或者有关上级业务部门前来检查工作，务必要进入这些场所时，应由部门经理或者主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5 .5.本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，务必根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离

13、场手续。6 .6.外单位施工与检修人员因工作需要进入这些工作场所时，务必凭事先办理好的有关施工许可证、工作票与有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可与登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作与触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7 .所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作与触动与自己工作无关的设备。8 .所有施工与检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。务必在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9 .所有人员均不得将任何无关杂物带入或者贮放于这些机电设备房。十二、故障处理制度不需要停止运行进行修理的故障，称通常故障，由

14、主管调查与分析原因，提出修理意见与责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。被迫停止运行务必进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施，同时对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。十三、大中修管理制度1. 1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或者大部分解体检查，称之为大修。2. 2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性

15、能。3. 3.对中修以上的设备进行修复前，务必要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4. 4.对设备大修务必书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或者进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。5. 5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管务必在修理工作实施前，出具全面的分析报告，必要时追究有关人员责任。十四、零维修管理制度1. 1.值班员务必认真执行工作单（维修单）。2. 2.在接到报修单20分钟内务必到达现场进行处理。3. 3.遇特殊情况时，务必征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4. 4.遇客户单元特殊零件损坏，务必讲清原因，取得谅解。5. 5.进客户区维修时，务必着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6. 6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不可能”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或者“我需要拿回去分析一下”。7. 7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。