2023年代建行业系列报告.docx

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1、内容目录1 .代建的发展历程与模式演变41.1. 行业发展：脱胎于厦门市政建管，逐步迈向全国化41.2. 演变：前期以政府代建为主，商业代建迎头赶上81.3. 代建行业的国外发展经验：金融化、专业化特征明显92 .业务模式剖析：商业代建为主，政府及资方代建扩容102.1. 政府代建：持续扩容，保障性租赁住房成短期热点102.2. 商业代建：服务费模式代建为主，配资代建需求提高122.3. 资本代建：目前落地项目较少，受益于金融机构对“保交楼”介入153 .行业优势分析及收入规模测算173.1. 逆周期、高盈利与轻资产属性明显173.2. 代建收入规模测算193.2.1. 代建项目需求来源193

2、.2.2. 规模测算核心假设193.2.3. 测算结论224 .行业重点公司235 .风险提示241:2:3:4:5:6:7:8:01234567890123911111111112222123456789表表表表表表表表表图表目录我国代建行业发展历程4我国房地产开发投资完成额5我国房屋施工面积5行业T0P5及ToPIO市场份额变化7行业TOP5新签约建面与销售建面占比7我国代建模式发展8房地产行业“微笑曲线”9新加坡基于政府采购的代建模式9政府代建模式图11绿城管理控股政府代建流程11政府代建新签约建面预测12政府代建潜在市场规模12商业代建模式图13商业代建新签约建面预测13商业代建潜在市

3、场规模13资本代建模式图15信达所收购涉房类不良资产及占比16华融所收购涉房类不良资产及占比16绿城管理控股所落地的纾困类资方代建16商品房销售面积与代建新签约建面逆向波动17代建、物业和房地产开发净利润率变化18代建龙头绿城管理控股归母净利率水平18城镇住房总需求及代建渗透率预测19政府及商业代建新签约建面预测23代建收入分项预测23绿城管理控股2023年营收增长23.7124绿城管理控股2023年新拓建面同比增长21.8|24与代建行业发展相关的部分全国性政策5代建与自投模式财务特征比较6进入代建赛道的重点企业7三种代建模式比较10万科小股操盘项目-昆明云上城项目收益分配表14纯服务费模式

4、与少数股权模式比较14商业代建规模测算20政府代建规模测算21代建规模总测算（新签约代建费口径）221代建的发展历程与模式演变我国的代建行业可以通过政策与模式的演变划分为三个阶段，最早以地方政府提倡的政府代建为主，随后经历国家对投资体制的多轮改革和规范，代建模式在政策上受到鼓励并在全国范围内全面铺开；得益于我国城镇化率的不断攀升及地产开发投资额的上涨，以市场化房企为参与主体的商业代建蓬勃发展；随后，资本代建与代建上下游衍生模式也应运而生。1.1. 行业发展：脱胎于厦门市政建管逐步迈向全国化地方探索及政策试点（19932003年）：1993年，厦门工程建设管理体制改革提出：将一些基础设施项目委托

5、给专业的项目管理机构建设，随后，多地政府为解决建设需求过大但在建设过程中受到行政干预较多的问题开始零星实行代建模式。2002年，国家开始组织有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行研究，随后两年时间里北京、贵州、重庆开始就一些项目进行代建模式建设试点。这种模式也被各地政府的公益性投资项目所借鉴和接受。图1:我国代建行业发展历程数据来源：东吴证券研究所政策鼓励与全国化发展（2004-2015年）：2004年，国务院颁发的国务院关于投资体制改革的决定指出：对政府投资项目进行初步界定，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”。至此，代建模式广泛运用于政府工程。由于各地在项目招投标、建设过程管控等方

6、向标准不一，建设部等五部委于2007年1月联合发布关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见，主要围绕建设标准的制定与执行、设计方案的招标与评审、建设实施方式改革等方面做出进一步指示。政策完善与模式化创新（2016年-至今）:2016年开始中国房地产行业迈入年均10万亿以上投资规模。与此同时，行业年均施工面积同样处于较大体量。2016年，房地产行业施工面积达到75亿方以上。如此巨大的投资和建设规模，使得中小开发商与资本方作为委托方的商业代建业务获得较快发展。随着规模增长，制度性文件也逐步完善，管理红利开始释放，代建行业在制度框架内也逐渐演变出资本代建及其上下游衍生服务。表1:与代建行业发展相关

7、的部分全国性政策时间相关单位文件主要内容2004年7月国务院国务院关于投资体制改革的决定对政府投资项目进行初步界定，明确对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”2004年11月建设部建设工程项目管理试行办法从业务范围、企业资质、招标方式等方面规范代建项目的运行和操作2007年1月建设部等关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见国务院办公厅转发发展改革委强调对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”2012年4月国务院法制办监察部关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知规范全国范围内的工程建设招投标市场行为2016年7月中央办公厅中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见明确了深化投融资

8、体制改革的指导思想、基本原则和重点任务，是投资体制改革历史上第一份以党中央国务院名义印发的文件2018年5月国务院关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知决定在北京等15个城市对工程建设项目审批制度展开试点工作2019年5月国务院政府投资条例从投资决策、年度计划、项目实施、监督管理四个角度对政府投资行为进行了严格规范数据来源：国务院、建设部、中央办公厅、建设部等，东吴证券研究所代建模式的兴起,是供需两端对市场化与效率需求的集中体现也是房企轻资产转型的代表模式。与传统的项目管理模式相比，代建模式更能适应现行经济发展下政府投资项目的管理需要，这种新模式提高了项目管理的专业性，使得政府投资项目朝专

9、业化、规范化发展，并通过简政放权使政府部门更专注于投资研判与过程监督，”专业的事交给专业的人”得到充分体现。而对于商业代建而言，则是投资与开发相分离趋势下轻资产模式的代表，也是目前房企转型重要的模式，与自投模式相比，其收益率较高且负债率较低，融资渠道多元化，受到的政策与市场限制更少。代建模式越来越得到房地产企业的认可，吸引了很多新的企业进入市场。表2:代建与自投模式财务特征比较项目代建模式自投模式净资产收益率高低资产周转率高低资产负债率低高土地增值税免税正常销售管理费用/收入低高融资渠道多元化银行贷款投资方式多元化投资土地数据来源：中国房地产代建行业发展蓝皮书，东吴证券研究所入局房企增多其发展

10、代建业务的核心诉求在于市场下行背景下的轻资产转型需求与冗余开发能力的再利用需求。随着代建业务客户群体向国有资本演变，不具有专业操盘能力的投资方愈发增多，投资与开发相资产分离趋势明显，这些市场中持续增加的代建需求，促使越来越多的房企涉足代建领域，目前已有40余家房企涉足代建业务，竞争更加白热化。对于各参与方而言，其主要诉求大致分为两类：1）将代建作为传统开发业务在投资去化乏力环境下的轻资产补充，以优化其现金流回款与报表业绩，且将其多余的开发能力进行利用，在一定程度上是避险的需要；2）将代建作为独立业务进行发展甚至分拆上市，坚定进行轻资产转型，组建专班进行区域深耕或者全国化拓展，并针对代建进行产品

11、打造，使其真正成为传统开发业务的“第二成长曲线”，此类企业以绿城管理控股、中原建业为代表。表3:进入代建赛道的重点企业参与方企业定位代建模式现有规模绿城管理控股中国房地产轻资产开发模式的先行者、引领政府+商业+资行业第一,在管项目390个，者，代建4.0开创者及绿星标准制定者方代建全链条储备货值5800余亿元中原建业深耕中原地区，为中国代建第二股商业+政府为主行业第二，在管项目266个金地管理独立经营代建业务的子公司商业代建为主在管项目90余个,住宅货值IoOo亿元雅居乐房管下属产业公司，聚焦代建管理、设计服务等业务领域的赋能商业+政府代建在管项目50余个，储备货值1300亿元华润代建代建业务

12、在华润置地大区下开展,未单独成立代建平台政府代建为主在管项目约200个旭辉建管2023年成立，为旭辉下属轻资产板块商业+政府代建在管项目35个，建面700万平龙湖龙制造以T0D、科技作为标签开展关联代建业务围绕其自身特色探索代建模式2023年官宣成立图4：行业T0P5及TOP1O市场份额变化图5：行业TOP5新签约建面与销售建面占比CRSCRIO第一名第一右用二名第四名弗力名数据来源：中指院，东吴证券研究所数据来源：中指院，东吴证券研究所数据来源：相关公司官网，东吴证券研究所1.2. 模式演变：前期以政府代建为主商业代建迎头赶上我国代建模式经历了从以政府代建为主到平台化的柔性代建的模式转变.从

13、行业代际转变可以分为代建1.0至代建4.0模式。代建1O阶段：以政府代建为主的模式，企业对于模式的创新有限，商业模式主要基于政府的招投标流程。代建方接收政府的委托，双方确立好建造的要求，根据该要求对项目进行代理建设。其中，安置房、限价房等的保障性住房和公共设施是政府代建的主要项目。代建2.0阶段：以商业代建为主，委托方需要有充足的资金源，具备土地的使用权，且与代建方的开发理念和对产品质量要求相一致，这样才能开展代建业务，此阶段代建模式的特点以标准化管控作为核心，从前期定位到营造去化均需要按照对应流程。代建3.0阶段：资本代建兴起，资本代建与商业代建的模式是相似的，主要区别在于商业代建的委托方是

14、拥有土地使用权证的企业，而资本代建委托方是金融机构、财团等的资本方；随着投资与开发相分离，资本代建业务成为传统政府代建与商业代建业务的补充。代建4.0阶段：随着三大独立代建业务迈入正式的轨道，代建市场也由原来的品质控制发展为标准化管理，且在进一步形成更为成熟的体系，并逐步迈入了代建平台化、按需定制的柔性代建模式，即代建4.0阶段。图6:我国代建模式发展数据来源：代建模式下房地产企业财务绩效的影响研究一一以绿城管理为例，东吴证券研究所代建模式的关注点逐渐由项目中期建设向项目开发的前端与后端过渡。基于微笑曲线理论，企业将核心资源放在开发前端的研发设计与后端的品牌输出上可以获得更大利润空间，且前后端

15、流程的发展充分赋能开发中的建设环节以提升项目溢价与去化，代建咨询、设计规划、代建模式培训等上下游服务逐渐兴起，企业更加追求微笑曲线两端的高附加值业务。图7:房地产行业“微笑曲线”数据来源：中国房地产代建行业发展蓝皮书，东吴证券研究所1.3. 代建行业的国外发展经验：金融化、专业化特征明显国外代建模式发展历史悠久，制度相对规范，对我国代建行业发展具有重要借鉴意义，我们选取新加坡和日本两个亚洲发达国家进行分析。新加坡的代建模式主要分为两种：基于政府采购的代建模式和以凯德置地为代表的基金运作资本代建模式。新加坡政府国家发展部下设建屋发展局和公共工程局，其中建屋发展局是新加坡唯一的公共住屋机构，提供规划、设计、工程和品质测量等专业服务，而公