住宅物业项目物业管理服务前期介入的必要性参考借鉴范本.docx

《住宅物业项目物业管理服务前期介入的必要性参考借鉴范本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅物业项目物业管理服务前期介入的必要性参考借鉴范本.docx（10页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、住宅物业项目物业管理服务前期介入的必要性参考借鉴范本老许作品住宅物业项目物业管理服务前期介入的必要性（附早期介入实施方案）尊敬的领导：感谢领导对我司的信任与抬爱，使我司能有幸参与本住宅物业项目的前期物业管理服务，鉴于目前本住宅物业的施工建设已近尾声，面临20年月全部建成并交付使用的时间，可以说是迫在眉睫。本住宅物业项目，虽属大型安置房社区，但该项目倾注了新城管委会为了构建“文明社区、和谐家园”的完美人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家园理念与现代生活方式高度共融的“文明社区”的心血与期盼，同时，也是我司创新服务理念，提升服务质量，打造优质服务品牌的良好平台。打造和谐社区、智慧

2、物业是众多开发商的共同愿景，富有远见的房地产开发商都在项目规划设计/施工建设阶段开始让物业公司提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情,为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。为此，我司认为，尽早的参与本项目的早期介入是非常有必要的,具体分析如下：首先，我司参与项目早期介入，能对物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物

3、业建成后的使用和管理问题。在本项目规划设计阶段，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的短板。而我司作为物业的管理经营维护者,对物业管理过程中可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节,提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。其次，我司若早期介入，能积极配合参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装

4、的质量进行全面监控，及早发现问题，及早补足短板，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。本项目一旦建成，我司在前期物业管理中就要天天和此项目打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管

5、建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。同时，本属高层物业建设，其结构、管线、隐蔽工程等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲就很可能给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。为此，我司将派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，努力减少施工中不出现不利

6、于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬件条件。此外，早期介入使我司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。第三，我司参与早期介入后，提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作,确保物业管理单位能够在本建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。考虑到开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对我司顺利、及时地为业主提供良好的管理服

7、务带来影响。我司若提前介入后，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。我司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推委事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，力促各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。再者，由于有了提前介入，我司对项目的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业建设中可能出现的隐

8、患、短板了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即可解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，开发商全权委托我司在保修期内代表开发商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，我司就能够尽最大努力促使接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。此外，若我司在物业投入使用时才进入管理，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象。而提前介入，就可以有充裕的时间锻炼好物业管理队伍，为后期物业服务质量保障提供坚实的基础。综上所述，我司认为，早期介入本项目的积极意义如下：

9、1、前期介入能够进一步促进本项目建设质量的提高。我司提前介入物业建设项目，作为专业的物业管理单位将自从规划、设计阶段开始，从精细化管理的角度，运用以人为本的理念，对开发项目的规划、设计，建筑，安装、维护保养等是否合乎物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。2、前期介入可以为保证本建成后长期管理服务的质量奠定良好的基T1hTOo我司将凭借自身丰富的物业管理经验，对本建设中涉及实用性和人性化等方面的细节问题提出合理化建议，为后期用户使用的舒适性和实用性提供了保障，对物业服务质量提供了良好基础。3、前期介入有利于从整体上提高物业建设和管理质量。现代任何一个高质量的物业建设都离不开物业管理单

10、位的前提介入，否则将徒有其表，而在实用性和人性化方面严重缺失。同时,后期物业的保值增值及管理质量都有赖于前期物业建设质量，且对大幅减少后期使用过程中的改造和维修具有重大的意义为此，我司特申请对本项目实施早期介入，请领导核准为盼。本物业公司20年月日附件：物业服务早期介入方案（前期服务投标方案内容节选）一、机电设备的选型建议详细审阅所有本项目的设计图纸，根据本项目平面布局、功能区域划分等、站在客户和物业管理的立场要求安全、便利、经济，特向发展商提出以下建议:1.对已购机电设备系统的分布提出合理性建议；2 .建议选购安全、节能、经济便于操作和维修保养的设备型号；3 .对机电设备系统的设计图纸等提出

11、相应的意见和建议。4 .协助检查已签批的机电设备的工程合约内容及工程安装规格、技术标准和材料质量等，提出意见和建议以确保完工时能达到原定设计标准。5 .详细审阅本项目公共区域的装修、设计等图纸，并从客户和物业管理的角度向发展商提出安装意见和建议。二、设施设备安装管理、调试和验收1. 建立制度（1）发展商授权发展商授权物业管理公司在该项目的管理范围、权利和责任，物业管理公司根据授权要求制定相应的设施设备的安装管理办法；（2）成立发展商、承包商和物业公司工作领导小组，定期召开管理例会；（3）向发展商和安装公司获取安装图纸和安装进度，制定相应的工作计划；（4）制定季度，月和周工作计划和管理办法；（5

12、）根据安装计划和日程制定设施设备安装管理安排；2. 人员培训：（1）人员落实：1名工程技术人员。（2）承包商及供应商根据设备系统的基本原理、启动、运行、排故、应急处理和基本维修对物业公司人员进行培训；（3）承包商及供应商呈交培训方案；（4）该培训方案经物业建筑师、机电工程师、业主及物业管理处确认；（5）根据培训方案，物业管理处呈交培训计划及目标；（6）由发展商代表监督、物业管理处为主，承包商及供应商参加，对参加培训的物业管理处员工进行考核。3. 安装、调试（1）物业人员跟踪、参与安装调试；（2）调试时各种数据和程序的表格化记录。4. 验收流程（1）承包商、供应商呈交一份竣工验收及交接计划表：（

13、2）由发展商组织召开一个竣工验收及交接协调会；（3）由发展商提供承包商及供应商的承包合同中的技术要求、验收标准等有关文件、完整的竣工图、材料、设备产品使用说明书、调试报告、测试报告、设备、系统操作规程、备品、备件、工具清单、剩余材料、设备清单；（4）按照各方面确认的分楼层、分系统、分期、分批的验收计划表对各行业楼层、系统进行竣工验收；（5）确定设备缺陷整改目标和要求，由承包商及供应商呈交缺陷整改计划和方案，该方案经由本项目项目建筑师、机电工程师、业主发展商以及物业管理处确认后由承包商及供应商在规定日期内整改完成，并申请复验；（6）由承包商及供应商呈交隐蔽工程验收单，在市政配套竣工总图上标明总进

14、水表、煤气表、电度表的位置和规划红线的位置。5. 验收标准（1）竣工验收标准来源于承包商及供应商的承包合同。（2）安全标准必须满足中国国标和行业标准。（3）标准使用范围和确认。6. 验收目标（1）三完好：完好设备、完好机房、完好系统目的：降低运行成本。（2）三完备：完备资料、完备图纸、完备程序目的：积累原始资料，建立充分的软件支持。（3）三完整：完整设备、完整技术档案、完整操作规程目的：完整完成安装、调试、移交。7. 验收反馈（1）在工程完成及交收期，协助筹建处检定有关设备安装是否符合设计方案及使用条件，并列出遗漏工程及未合工程标准之项目；（2）将遗漏工程项目，交给筹建处，由筹建处通知有关的设

15、备安装公司整改;（3）制订整改期限，物业管理处的工程部代理筹建处巡查、并反映情况。三、归档竣工验收资料、设施设备资料及其他相关工程图纸的档案1. 目的：及时、有效地掌握各系统分布、各功能数据、各设施设备性能，为确保各系统设施设备的安全检查、安全运行、维修更新等提供科学依据。2. 范围：本物业管辖区域内的各系统及子系统，包括供配电系统、空调系统、给排水系统、楼宇控制系统、综合布线系统、消防报警系统、共用天线系统、背景音响及应急广播系统、监控系统、防盗报警系统、电梯系统等。3. 职责：工程部主任组织各系统分管人员编写各系统书面说明，制作系统图并上墙。4. 程序：（1）编写系统说明（2）各管理处根据本辖区内物业特点，编写系统说明。（3）根据新接收物业的各系统竣工图，详细说明该系统的工作原理，将系统中设施设备的性能、位置及其功能，以书面形式进行描述，整理成册。（4）在系统说明中，应列出关键设备所处位置、功能、技术指标和注意事项。（5）制作系统图（6）各管理处根据本辖区内物业特点制作系统图。（7）工程部主任组织各系统分管人员，根据新编写的系统说明，以图表形式画出各系统分布情况，标出主要设施设备的位置并注释。（8）工程部主任收集各系统草图，交管理处美工制作正式系统图后上墙。四、项目现场管理目的：施工现场的安全、整洁和情况的熟悉，为迅速进入正常管理做好准备1. 建立制度（1）发展商授权发