安置房前期物业管理方案参考借鉴范本.docx

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1、安置房前期物业管理方案参考借鉴范本年月日第一部分物业管理服务的整体设想及策划5一、物业基本情况5二、整体设想及策划6（一）整体思路6（二）服务、管理措施6第二部分管理机构设置和规部分制度9一、管理机构设置9二、管理机制9（一）工作流程9（二）激励机制IO（）规划目标10三、规部分制度11（一）公众制度12（二）员工守则12（）员工考核制度12（四）员工激励制度12（五）监督、反馈机制13四、物业用房、设施、设备的运用13第三部分管理人员配备、管理14一、管理操作人员配备、技术人员比例（参考）14（一）人员总体素质要求14（二）管理操作人员配备14二、员工培训方案（见附表二）14三、人员录用考核

2、、培训奖惩机制15（一）人员录用与考核15（二）奖惩淘汰机制17四、人员上岗仪表、行为、态度的标准规定17（一）仪容17（二）礼节礼貌17第四部分承诺指标达标率18第五部分物业企业创优及管理方案19一、创优目标及实施方案20（一）创优指导思想20（二）创优目标20（）创优计划20（四）创优实施办法20二、房屋维修管理的具体实施方案22三、市政等公共设施管理具体实施方案23（一）排水沟保洁措施23（二）地下雨、污水管井疏通保洁措施23四、环境卫生的具体实施方案23（一）清洁卫生保洁方案23（二）具体措施24（）室外绿地保洁措施25（四）室外公共主通道、室外道路保洁措施25（五）垃圾房保洁措施26

3、五、绿化养护管理方案26六、公共秩序的维护及治安配合具体实施方案28七、各类管理档案的建立与管理29（一）资料的收集29（-）资料的整理和分类29（）资料的归档管理29（四）档案的使用30（五）档案的销毁30（六）档案资料的分类管理30第六部分社区建设33-*、三项主题33二、三项特征341、人性化的管理理念342、具有超前性的文化视角343、宁静、祥和的文化气氛34三、便民服务措施34第七部分日常管理服务措施35第八部分维修养护计划40一、公共设施设备养护措施40（-）单元对讲机门40（二）楼层配电系统40（）扶手及护栏40（四）楼梯40（五）地面、墙面40（六）天台门40（七）天台、平台4

4、0（A）楼层电器40（九）单元门口阶梯40（十）门牌号40（十一）外裙墙41（十二）外墙面41（十三）煤气总阀箱41（十四）给排水管道41（十五）消防箱、消防栓41（十六）绿化地用水阀41（十七）污水井、雨水井、沙井41（十八）明暗沟41（十九）路灯、庭院灯41（二十）户外分线盒41（二-I-）小品、告示牌、宣传栏41（二十二）路面42（二十三）变配电房42（二十四）加压泵房42二、业主报修、维修回访制度42（一）业主报修42（二）维修回访42第九部分物业承接查验43第十部分创新措施50一、管理创新措施50（一）制度建立51（二）营造效果51二、管理现代化52（一）管理观念现代化52（-）管理

5、方式程序化52（）管理标准规范化53（四）管理组织网络化53（五）管理手段自动化53第十一部分企业效益54一、收支预算54二、经济预算及增收节支计划54（一）预算书54（二）增收节支计划55三、建立收支公开、监督制度55附表一办公物资装备计划56附表二培训方案57附表三收入支出预算表59附表四有偿服务61附表五无偿服务62第一部分物业管理服务的整体设想及策划一、物业基本情况1、物业类型：安置小区2、项目概况：（1）小区基本情况：本项目安置小区,由开发，小区位于新城东北部，东靠省道，难靠，西小区，北靠大道。（2）物业工程简介（参考）总用地面积：88118m2（一期项目，下同）；总建筑面积：185

6、971.79m2（二,三期约47542.2Im2）。地上建筑面积148406.22m2,其中住宅面积131910.55m2；物业经营用房1292.36m2；卫生服务用房面积126.57m2；社区活动用房390.86m2；辅助用房（门卫）84.4m2；配电房812.04m2；网络有线机房61.25m2；地上自行车库（不计容积率）13320.12m2o地下建筑面积37565.57m2,其中地下车库面积36856.07m2；地下自行车库709.5m2o其他：居住户1398户；二三期指标：总用地面积约31561m2,总建筑面积约47542.21m2,二期地上建筑面积为13935m2,三期地上建筑面积为

7、22450m2,三期地下建筑面积为9355产。一期项目机动车车位1013个，地上车位140个，地下车位873个。二期项目拟设机动车位42个。三期项目拟设机动车位203个。绿化面积约为32852m2（一期项目），绿地率30%。配套设施：共用配电所，专用配电所，环网站，人防设施，地下人防用固定柴油发电机站，室内消火栓，电信电视机房，防雷接地系统等。二、整体设想及策划（一）整体思路本项目安置小区项目的物业管理体现“以物为本”、服务“以人为本”的管理理念，定位是高标准高品质的管理，超前性、创造性、全方位的服务，通过发挥智能化配套设施，推行人性化服务理念，拉近物业公司与业主间的距离，并将这一理念融入日常

8、服务过程中。（二）服务、管理措施根据上述对物业管理定位及档次的确定，我们在本项目安置小区项目的物业管理上，将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们公司在多年物业管理实践中总结出来的文化观念、经营观念、科技观念、环保观念和法制观念，一如既往的秉承服务“以人为本”的指导思想，信守管理“以物为本”的服务理念。针对本项目安置小区项目物业管理的各个要求，我们确定物业管理的总体思路为：以人性化服务，规范化管理，给业主营造一个良好的生活居住环境。1、文化管理措施创造一个和谐、文明、舒适、优美的环境是我公司与业主的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善的居住文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导

9、公司员工发展与业主、业主委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为业主、为自己开辟一方文明的净土。2、保洁管理措施在本项目安置小区项目里，业主更加关注小区内的清洁环境。物业管理员与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展清洁保护及美化家园活动，并不断完善小区内的绿化及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人

10、与环境和谐共融的文明小区。3,秩序维护消防管理措施小区内以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时网格化管理制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实秩序维护员岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，例如大门或者车库等区域，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。秩序维护人员专业岗位加强培训和考勤，在招聘人员是注意删选和考察。运用建立智技防系统，充分运用本项目安置小区现有的技防系统，增强小区安全防范的广度和深度，在该系统全天候监控下，小区内任何区域发生不测都会在第一时间传达出有关信息，从而快速采取应急措施。该系统。以技防为主，人防

11、为辅的方式加强治安防范。仅有先进的技术手段是不够的，我们一贯强调人的因素始终是第一位的，这也是我们多年来的成功经验。在人防方面，我们将实施“快速响应支持体系”并建立以“信息处理指挥中心”为总控制中心，以多种形式岗位为支持的治安网络。为了营造祥和宁静的小区气氛，我们在秩序维护员人员安排方面还将落实两项新措施：便装安全员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其它地点的秩序维护员全都着便装上岗，配带隐蔽式无线对讲机，随时与信息处理指挥中心联络。严密措施。即白天安排巡逻，而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。消防安全责任重大，这是我们多年对住宅区、工业区管理得出的切身体会。“全员皆兵，预防为主”是我们开

12、展消防管理工作的方式和原则。全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面，将依照本公司IS09002程序文件的规定，包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等，在各项规定中我们都制定了细致严密的条款。消防管理的关键工作环节有：(1)宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣

13、传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。(2)加强监督加强监督检查可防患于未然，我们将依照本公司IS09000质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材.，我们还采用专用仪器，如手提电子煤气泄漏检测仪，在小区内定时定点进行检测，将事故消灭在萌芽状态。(3)模拟演习我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。第二部分管理机构设置和规部分制度一、管理机构设置根据本项目安置小区项目实际情况，我们将在物业管理处设置客服部、工程部、秩序维护部、保洁部四个部门，并在客服部设立服

14、务中心。(-)组织框图二、管理机制(一)工作流程物业管理公司首先进行前期介入，建立完善的规部分制度、岗位培训I,房屋验收与接管；其次，进行入住管理，装修管理，日常管理与维修养护。日常管理与维修养护包括物管收费、综合服务、清洁与绿化、车辆管理、安全管理、房屋维修设备养护。各部门之间相互协调，共同做好各方面工作。（二）激励机制激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。1、思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有：与员工谈心，组织有

15、益的集体活动和家访等。2、奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。3、工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资,拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。4、培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上,平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起,使之形成一种人才培养的良性循环氛围。5、文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的