文艺路项目109022432490.docx

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1、文艺路项目109022432490、项目周边环境及市场分析：1、区域环境分析 文艺路居住人口数量庞大，属于老城区；人口素养通常。 交通道路状况良好，人流量庞大，公交线路数量有限。 周边建筑陈旧且拥挤不堪。缺乏绿化环境。 大型购物设施、教育环境、餐饮服务、医疗机构比较完善。文艺路十字自身已经形成较完善的商业区，距古城区仅5分钟车程，居住或者商务出行便利。2、区域人群、目标客户分析：本案地处西安市文艺路南段，人群多以测绘业、商业及周边原居民为主，如测绘、花卉、盆栽、宠物、商超、布品、服饰、餐饮等从业人员为主，其中办公部分将会吸纳南二环沿线成功商业人士及邻近投资客,大的分类有： 测绘、设计院及长安大

2、学教师，其收入水平相对较高，对该地段情有独钟； 南二环沿线的企业中层或者白领，这些人的置业较为理性，对职业进展前景有一定计划，有办公需求。 文艺路布品经营者及其它如花卉、水产、餐饮、商超从业人员，这些人大多积存有一定经济基础，非常认同该区域，为了经营便利打算长期居住。 原居住者，这些人对文艺路有较深的情结，也有相当的积蓄，多为改善居住条件。 纯投资者。对目前的房产投资充满信心，好地段的更是不惜代价。 雁塔路沿线电子产品经营户。3、区域商铺经营及租销分析： 文艺路南段商业多以花卉、盆栽、水产、宠物及餐饮业为主，店面装修及整体经营水准不上档次，目前缺乏待相待售铺面。 临街商铺租金价格约70IOO元

3、/rtf/月。同时由于南端变电站的影响，二环上的人气也被隔断。二、项目整体市场分析及建议：1、项目整体分析： 位置：本案东临文艺南路，地处南二环与文艺路十字之间，项目北距建设路西口约150米。 环境：项目周边整体人居氛围较浓厚，但总体缺乏档次，区域整体建筑密度过高，内部绿化及外围公共绿地空间缺乏。 产品：目前项目产品已经定型，纯现房，其外立面、景观绿化、管道等都已经形成硬伤，整体产品属于中高端物业；遗憾的是设计过时，外立面已略显陈旧。项目SWOT分析：优势：居住氛围较浓；由于长时间的生活聚集与沉淀，项目周边关联生活配套比较齐全。商业氛围浓厚；以布匹为核心的市场长时间经营良好；花鸟、自行车的经营

4、也小有规模。交通配套较为健全；依托文艺路、南二环、友谊路、建设路等，路网完善。全现房，多层框架结构电梯洋房，建筑品质、户型结构良好。一层独立停车房，为高品质生活提供了良好的配置。117f两室两厅、143的三室两厅、182门的四室两厅都属于享受型品质空间。劣势：外立面略显陈旧，整体形象落伍；没有景观、绿化，建筑密度高，楼间距窄，缺乏活动空间；两室户型卫生间过小；楼梯走道管道外露，门窗材质粗陋，进一步损害了产品价值与形象。 机会：周边可售房源目前相对较少；宏观经济过热，货币贬值明显，居民置业需求旺盛； 挑战：周边显性竞争明显；北侧两个项目2个月内会相继开始发售，会吸纳分流一部分本项目客户！总结：

5、受产品的特殊性制约，销售的灵活度较小； 周边市场在售个案品质较好且基本消化，但不乏后起之秀；地理位置的优势性通常，该地区人流密集区为文艺路十字商业区到建设路餐饮区，呈“1”型，本案临街人流量相对有限;2、项目价值解析项目总面积：12000nf住宅部分：6层：48套：总面积约：7020m2车库部分：1层：27个：总面积约：800m2公寓部分：6层：总面积约：3400m2东面临街商铺：1层：总面积约：500m2北面临街：1层：总面积约：280nf（与临街商铺打通作商铺销售）板块面积单价总价值（万元）住宅部分7020m24100元f2878车库部分27个10万元/个270公寓部分3400m24400

6、元/面1497商铺部分500m215000元/Itf750项目累计面积12000m25395万元项目均价4500元1tf价值解析（按照4500/肝成本核算）备注：由于资料缺乏，以上面积为估算面积。我们的目标：整体均价达到5500元/面，总销额达到6605万元。实现1070万元的毛利润。板块面积单价总价值（万元）住宅部分7020m25000元/in?3510车库部分27个15万元/个405公寓部分3300mj5000元f1650商铺部分500m218000元m900280m25000元I2140项目累计面积12000m26605万元3、项目策划总思路：通过我们上述调查分析，结合本项目自身优劣势做

7、如下建议：三大工作重点：改造、包装、推广。建筑改造物尽其用规避劣势从项目的布局上建议：现在的小区主入口，改作商铺销售。将项目电梯洋房与前楼公寓人为隔离，彼此凸现各自的优势。地块南侧入口加精巧的铁艺大门作为小区后楼的主入口。地块北侧入口可作为前楼公寓部分的主入口，添加观光电梯，南面消防楼梯在一层南侧设非临街次入口，现在临街一层南侧的门卫房位置同样可作商铺销售。（南侧大门后退设置的方法能够直接利用现有电梯，并不互相影响。）外立面重新清洗；室内空间打扫、清理、弥补。前楼临街商铺门头及台阶做适当装修，提升商业价值；分割原办公部分做小户型，丰富产品结构，提升价值实现空间；对项目各电梯前室地面、墙面、天花

8、重新设计装修。争取做到，地面花岗岩、内墙瓷豉、造型吊顶；各爬梯地面贴地砖、扶手做木质、铁艺栏杆等；让公共部分的品质上升台阶。对项目各电梯轿箱作装潢处理，表达各自对应板块的品质感、现代感;对楼梯内管道进行改动或者者包装；重新包装单元入口，包含单元入口雨棚、单元门、增加可视对讲系统；统一定做车库门，使车库的品质与私属性上升台阶；为弥补项目景观劣势，在小区中央、入口围墙，锅炉房南北两侧、北面过道均可增设小巧精巧的景观,添加项目品质感与居住氛围；包含细节部位的座凳、路灯、车库门两侧的立柱等等都能够充分发挥；小区地面做适当处理，石材铺装。用丰富的材质变化、精巧的做工增加项目的品质感；由于现房的优势尽可能

9、在景观先行的前提下，实现完整的现房品质社区形象，再进行正式销售，高位撇脂，直接实现较高价值。项目包装画龙点睛提升价值售楼部装修要求上档次，应略显华贵；装修精品样板间，最大限度抵消产品劣势，以现买现住的居住舒适及精品样板生活现场打动目标客户；对内部围墙进行改造，规避陈旧形象，增加项目亮点。清扫所有死角灰尘，保持所有场所的洁净及视觉舒适，对临街门头部分进行适当粉饰；加强项目推广包装标准，规范销售接待水准，从细节提升项目品质感，俏售与物业人员要求同步到位。整合推广一一面向周边操纵费用项目推广分期进行，先行推售后楼电梯洋房，在形成先期的高端项目品质市场认知之后，后期推售前楼小户型公寓将变的更加容易。卖

10、场包装彰显品质、大气，内容凸显景观、配套、稀缺性与品质感，吸引周边客户。前期针对重点区域进行宣传：文艺路/友谊路沿线；南二环沿线/雁塔路沿线。 设定一个月蓄客期，以行销为主，针对周边私营业主、医院、学校等高端客群。 手提袋、折页，户型单页等物料提早到位，品质要求高。 能够利用自己已经开发项目的客户积存，甄选对应客户，推荐本项目。三、项目定位：结合项目周边环境、客源与建筑特点，符合中高端属性，再通过包装最终向高端靠拢，因其地理位置的特殊性，我们的整体定位应引向南二环地段的高端住宅，从而实现项目价值的逐步提升：南二环弥足珍贵的电梯洋房文艺路稀缺小户型酒店公寓四、案名建议：香槟公寓【香槟公寓】案名诠

11、释：派香槟CHAMPAGNE”一字，与快乐、欢笑与高兴同义；派由于它是一种庆祝佳节用的酒，它代表着奢侈、诱惑与品位；X它给人一种热情豪放的气质；X本身属于葡萄酒，骨子里带有浪漫色彩。派音译“香槟”品位与项目欧洲风格的建筑品位，具有相当的关联共性。X香槟本身又是色彩名称，作为项目的包装色彩同样高度吻合。二）以三阳光MHenSun1ightS”nIicht米兰,阳光【米兰阳光】案名阐释：“米兰”是常绿灌木或者小乔木，四季常青，夏秋季持续开花，花香馥郁，沁人心脾。米兰一一个性内敛，正如我们对生活本质的还原，生活原本需要情感，需要体验、需要情趣，精巧、品位的调性非常贴切项目的格调。另外，米兰很容易让人

12、联想起意大利著名城市米兰，有一点I欧洲情调|,借以表达本项目的品质与风格调性。另外“米兰阳光”关于项目仅有的欧式风格并没有过分的涂抹。“阳光”，片区滞后的规划、破落的房屋、灰暗的色彩格调一这里太需要阳光了！“米兰阳光”更富有想象力，更容引起对舒缓生活格调的联想。该案名精巧、别致，细微之处标榜品质，属小中见大的方式方法，作为小户型公寓的案名同样精彩。米兰花、意大利名城米兰、阳光社区、阳光户型、阳光物管、阳光生活【逸蟹】案名阐释:“逸”指飘逸、洒脱的境地；另外还有美丽、安闲等诸多意思，闲情逸致；还有超越的意思，这里标榜生活的层次。项目作为电梯洋房，通过改造以后品质会进一步提升，从案名上将项目拔高到

13、别邕的层面，无疑将是对项目品质的直接提升。兰溪福邸AiuhuxA15VtI1tpf*IkU*兰溪福邸A,rfh3RhrffIUf5vkr【兰溪福邸】案名阐释：“兰溪”两个字出自苏轼的浣溪沙一一寺临兰溪山下兰芽短浸溪励志名篇，寓意深刻。兰花、兰草被称之花木中的君子，寓意生活高度；溪流在这里传达项目灵动的景观调性。一株幽兰蓄养至尚生活，一条浅溪流淌千年文化。公寓部分能够叫一一兰溪公寓备选案名:香榭福邸格澜郡五、项目的推售策略：(1)、卖场包装：武装到牙齿的品质展示。销售中心：格调舒适、品质展示为主。销售中心建议设置在项目临街底商的南端(估计要两个开间)，直接能够看到南入口景观为宜；底商的临街室外装

14、修包装、与门前地面铺装同步完成，门窗、造型路灯等直接安装到位，形成街区亮点。基于现房的优势，销售中的沙盘、分户模型都没必要。在保证基本接待、展示、洽谈、功能的基础上，装修的风格应当与项目欧化的调性相一致，配合偏重休闲功能的家私，穿插室内小品、较为高档的室内绿化，甚至能够形成局部相对私密的空间等等，标榜项目的品质。宣传资料的设计印刷简单大气，关联展示一定要精巧严谨。销售人员形象与素养要有针对性包装与培训Q一定要让客户从走进销售中心的一刻起就能感受项目的价值含量。户外形象：形象概念为主、展示关联优势。由于项目门口树木高度影响，现场户外展示应该从低处着手，建议在通过重新包装的底商部分，预留3-4个跨

15、度作为项目的户外展示空间；用内打灯光的透明灯箱的形式展示项目形象。连贯的品质渲染，配合销售中心的门头、橱窗、先期导入的物业等等，不论是在白天还是晚上都能为项目赚足吸引的目光。样板空间：优化室内空间、展示生活品质。项目已经现房，为了将现房的价值进一步放大，弱化外部街区的劣势，建议在电梯洋房部分的每一种户型均设置样板间。宽敞舒适的室内尺寸是项目的又一大亮点，更有利于借助室内空间的氛围营造打动客户。另外针对每一种户型能够设置2-3款装修方案（彩图展示）；将材质、工艺、造价等等均作全面说明介绍，以备客户熟悉选择。关于看房通道，假如能将社区景观、公共部分装修改造同步到位，无疑将会使客户对项目的价值认同与抉择起到关键作用。（2）、宣传推广：