某地产金润华府项目管理及销售管理知识手册.docx

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1、某地产金润华府项目管理及销售管理知识手册万科金润华府项目销售手册（第一版）2009年9月万科金润华府一期销售手册第一部分产品篇1.1规划设计说明1.1.1 宗地概况成都万科.金润华府地块位于成都市锦江区，东二环路与东三环路之间。临驿都大道；成龙路两条城市主干线东西向交通动脉贯穿片区而过。住宅及商业净用地约79亩，代征城市绿地约为20亩。地块片区位于沙河居住区，是成都市政府重点改造的区域之一，政府已投入了大量的人力物力对该区域进行改造搬迁，改善居住环境，特别是随着原420厂(华润24城)，迎晖路(香港信与竞得)等土地的成功出让，与攀成钢土地的推出，周边万科城市花园等项目的带动，项目所在区域将逐步

2、成为新兴的中高档居住区。(1)地块片区生活、市政配套完善，消费者特别是原成都东门的居民对该区域的认同非常高。(2)项目地理位置优越，交通便利，城市生活条件优势明显。(3)交通路网发达，公交便利。(4)教育资源丰富，与四川师范大学一路之隔，项目周边：省重点中学川师附中、与46中、龙舟路小学、大观小学等中小学校十几所。(5)项目的商业配套完善，项目东侧不到500米内的农贸市场、与川师、城市花园的配套商业可满足基本的口常生活需要。(6)北侧紧邻五星园林式宾馆望江宾馆(7)项目医疗配套一流，周边医疗机构众多。大小十余所医院位于项目周围。(8)项目距沙河约500米，北侧约2000米为塔子山公园，环境良好

3、。经成龙路出三环后即可到达国家4A级景区三圣花乡。1.1.2项目概况住宅及商业净用地约79亩，代征城市绿地约为20亩。1 .规划原则*有用理性的现代建筑思想。*技术表现与文化氛围相融合。2 .此方案由多座高层构成，由此围合成一个中心庭院与南面城市代征绿地连成一体，形成一个小区要紧的公共院落。3 .使用地下车库与地面结合的停车方式，使人车适当分流，机动车及半地下出入口位于小区外围，减少了对内部环境的干扰，保证院落内绿化空间与公共活动区的安静与安全，制造出宜人舒适的活动场所。4 .主入口两侧下沉，人行通过一座桥回家。当人回家的时候，通过一个一侧种植竹子，一侧为游泳池的桥，然后来到一个种植茂密树木的

4、中心庭院，仿若进入一片世外桃源。5 .住宅立面设计采取现代风格：以整体的处理手法、以挺拔的线条、以黑白灰为主色调、以局部点缀跳跃的红色来表达现代感与时尚感;立面设计简约而富动感,外墙使用涂料等材料，通过丰富的凹凸变化及有规律的横竖线条表达建筑物本身具有的美感；空调机位的妥善安置提供使用上的方便，同时成为立面构成的一项积极元素；店招、灯槽、灯饰、近人处的墙面柱面等细部处理带来商住类建筑的亲切感。建筑设计理念建筑为生活而设计。家/home是每个人身体、心灵的宫殿与城堡。然而宫殿与城堡并不意味着封闭。居住的真意在于对生活有所感悟，而对生活的感悟无不来自于人对自然环境与社会环境的体验。诗意的栖居，意味

5、着与自然与他人与谐相处。建筑应当丰富我们对家的空间体验，这包含了回家、居家等一系列体验。建筑通过这些空间体验的设计也丰富我们对生活的经历。1.21综合经济技术指标规划建设净用地面积：52894.62M2总建筑面积：316289.3M2计容积率住宅建筑面积：264473.IM2计容积率商业建筑面积：9667.74M2地下停车库面积：47120.OOM2居住总套数：3672套容积率：5建筑密度：约24.98%绿地率：约30%机动车位（含地上地下）：约1838辆地上室外停车位：约317辆（根据后期景观设计需要，将有所调整）地下停车库停车位：约1521辆1.2.2土地利用汇总表面积(M2)占规划建设净

6、用地面积的比例（）1、建筑基底面积1321524.98%2、总绿地面积15868.430%1.3一期建筑设计说明1.3.1户型分布及编号说明层公寓楼栋及户位分布1.3.2期介绍层数住宅建筑面积户数架空层建筑面积物业用房建筑面积13513687.72204349.93124.1723513687.72204345.97124.1733518251.88272480.14无1）架空层层高约为4.2米，可作为非机动车停车，局部少量景观绿化与物业用房。2）外墙为外墙涂料。5）阳台栏杆实体栏板或者实体栏板+钢制扶手。1. 3.3.1层高层高约为2.8米。1. 3.3.2采光客厅要紧采光面均为落地窗，卧室

7、要紧采光面装修后交付时均为落地窗，窗台高度约为300毫米。2. 3.3.3空间格局1）室内空间布局紧凑最大限度利用厅室空间，交通面积集中，房型使用面积大。2）动静分区从关怀住户的生活出发，设计上做到娱乐会客、餐饮区与生活休憩区的分离,在功能上互不干扰，保证卧室的私密性；同时通过开放式设计增强厅与外界的联系。3）入户阳台所有房型都没有入户阳台。4）厅室景观与露台、阳台装修后两房户型仅有生活阳台，装修后四房户型除生活阳台外还有一个书房外的小阳台。5）顶层有屋顶露台顶层住户部分附送屋顶露台，面积随房型位置不一致而不一致。1.3.3 户型特点介绍待定（略）1.3.4 景观设计说明建筑规划形成两个要紧的

8、“中庭”空间：四面围合的封闭空间与两面围合的半封闭空间。两“中庭”空间之间似连非连，形成有趣的景观节点。由此联想到传统手工艺中的“铜瓷”与“木构样卯”，其精巧的工艺与设计，就在于“连接”的部分。设计思路由此展开，将此关键节点作为景观重点处理，形成两个“中庭”景观共享的对景，同时也成为两个空间的有趣过渡。在此基础上，将敞轩、水景等对景元素的地形略微抬升，更加强了空间的趣味性，同时避免了两个“中庭”空间的视线穿透，增加了景观层次。同时，非常注重由主入口至中心园林、再至入户大堂的完整景观路径的处理,使用层进式灵活围合庭院的方式，业主在进入社区直至回家的路径中穿越多重趣味空间，获得丰富的景观体验，也由

9、此获得归属感与尊贵感。整体景观风格制造轻松休闲，绿色郁葱，变化丰富又具高品质感的景观空间。主入口结合建筑丰富的下沉空间，一道景桥穿越竹丛与下沉会所休闲泳池，引导人进入过渡庭院，略作停顿后即可进入中心水景庭院，由此又可分别导向入户前各庭院，与架空层衔接。整个路径中模糊了室内外界限，制造多种供人们散步、休憩的空间。下沉会所露天泳池成为入口区域景观亮点的同时，也是夏日成人与儿童游戏运动的中心。泳池景观边界处理丰富多变，与植物交错掩映，设置水中吧台、冲浪按摩、休闲平台、露天沐浴等多处功能区，亦可满足运动健身泳道的要求。通过变化丰富的地形、葱郁的植物与形象鲜明的构筑物等景观元素，同时基于对场地分析形成的

10、全新空间构成，整个景观是对项目园区的全新演绎。1.3.5 销售问答篇1）机动车停车位多少？非机动车停车位多少？机动车停车位约1838个，非机动车停车位约2861个。2）机动车停车位中地上停车位有多少，地下停车位有多少？地上停车位约317个，地下停车位约1521个。3）小区自行车如何停放，位置在哪里？停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放5）社区的有几个出入口？分别的位置？1号楼西侧与17号楼西南侧各有一个人行出入口与车行出入口。6）商业的体量有多大？商业业态是如何规划的？最小面积是多少？约10416平方米，业态除现有的6-10号楼与12-17号楼下为底层商铺，11号楼为3层商业

11、楼外，其余尚未规划7）公摊大概是多少？1、2号楼公摊系数约为33.7%3号楼公摊系数约为29.7%8）小区内有无残疾人坡道？有残疾人坡道9）有无临时发电系统？有10）小区配电房的位置？是否有辐射？位于1、2号楼地下室，没有超过国家操纵的安全标准辐射，11）屋面防水设计？屋面是否有专门的隔热层设计？下部为居住房间的屋面有专门的防水与保温设计12）消防通道能够与地下车库相通吗？消防通道没有与地下车库相通，地下车库有专门的消防系统，不需要消防车进入；假如问的是道路布置的话，小区开放给业主的车行出入口都能够通往地下室，但不包含小区的消防紧急入口13）地下停车场的出入口位置分布？地面停车位的位置如何分布

12、？详见不利条件公示14）底商的层高是多少？一期暂无底商15）地下层的高度？非人防区域平均层高约3.6米，人防区域平均层高约3.8米16）楼体高度？层高分别为多少？1-3号楼楼梯高度约99.5米，局部机房层高度约105.05米，住宅层高为约2.8米。17）架空层的用途及高度？约4.2米，用途为物业用房或者自行车停车，其余待定18）自行车棚、化粪池分别设在何处？自行车停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放；化粪池位于2栋与3栋之间，3栋与4栋之间19）本项目生活污水的处理方法？双立管系统，厨房与卫生间污水井化粪池处理后排入市政管网20）电梯机房具体位置设在哪里？电梯核心筒的屋顶层2

13、1）物业用房设计在哪个位置？底层的架空层内，1-3号楼里仅1-2号楼架空层有22）楼梯与楼梯间的宽度？商业与建筑不一致功能的楼梯间宽度是完全不一致的，但都满足国家强制性条文规范23）项目有无防雷防震设施，抗震几级？抗震烈度为7度，有防雷措施24）是否配有新风系统？无。25）开窗形式？是否为落地窗？平推？推拉？平开、推拉、上旋都有，大部分窗台高度为300毫米，也有窗台高约1000毫米与约900毫米的窗。26）屋顶平台是否属于屋顶房屋的专属设计所有？设计图纸上表示的会赠送给顶层住户的屋顶平台，用墙体与公共屋面隔开，其他住户无法自然到达；商业屋顶的平台表示方法为商业屋顶的住户可通过门到达该户的平台，

14、与其他户用墙体隔开。在规划设计之初已区分。27）墙体的厚度分别是多少？填充墙体通常为100毫米厚或者200毫米厚，局部剪力墙厚度根据楼层与位置会有不一致。28）女儿墙的高度为多少？根据位置不一致会有高度的变化29）地下停车库有多少层，电梯是否直接进入地下层？1-3号楼地下室有1层，无地下车库，2期以后有地下车库，2层，但是1期与2期的地下一层车库间能够通行，每个单元均有1部电梯进入地下层，30）是否有入户大堂，入户大堂的装修标准?有入户大堂，装修标准暂不确定。31）地上停车位的具体在什么位置？见总平面图，但根据景观会有所调整，1-3号楼邻近的地上停车位置请见不利因素。32）阳台墙体高度为多少？

15、约I1OO毫米34）阳台栏杆高度为多少？具体材质是什么？约I1oO毫米，要紧为实体栏板或者实体栏板顶部安装钢制扶手。35）客厅，卧室，是否为中空玻璃，厚度为多少？是塑钢型材还是彩铝？客厅与卧室为中空玻璃，单块玻璃厚度根据位置与玻璃大小会有不一致，通常为5或者6毫米，塑钢型材。36）入户单元门的材质？要紧为钢制37）是否有可视对讲系统,紧急按钮,煤气泄露探测系统？详见清水房交付标准38）楼梯扶手的材质是什么?宽度为多少?是否为石材铺面？不是石材铺面，楼梯扶手的材质未定，很可能是钢制（钢管外做漆），宽度符合国家规范要求。39）社区是否有宽带端口，具体为那家公司？无。40）是否有专用垃圾车道,消防通道?具体位置在何处？有消防通道，垃圾车道与一部分消防通道共用，垃圾房与垃圾车道位于1-3号楼南侧，消防车道连通整个园区。41）电梯品牌