某地产郦江商业销讲.docx

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1、某地产郦江商业销讲（2010年5月版）一、总体经济指标：1、总建筑面积：1.5万方；2、栋数：S1-S5,共五栋，总计38个商铺；3、商铺面积：50平米一1000平米不等（以200平米一500平米居多），整栋或者整层购买优先；4、赠送面积：赠送20平米/000平米不等（多为露台，商业利用价值大）；5、商业停车位：地面，地下，总计约200个；6、租售价格：暂时未定；7、物管费：约5元/平米（以最终合同签定为准）；8、配置标准：天然气、给排水、烟道、强弱电、观光电梯、景观楼梯、地下车库、地面车位（少部分商铺没有天然气与烟道）；9、可销售商铺数量：31个，包含SI商铺地面以上，与S2、S3、S4商铺

2、；10、不可销售商铺：7个，包含S1商铺的负一楼、S5商铺；二、那江商业定位：南滨独栋，CBD格调商业街三、商业业态规划：1、主题商业：格调餐饮、风情美食、特色酒楼、高档商务会馆、情调休闲、滨江会所2、社区配套：社区超市、便利店、小食店、洗衣店、糕点房、美容美发、社区诊所、汽车美容、家居精品、健身会所、幼教等四、郦江商业的八大价值： 重庆价值（城市价值）1、重庆近几年经济进展势头强劲，2010年一季度GDP增长超过19%,是中国经济增长最快的城市；2、重庆作为国家五大中心城市之一，两江新区又马上挂牌、城市基础建设投资力度加大，诸多利好必将大大加强重庆的城市竞争力；目前重庆已经成为西部吸引投资能

3、力最强的地区；3、重庆是全国楼市的价值洼地，泡沫少、投资安全性高；4、城市改造力度大、旧有的街道商业消失，新的商业体系尚在建立，象南滨路这样的商业集中区域，必将成为一个城市最具代表性与地标性的商业核心。 南滨价值1、南滨路是重庆的名片，不论本地人还是到重庆观光的人，都喜欢到南滨聚餐、休闲、旅游，年接待游客数量在2000万以上，有关餐饮、旅游商业产值超过15亿元。2、南滨是重庆主城核心中难得的一道风景线，拥有20公里长的江岸线，背靠南山山脉，面对渝中半岛、江北嘴，俯瞰浩瀚江景与山城的璀璨夜色。3、人类有临水而居的习惯，而主城核心稀缺的滨江资源吸引了大量的高端楼盘聚集此，总居住人口数量超过60万人

4、，形成了庞大的高端消费群。4、腾滨路通车后，郦江到江北CBD只有5分钟车程，将是从江北到南滨路最短的路程。今后从江北到南滨路观光、聚餐，第一站就是哪江。 CBD价值1、CBD是一个城市最具活力的地区，不管北京、上海，还是香港、纽约，在CBD区域的周边，都有大量的商业作为配套，而且这些地区商业价值非常高，要紧以奢侈品等高档消费为主。2、郦江旁规划有CBD总部经济区，将吸纳全国乃至全球顶级企业总部办公、商务机构入驻，其商务、办公、休闲商业的需求非常庞大。3、CBD区域往往是城市潮流的风向标，也是观光旅游人群最愿意去的地方，形成极大的商业辐射能力。4、郦江商业正好位于CBD中央商住区核心，与解放碑C

5、BD、江北嘴CBD共同形成CBD金三角，辐射周边超过100万常住人群，吸纳来自全重庆，乃至全国的高端消费人群。 产业价值1、郦江作为南滨路三期重要的一段，将成为重庆南滨RBD的核心（政府规划将把南滨打造成为集：总部经济、会展、酒店、餐饮、旅游、休闲为一体的多元经济产业带）。与洋人街（将改造为重庆万国风情园）紧密相连。目前每年到洋人街玩耍的人数就达数百万，而餐饮、休闲一直是洋人街的空白；郦江的商业街能够直接拦截到洋人街观光、休闲、玩耍的人群。2、郦江旁规划有重庆两江广场、重庆国际马戏城、重庆万国风情园，他们分别演绎了重庆的文化传承，代表着重庆两江形象，也将使得南滨休闲、旅游商业带更加多元化、国际

6、化，将大大提升整个南滨的商业价值、文化价值与旅游价值，也必将吸引更多的人流汇合。也必将再度打造出南滨新的经济产业圈。 稀缺价值1、滨江两岸在改造过程中原有的商业（街铺）快速消失。2、南滨路上目前在售的滨江纯商业项目几乎没有。3、目前滨江沿线商业，从业态上，多为临时建筑，或者者是大型集中商业，缺乏独栋形态的、具有开放性、灵活性的商业物业。4、滨江地带绝大多数的商业都选择自持。 圈层价值1、今天商业消费已经越来越具有区隔性，不一致商业面对不一致的商业消费，其中高端人群的圈层消费越来越明显。在郦江、春森彼岸这样的高端楼盘中，已经逐步形成了一些圈层，同时吸引大量人群进入；2、郦江周边已经聚集了重庆最高

7、端的居住社区，如阳光100、国际社区、重庆烟厂地王项目，这些社区的居住人口都将形成一个庞大的高消费人群，成为一个引领重庆消费时尚的圈层。 龙湖价值1、龙湖是重庆高端生活的代表，拥有大量的龙民，消费能力非常高，往往吸引了大量的高端商家进驻。2、龙湖具有良好的商业经营能力与业绩，不管ShoPPingmaH还是社区商业，租赁与经营都是同类商业的佼佼者。 规划价值1、今天的商业，主题性越来越明显。准确的商业定位不仅影响到商业的规划设计，同样对未来的商业价值有着直接影响。郦江商业定位于高端格调商业，其租售对象都是最具有代表性与号召力的商家，更具有广泛的消费者吸引力。2、郦江的商业规划以独栋为特色，简洁、

8、时尚、整体的立面风格，与南滨传统的商业形式区别开，并以更具开放性、观赏性的格调休闲商业形态在南滨路上形成了一道新的风景。3、郦江商业在规划上，还使用了立体交通动线、全通透视野、多重景观、分隔组合灵活等设计手法，完全接弃了传统滨江商业的封闭、单一、的设计弊端。五、南滨商业价值解读1、CBD总部经济区带来的机会南区CBD总部经济区的规划，首先，促进该区域交通网络快速完善，有效的链接重庆三大CBD板块，形成CBD“金三角二大佛寺大桥，10分钟到达寸滩保税港，20分钟到达江北机场。朝天门大桥、腾滨路通车，10分钟到达江北。东水门大桥2012年通车，15分钟到达解放碑。系列交通网络的逐步完善，将扩大南滨

9、商业的辐射范围，这不仅是南区的南滨，更将成为重庆的南滨。其次，总部经济区是金融、经贸、高级写字楼、外企、人流等汇聚的地方，需求旺盛，这里需要大量的商业配套，目前的解放碑就是例子，由于地域受限，商业物业无法满足日渐增长的需求，导致负担过重，这也是重庆政府要将老商业中心分散经营的原Ho最后，CBD是重庆经济进展的重要定位，未来重庆核心区域将位于此。2、三大CBD商业，为什么要投资南滨？解放碑CBD是重庆最老的商业中心，要紧以大型百货，精品专卖店为主，商业氛围浓厚，也是人流聚集的地方，但解放碑可扩展的范围有限，中心商业无法再得到外围延伸，中心商业的商铺供应量几乎为零，商业的租售权也掌握在政府手中。即

10、使有零星的商业销售，价格也是天价（10万20万每平米价格），后期的利润空间微薄。但近几年我们发现，这种传统商业格局随着城市的规划、消费意识、生活品质、交通方式等提升在慢慢发生改变，解放碑己不再是重庆人唯一的消费场所，大家更愿意去环境舒适、轻松、宽敞的地方购物，比如北城天街、西城天街、奥特莱斯，与未来的南滨购物中心。江北CBD尽管是一个新兴进展起来的区域，大剧院、科技馆与一系列的基础设施已建成，同时逐步成为重庆市的城市形象，但江北CBD定位为金融中心，我们看到目前大量的银行、外贸、金融业进驻，休闲、居住等配套较少，这样的区域，白天人流会达到顶点，夜间（下班后）将很容易成为一座空城，不利于商业氛围

11、的形成。南区CBD是复合型定位，是属配套型CBD,集金融、经贸、旅游、休闲、文化于一体，加上老南滨自身已形成的商业基础及城市形象，更加坚定了该区域的整体定位。我们现在能看到的是，这里不仅有高级写字楼、五星级酒店（喜来登、海洋公园改造工程全市最高的双子星座、皇冠国际等）、高档餐饮、娱乐、公园（两江广场、烟雨公园等），还云集了众多高品质居住区，重庆最贵的房子也在这里，人流相当密集。强大的外部辐射力吸引众多外区乃至外地人群前来消费，该区域商业地产的投资价值将非常大。3、新老南滨一脉相承一重庆外滩正式形成在重庆，老南滨路的印象是“餐饮、酒吧、夜景、公园”，休闲的氛围较为集中。目前以后重庆众多知名餐饮商

12、家入驻，如陶然居、渝信、大蓉与、巴味堂、顺风123、张鸭子、七娃子、一刀准，南滨路仍是重庆人喜宴、就餐的首选之地。不仅如此，南滨还是休闲及观两江夜景的最佳之地。同样，新南滨的规划不仅聚集了休闲娱乐，还会融入更多文化、艺术、时尚等产业，如两江广场、九龙仓20万方商业体（会进知名百货、国际品牌等）、动漫产业基地、国际马戏城等。南滨商业将从传统的餐饮一条街，升级为融餐饮、会展、办公、商务、休闲、文化、娱乐、旅游为一体的多元化商业格局。25公里滨江商业带，超200万平米商业总规模，囊括近十家五星级豪华酒店与甲级写字楼、江南体育中心、重庆两江广场、CBD总部经济基地、重庆国际马戏城、万国风情园汇聚汹涌人

13、流，蕴藏无限商机。4、南滨板块大量高端住宅人群带来的机会南滨板块不仅是商业聚集的地方，更是高品质住宅云集的地方，目前在售及交付的项目近30个，居住户数超过18万户，按户均3.5人计算，人口超过60万人。郦江：约2500户，1万人中海：约2万户，7万人阳光100：约7500户，2.6万人武夷滨江：约2000户，7000人东原1891：约Iooo户，3300人招商烟厂项目：约13500户，4.8万人海棠晓月：约12300户，4万人珊瑚水岸：约2000户，7000人与泓南山道：约4000户，1.4万人富力现代广场：约2000户，10000人大量的固定居住人群，是支撑商业氛围的重要条件之一，南滨商业不

14、仅有住商结合的传统格局，更拥有政府规划的大力扶持，从而扩大辐射人群；六、全国各地的滨江商业介绍 上海外滩滨江商业,根据黄浦区旅游事业局的统计，到上海来的外地游客中，80%以上会到外滩一游。然而，大多数游客在此停留的时间很少超过半小时，往往是看一看风景、拍几张照片就走人了。“原因之一是这里缺乏配套的消费设施，有的也只是小吃与小商品。总体上看，目前沿江商业都存在档次低、经营内容雷同等缺陷。”因此上海市有关部门与黄浦区政府在不久前出台的“外滩一体化”开发规划，外滩将进展与新浦江相匹配的现代商业，成为新的“商业热土外滩CBD腹地将按照“重现风貌、重塑功能”的原则与现代中央商务区建设理念，依托外滩地区老

15、大楼资源与历史文化积淀，加快引进国际顶级品牌，并强化多种商业、休闲等功能的互动与街道改造、交通组织、环境整治等一系列的调整，不断拓展功能、促进能级提升。上海能够再建成百上千座现代化高楼，但永远只能拥有一个外滩。从苏州河口到原十六铺码头一带约1.5公里长的沿江路段的外滩，正在经历着又一场变革。上海外滩最终将形成具有自身特色的世界一流高档消费圈，领军上海高端商业。上海市经委有关人士透露，外滩CBD建设的基本指标已经出台，即在35年内，争取引进10家国际顶级品牌旗舰店、20家顶级餐厅与30家高档休闲娱乐场所，基本形成具有20万平方米经营面积的国际顶级品牌集聚区。百年老外滩，商业新高地高端品牌、高档餐

16、饮、高星级酒店、高级会所、高雅文化设施“五高”，是外滩商业带的“名片 杭州滨江商业滨江区域商业中心要紧集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。是杭州的城市副中心，又是杭州的城区产业、居住等功能分流中心，总部经济、地铁经济、新居住群落经济，将是滨江区未来几年经济高速进展的“三驾马车是区域进展积淀后的契机性蜕变。滨江区经济模式的价值转型有两个原因，一是通过近十年的区域经济规划与建设，通过招商引资形成了相当规模的高新产业经济，通过大学城建设形成了教育经济规模，另外形成了多个居住带，入住率逐年上升，这就为区域经济的蜕变打下了坚实的基础。另一方面，地