某地房地产开发变更洽商管理办法.docx

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1、某地房地产开发变更洽商管理办法设计变更、工程洽商及索赔管理办法（修订）1 编制目的为了加强工程设计变更、工程洽商及索赔管理，规范工作流程，有效操纵成本，确保工程质量与工程进度，特制定本管理办法。2 适用范围本管理办法适用于重庆首地房地产开发有限公司工程项目的设计变更、工程洽商及索赔管理。3 术语含义3.1 设计变更设计变更是指由建设单位提出或者批准的、需由设计单位签署变更文件的涉及工程材料、施工、工艺、使用功能、建筑标准、构造、尺寸、技术指标、位置标高、工程数量等方面的变更。设计变更包含结构类设计变更与通常设计变更。结构类设计变更指涉及工程结构构件布置、标识、尺寸、配筋、强度等变化务必进行的变

2、更。设计变更包含但不限于下列内容：3.1.1 由于设计院设计图纸本身的遗漏或者错误；3.1.2 1.2工程地质勘察资料不准确而引起的修改；3.1.3 1.3改变使用功能；3.1.4 改变建筑标准；3.1.5 技术交底时各单位对图纸提出问题的解答等。3.2 工程洽商工程洽商是指施工单位与建设单位就工程施工过程中出现的除设计变更之外的工作内容变化达成一致意见。工程洽商按施工紧急程度分为通常工程洽商与特急工程洽商。通常工程洽商是指按正常发起、预估、审批与下发的流程实施的工程指令。特急工程洽商是指在项目实施过程中，经公司总经理书面或者口头同意，可不使用事前审批而提早下发的紧急性工程指令。工程洽商包含但

3、不限于下列内容：3.3 .1地下障碍物处理；3.2.2由于发包人责任造成停工缺失；1.1.3 特殊情况的场内二次搬运；1.1.4 使用代用材料、设备；1.1.5 施工工艺或者工程做法有改变；1.1.6 施工单位提出的小额技措；1.1.7 现场临时性与零星工程等。3.3 工程签证工程签证是指监理单位、建设单位对施工单位申报的按设计变更与工程洽商完成的工程量及所发生费用进行确认的书面资料，是工程结算的根据之一。工程签证按来源分为设计变更类签证与工程洽商类签证。3.4 工程索赔工程索赔是指在工程合同履行过程中，施工单位因建设单位不履行或者未能正确履行合同或者者由于其他非自身因素而受到经济缺失或者权利

4、损害，通过合同规定的程序向对方提出经济与（或者）时间补偿要求的行为。工程索赔事件包含但不限于下列内容。3.4.1 建设单位未按合同约定移交现场；3.4.2建设单位未办理工程所需手续；3.4.3设计单位提供的施工图纸延误；3.4.4甲供设备未按施工方施工进度计划按时运抵现场；3.4.5建设单位拖延支付工程款项；3.4.6其它事项。3.5工程反索赔工程反索赔是指建设单位因施工单位不履行或者未能正确履行合同而受到经济缺失或者权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济与（或者）时间补偿要求的行为。工程反索赔事件包含但不限于如下内容：3.5.1 由于施工单位劳动力不足或者其他原因引起的工期延误；3.5.

5、2 由于承包商采购的某些物资质量不符合标准引起的质量事故；3.5.3 由于施工单位的原因不能进行正常工程验收的；3.5.4 由于施工单位的原因发生的安全事故，造成我方经济缺失的；3.5.5 由于施工单位的不文明施工，致使我方受到当地政府部门处罚的；3.5.6 施工单位施工过程中，对已经交工项目损坏的；3.5.7 其它事项等。4 处理原则4.1 事前审批原则：要求设计变更与工程洽商（除特急工程洽商外）均需事前通过估价与审批程序方可实施，禁止事后补办手续。特急工程洽商按第6条“办理流程”规定的程序补办手续。4.2 分级审批原则：开发设计部、工程部、合同预算部、分管副总、常务副总、总经理根据权限逐级

6、审批。4.3 内部程序先行原则：设计变更与工程洽商按照先内部程序后外部程序的方式进行，即只有在公司规定的内部程序履行完毕后，方可进行外部（施工单位、监理单位）程序的审批。4.4 完工确认原则：按设计变更与工程洽商要求完工后,施工单位、经授权的监理工程师、工程部与合同预算部专业工程师务必分别在工程签证单上及时签字确认。隐蔽工程务必在其覆盖之前完成签字确认。5 管理职责5.1 总经理办公会1 .1.1审定暂估价在10万元及以上、30万元及下列的设计变更与10万元及以上、100万元及下列的工程洽商与工程签证。关于单次更换超过100万元以上的工程设计变更、洽商（或者使分项工程实施成本大于对应的目标成本

7、）与地产集团设计管理关键事项授权表中规定的其它重大设计变更经总经理办公会审定通过后报地产集团审批。5 .1.2审定索赔处理与反索赔处理实施方案，决定索赔的应对措施及采取反索赔的策略、方式，并保持与集团的沟通。5.2 总经理5.3 .1负责审定暂估价在10万元下列的设计变更、工程洽商与工程签证。5.2.2负责审定索赔处理与反索赔处理实施方案。5.3 副总经理5.3.1 负责审核暂估价在10万元下列的设计变更、工程洽商与工程签证。5.3.2 3.2负责审核索赔处理与反索赔处理实施方案。5.3.3 负责协调与督办开发设计部、工程部与合同预算部有关工作。5.4 分管副总5.4.1 1负责审核暂估价在1

8、0万元下列的设计变更、工程洽商与工程签证。5.4.2 负责审核索赔处理与反索赔处理实施方案。5.4.3 负责协调与督办开发设计部、工程部与合同预算部有关工作。5. 5开发设计部5.1.1 负责在工程施工过程中有助于优化工程设计的设计变更（包含建筑、结构、安装、景观、装饰等专业变更）的处理，是设计变更的主办部门，对设计变更发起的及时性、内容的准确性负责，严禁事后补单。5.1.2 负责完成与设计单位的对接、设计变更的审核，是与设计单位进行资料对接的唯一窗口。5.1.3 负责接收、汇总、审核市场营销部的变更要求。5.1.4 根据权限负责向分管副总、总经理与公司专题会提报经合同预算部审核的设计变更事项

9、。5.1.5 负责设计变更的内部审批程序顺利完成。5.1.6 负责设计变更的收集整理并及时与工程部档案管理员交接，对设计变更有关资料的完整性、真实性负责。5.1.7 配合工程部与合同预算部对工程签证的结算工作。5.6 工程部5.6.1 1负责在工程施工过程中发生的工程洽商（包含建筑、结构、安装、景观、装饰等专业洽商）的处理，是工程洽商与工程签证的主办部门，对工程洽商与工程签证发起的及时性、内容的准确性负责，严禁事后补单。5.6.2 负责完成与施工单位的对接、工程洽商与工程签证的审核并确认。5.6.3 负责督促施工单位报送工程签证。牵头组织设计部、合同预算部与监理单位有关人员现场见证、签字，并对

10、签证办理与报送的及时性、内容准确性负责。5.6.4 根据权限负责向分管副总、常务副总、总经理与公司专题会提报经合同预算部审核的工程洽商及工程签证事项。5.6.5负责设计变更与工程洽商的内部审批程序顺利完成。5.6.6 负责设计变更、工程洽商及工程签证的收集整理、归档、下发，并对下发资料的及时性、完整性与真实性负责，是与施工单位进行资料对接的唯一窗口。5.6.7 负责将工程签证单提交合同预算部，并配合合同预算部对工程签证的结算工作。5.7 合同预算部1 .7.1负责设计变更与工程洽商审批下发前的成本预估，确保预估及时准确。合同预算部在进行成本预估时可要求施工单位提供预算。5 .7.2负责将单次更

11、换超过30万元以上的工程设计变更、超100万洽商（或者使分项工程实施成本大于对应的目标成本）报地产集团成本合约部审批。5.7.3参与工程部组织的施工现场见证并签字确认。5.7.4负责审核工程部提交的施工单位报送的工程签证，并对工程签证费用审核的准确性、及时性负责。5.7.5负责工程签证的结算工作。5.7.6 负责工程索赔的内部审批程序顺利完成，转交工程部归档，并下发有关单位。5.7.7 施工单位向建设单位提出索赔要求后，由合同预算部会同工程部对索赔要求进行分析、论证，对其索赔原因、理由、证明材料、索赔程序等是否符合事实情况、合同约定进行说明并提出处理建议，上报分管领导与总经理，必要时提交总经理

12、办公会讨论。关于重大索赔事项应咨询外聘顾问单位。5.7.8 负责合同履行情况的审查，定期对合同履约情况进行分析、总结，并提出执行合同的建议。5.7.9 定期与工程部进行沟通，在工程部提出反索赔意向后，负责实施反索赔。6办理流程6.1 设计变更的办理程序6.1.1 经公司各类专业技术人员与监理单位、施工单位审查发现的属于设计图纸本身的遗漏或者错误，勘察资料不准确引起的修改，统一由开发设计部与设计单位联系，由设计单位提出工程设计变更通知单，经开发设计部负责人审核签字、合同预算部估算变更费用，按审批权限上报公司审批。详见内部操作流程图Io6.1.2 属于使用功能、建筑标准的改变，由公司提出部门写出书

13、面意见，交由工程部初步落实技术上与进度上是否可行，由合同预算部估算变更费用，最后由开发设计部委托设计单位提交设计变更单或者图纸，按审批权限上报公司审批。详见内部操作流程图2o6.1.3 属于务必执行的结构类变更，由设计单位提出设计变更通知单，经开发设计部负责人审核签字、合同预算部估算变更费用，按审批权限上报公司审批。参见内部操作流程图Io6.1.4 由于施工单位的原因需要办理工程设计变更时，由施工单位提出意见，经设计单位、开发设计部、工程部、监理单位审核，分清责任，在不影响工程进度与质量的前提下，由开发设计部按审批权限上报公司审批。6.2 工程洽商的办理程序6.2.1 当实际施工工艺或者做法与

14、设计图纸中的施工工艺有出入时，可由施工单位提出建议，在不增加工程造价与不影响工程质量的前提下，经监理单位同意后，由开发设计部征询设计单位意见的同时，工程部负责征求公司分管领导意见，同意后由工程部负责人审核签认，作为技术洽商处理。假如涉及增加或者减少工程造价，则作为经济洽商处理，须经监理单位、工程部确认工程做法并初步估算工程量，合同预算部估算洽商费用后，由工程部按审批权限上报公司审批。详见内部操作流程图3。6.2.2 属于代用材料、改变设备型号、改变使用材料的规格型号等问题，可由提出单位说明原因，并征得监理单位同意后，在不影响使用功能、保证工程质量、不影响工程进度与不增加工程造价的前提下，经工程

15、部负责人审核，上报分管领导同意后，由开发设计部与设计单位办理技术洽商。假如影响工程造价,须经监理单位、工程部确认工程做法及工程量，合同预算部估算变更费用后，由工程部按审批权限上报公司审批。详见内部操作流程图3。6.2.3 属于现场的临时性与零星工程，须由公司提出部门书面说明事由，提交公司专题会讨论批准。如不发生费用，由工程部负责按审批权限上报公司审批同意后实施。如发生费用，工程部确认工程做法及工程量、合同预算部估算工程费用，有关部门签字确认后，由工程部按审批权限上报公司审批。参见内部操作流程图3。6.2.4 由于施工单位的原因需要办理工程洽商时，由施工单位填写工程洽商记录表，经设计单位、监理单位、工程部、开发设计部审核，分清责任，在不影响工程进度与质量的前提下，由工程部按审批权限上报公司审批。参见内部操作流程图3。6.2.5 属于特急工程洽商的可在事后按通常工程洽商的程序补办手续。6.3 甲控设备材料的办理程序需要向施工单位发放甲控设备材料通知的，由合同预算部负责，按照申报事项审批单公司内部会签审批程序办理，审批通过后将审批单与拟发给施工单位的价格确认通知单转交工程部，由工程部负责下发至有关施工单位与监理单位。价格确认通知单及申报事项审批单同时由合同预算部与工程部分别负