某某年成都红瓦寺项目营销报告.docx

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1、某某年成都红瓦寺项目营销报告亿发红瓦寺项目营销咨询报告目录-XZ-前项目环境交通项目环境商圈项目环境配套市场供需项目潜在竞品全国其他知名小户型楼盘借鉴项目问题点/机会点顾客族群定位（初步）项目规划建议项目营销建议附件：成都市小户型市场刖2003年的成都楼市，可谓硝烟弥漫，各路英雄粉墨登场。在猛烈竞争的市场中，或者威猛一刀，或者温柔一剑，或者刚烈一枪，或者迅捷一刺，一幕幕地产大戏激情上演，有喜剧，亦有悲剧，由地产大片，亦有地产短剧。小户型以其短平快的操作手法、个性化的消费理念迅速在江湖上打响了名头。亿发公司借市场之大势，屯地扎寨，在四川大学、音乐学院、磨子桥IT商圈三者之间架构起的时尚前沿、市场

2、要冲地带筹建项目，实为顺市场而为的英明之举。市场不相信眼泪，成功的欢乐只赠与那些条分缕析深耕细作、把握市场脉搏、倾听市场心跳的企业，那些企业中分工协作脑力激荡、谋篇战略资源、布局进展蓝图的团队与个人。因此，亿发公司开始将蛰伏已久的潜能发散，开始将业务细分,开始寻求多赢的市场格局。置信商业旅业地产公司进入了亿发红瓦寺项目的视野。作为代表置信进行品牌输出的唯一一家企业，商旅地产以置信文化为灵魂，整合置信多年地产操盘经验与资源，运用全新的可操作性的市场理念、技术规划与营销战略，精准把握市场脉搏，为客户提供全程营销咨询顾问服务。从自己搞开发，到为开发商提供全程咨询服务，我们深知市场的艰辛、消费者的动向

3、、开发商的苦衷、对地产全局把握的难度，我们愿意为项目提供一套有效的系统的解决方案。鉴于我们严谨细致的置信工作态度与市场的复杂性，现为贵公司提供第一期简报，要紧包含对市场的初探、项目的问题点/机会点、初步的名称建议、定位建议与营销建议。项目环境交通1位置本项目位于一环路南一段，紧邻川音艺术大厦，正对红瓦寺街西临新南路与科华北路，东临九眼桥，背倚四川音乐学院。从项目地段步行到好又多亚太店只需20分钟时间。属于IT商圈、大中院校的生活新干线与校园消费中心地带。1道路项目地块前面为现在的城市主干道环路（随着二三环路的开通，一环路邻近将逐步成为城市要紧的商贸圈与生活圈）。项目东边将规划一条道路与红瓦寺街

4、相接。项目北边将规划两条生活起居道路，道路条件较好。1公共交通目前直接通过项目地块的公交路线有：34、72、27等多条路线，而且公交站口离项目所在地非常近。假如赶车到春熙路还能够乘坐55、71等路线，交通条件也还是比较方便。1车流量、人流量等由于处于城市现有的要紧干道邻近，从项目通过的机动车与非机动车（自行车）都比较多，人流量相对较少。正对面的红瓦寺街人流量较大。项目环境商圈以方圆500米至IOOo米为半径看，本案处于三大商圈的边缘。如何错位于三大商圈，并有效吸引三大商圈的人潮，成为本案商业物业部分需要解决的重要问题。1磨子桥IT商圈以百脑汇、新世纪电脑城为中心的新南路、一环路南二段所构筑的I

5、T商圈。该商圈试图向九眼桥方向延展，但没有形成气候。1科华路棕北餐饮娱乐商圈成都市著名的餐饮一条街，有满堂红、大清食府、魏火锅等知名餐饮，商圈内还有好又多亚太店等生活配套商业。1校园经济圈以文化路为核心的川大校园经济圈与受交通限制而局限在安顺桥一带的川音经济圈。九眼桥经历仟村百货事件以来，区域内商业遭受重创，但随着九眼桥社会治安状况、卫生环境的改善与众多知名楼盘（如莱因家园、中海外）的开发建设，该区域的商业、生活气氛将展现新的格局。这为本案提供了一个较好的契机。若加以巧妙引导，将极大地促进本案小户型及底商的销售。项目环境配套1商场超市项目周边紧邻处没有大型的商场超市，但该区域距离好又多亚太店仅

6、20分钟的步行路程。J酒店、写字间周边有红瓦大厦、川音艺术大厦、市工商大厦、亚太广场等。商务型酒店不多，为本案的进展提供良好的市场机遇。1医疗卫生紧邻的太极药房及诊所、科华北路路口的医院等。1银行、证券、邮局项目邻近有农业银行、建设银行（ATM）等。原有的中经开证券倒闭关门，邻近缺乏配套的证券服务场所。1学校、幼儿园四川大学、成都七中、四川音乐学院、文化艺术学校、幼师、成都12中、29中、与众多的计算机培训机构、棕北小学等。1公园望江公园、九眼桥河景等。I餐饮娱乐科华北麻有众多知名餐馆、酒楼、茶楼，棕北小区为中心的棕树社区亦有各类连锁快餐，如麦当劳，离本案最近的还有玉林串串香与红瓦寺快餐等。因

7、此建议不要考虑过多的餐饮项目。1菜市郭家桥农贸市场、本案邻近的小巷内有菜市。市场供需成都市小户型楼盘分析1、总体特征1小户型火爆依旧自2001年以来，越来越多的小户型项目出现在消费者的面前，同时都引起了抢购热潮，很多项目都是在2个月左右就已经销售一空,而如今尽管竞争日趋猛烈，但众多小户型项目销售依旧要比大户型项目销售速度要快得多。1小户型越来越多2002年全年在市面上对外销售的纯小户型项目不下于30个，而2003年已到50个。增长势头不可谓不猛。这一方面是由于在猛烈竞争中，大概小户型项目的风险要小得多，另一方面就是一些开发商拿到的很多地块占地面积都比较小，不利于做成大户型。竞争角逐的范围逐步向

8、二环路邻近转移，竞争的焦点逐步向社区概念、环境概念靠拢。1品质越来越好与往常的小户型项目相比，现在的很多小户型项目不仅在户型上有了更好的创新，而且在环境上、物业服务上、外观上、采光通风上等都有了较大的改善，从而更好地满足于购买小户型的业主的更多需求，也更加刺激了市场的扩张速度。1购买用于投资的比例越来越高由于小户型项目通常都在位置比较好、交通方便、周边生活配套完善的地段，同时要么就是人群居住密集区，要么就是办公经营密集区，对这种小面积房屋的需求都比较大，因此出租又快价格又高，实在是现在投资的一个好渠道。吸引了很多的投资客来购买小户型进行长期投资。特别是市中心的一些黄金地段的小户型项目更是投资者

9、频繁出手的猎物。1营销手段越来越新颖另外，在市场迅速进展的同时，已经有开发商将新颖的营销手段应用于小户型中来，比如曼哈顿聘请名模王海珍作项目的形象代言人等，由于迎合了部分都市年轻人的消费能力与品位，短时间里都取得了良好的销售业绩，也使这些项目的开发商们尝到了“短平快”的甜头。2 .要紧畅销楼盘重点剖析项目名位置方位进展商总建筑面积（万M2）形态房型面积（M2）起价（元/M2）均价（元/M2）总户数（户）装修状况交房日期锦上花天仙桥南街府南河内花样年化实业进展（成都）有限公司1.28小高层、多层30-703200多层3600,小高层3800230精装修2004年3月星城银座红星路市中心商业区成都

10、金康房屋开发有限公司5700小高层51-82300033002972004年3月美丽人生小天竺南一环路内四川高速公路房地产公司6.2亩高层55-85340035502082004年3月芝华室浆洗街老南门大桥南一环路内重庆康发物业进展有限公司成都分公司高层336632003002004年4月时代天骄太升北路64号府南河内成都市华油房地产开发有限公司4高层29-6927603400552清水现房SO1O蜀都大道一环路内大玺置业进展有限公司小高层25-60340035003002004年7月时代100成都幼师旁南一环路内成都华油房地产开发有限公司3小高层60-23025803800装修房海棠月色青羊

11、大道西三环路内四川蓝光与骏实业股份有限公司1.72小高层30-5531003300397精装修2003年12月双楠所有阳光大石西路西三环路内天祥房产.普瑞实业0.9小高层30-12021282900装修房2004年4月世代锦江滨江路府南河内四川华兴集团高层37-5861006500四星级酒店标准2004年10月王府.玉林风华芳草街6号南二环路内棠湖屋业进展有限公司小高层26-76310033002002004年3月天竺丽苑小天东路南一环路内玉林小区芳草街6号4600小高层46-11625803200189樱花假口科华北路145号南二环路内1.7高层26-7633003500精装修长富新城通惠门

12、街一环路内四川长富集团.梦泽园置业进展有限公司33300高层39-133360038001500清水2004年7月棕北国际锦绣路南二环路内成都五岳房产11322高层35-5531003400224清水2004年8月调查类比楼盘价格（起价）图列:3 .可类比项目的全面分析我公司认为与本项目在区域位置与物业形态上最接近的有“棕北国际”、“SOHO”、“华达雅阁”，这三个项目都会在今年开始进入销售，是本项目最直接、最大的竞争对手，现仅对“棕北国际”进行相对全面的分析。棕北国际地理位置：位于锦绣路，地处城南棕北社区，靠近好又多亚太店、国美电器棕北店，交通便利，购物方便。进展商：成都五岳房地产开发有限公

13、司设计院：澳大利亚柏涛建筑设计公司进行规划设计，中国建筑西南设计院进行施工设计。总占地面积：17亩（分两期开发）建筑形态：要紧由十九层酒店式公寓与二十八层电梯公寓总建筑面积：7万多平方米地下室建筑面积：1万五千平方米左右停车面积：1万平方米左右设备用房面积：2000平方米左右辅助建筑面积：1000平方米左右居住套数：700套左右公寓：200套（小于55方米/套）住宅：500套一期主力面积：3555平方米一期主力户型：35、40、48、55平方米容积率：5.48建筑密度：28%绿地率：30%（总绿地面积：3000平方米左右；临街集中绿地面积：900平方米左右）机动车位：500辆非机动车位：400

14、辆起价：3000元/平方米最高价：4000元/平方米交房日期：2004年8月（一期）；2005年8月（二期）“棕北国际”一期共有五层商业裙楼，功能为商场、会所。现通过招商已基本租售完，这对它以后公寓及住宅的销售起到非常好的作用。价格大约为：一层裙楼：15000元左右二层裙楼：8000元左右三层裙楼：7000元左右四层裙楼：6000元左右五层裙楼：5000元左右功能规划：商场一层临街设有四组广场景观，小区内设有游泳池、儿童戏水池、篮球场等配套设施。建筑整体造型：简单大方，现代、线条流畅、户型设计采光通风优良。景观的主题与风格：以现代城市广场为主风格，运用现代造园艺术手法，展现一个人性化、人文化、

15、现代化的小区。全面资料见成都小户型市场初探全国其他知名小户型楼盘借鉴1 .北京：SO1O在2002年的北京春季房展会上，位于东二环内的绿景苑二期推出的一个小户型楼卖绩极佳。由于所有户型的建筑面积都在60平方米下列，又使用了配备整体厨卫、居室墙地全装修，尽管每平方米的均价为7500元，但由于总价偏低，总共292套住房在展会期间便以小定金的形式卖出了200余套。而其中22套面积为18.69平方米的袖珍小户更是夺人眼目，在展会头天一开盘便被抢光。这个项目就是SO1OoSo1o不是英文的缩写，实际上本身就是一个词，意思就是独奏与单独飞行的意思，开发商用SO1O这个词来做楼盘的名称，就有了本身的含义，就表示这个楼盘与户型是针对这样一批人，比较追求自由与独立。在前期并没有SO1O这个名字，开发商做了长达一年期左右的市场研究，最集中有三个月的时间，最要紧是研究客户的需求，某种意义来讲是研究这个市场，通过对这个市场三个月左右的市场研究，使得开发商对这批人越来越深入的熟悉T,以至于掌握到他们的每一时间的安排与消费习惯等。真正体贴业主日常居住生活需求。有位业主提出过,楼梯能够不能够做成面砖的,而不是水泥的，由于他住在九层，他不一