某物业公司设备管理工作手册.docx

《某物业公司设备管理工作手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某物业公司设备管理工作手册.docx（48页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某物业公司设备管理工作手册ZhonghaipropertyMANAGEMENTCO.,1TD.日期:日期:文件受控章编号：ZHPM-WI/S版本：A设备管理工作手册编制:批准:声明：未经许可，不得翻印。责任部门：设备管理部1/3编号标题页码版号/状态WI/S-001设备管理部组织机构图1A/0WI/S-002设备管理部职责1A/0WI/S-003设备管理部经理职责1A/0WI/S-004设备管理部专业工程师职责1A/0WI/S-005设备保修期管理办法1A/0WI/S-006水电过户审批制度2A/0WI/S-007配电房管理制度1A/0WI/S-008发电机房管理制度1A/0WI/S-009水

2、泵房管理制度1A/0WI/S-010空调制冷设备房管理制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0WI/S-012材料管理制度1A/0WI/S-013物品验证制度1A/0WI/S-014计量器具定期检定制度1A/0WI/S-015计量器具的检定方法4A/0WI/S-016电气维修规定1A/0WI/S-017大厦临时用电管理规定1A/0WI/S-018用水、供水管理规定1A/0WI/S-019供方选择评定规定2A/0WI/S-020工程质量的验收规定1A/0WI/S-021设备管理规程14A/0WI/S-022公共设备大的故障维修程序1A/0WI/S-023设备更新、技术改造程序1

3、A/0WI/S-024红旗设备检评2A/0WI/SHT-001公共机电设备维修保养合同8A/0QR-OO1S配电房、电表房电能表抄表记录1A/0QR-002S配电房巡查记录1A/0QR-003S发电机运行记录1A/0WIS目录ZHPM设备管理工作手册ZO2/3编号标题页码版号/状态QR-004S水池（箱）加药记录1A/0QR-005S水表抄表记录1A/0QR-006S水泵房巡查记录1A/0QR-OO7S中央空调冷水机组运行记录表2A/0QR-008S计量器具检定台帐1A/0QR-009S计量器具检定计划1A/0QR-O1OS万用表检定记录1A/0QR-O11S钳形表检定记录1A/0QR-O12

4、S兆欧表检定记录1A/0QR-O13S供方初审记录1A/0QR-O14SB类供方评价表1A/0QR-O15SC类供方评价表1A/0QR-O16S合格供方名单1A/0QR-O17S工程竣工验收证明1A/0QR-O18S工程结算协议书1A/0QR-O19S解除缺陷责任证书1A/0QR-020S机电设备统计表1A/0QR-021S设备（机具）购置申请表1A/0QR-022S设备（机具）验证单1A/0QR-023S设备（机具）外委维修申请表1A/0QR-024S设备维修记录1A/0QR-025S设备（机具）报废单1A/0QR-026S设备保养计划表1A/0QR-027SI、II级设备保养记录1A/0Q

5、R-028SI、II级设备保养检查记录1A/0QR-029SIII级设备保养、检查记录1A/0A/0QR-030S设备完好率统计表3/3编号标题页码版号/状态QR-031S设备完好率统计汇总表1A/0QR-032S设备故障问题转呈单1A/0QR-033S设备技术状态诊断记录1A/0QR-034S报废设备、器件清单1A/0QR-035S红旗设备申报表1A/0QR-036S红旗设备评分表1A/0QR-037S红旗设备统计表1A/0QR-038S红旗设备率统计表1A/0设备管理部经理1. O设备管理部同意主管副总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。2. O负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，

6、拟制机电设备方面的合理化建议。3. O负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。4. O负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。5. O负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（IOoO元以上）报主管副总经理批准。6. 0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责

7、中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。7. 0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备方面）。8. 0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管副总经理。9. 0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。10. 0负责本部门IS09002与IS014001文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、钳工的考核及题库的收集工作。11. 0负责

8、电梯、计量工具的检定工作。12. 0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。13. 0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明制造的开发、应用。14. 0负责推进全公司的节能、降耗工作。1. 0领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。2. 0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。3. 0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管副总经理审批。4. 0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。5. 0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理

9、绩效评审。6. 0组织安全检查。7. 0熟悉公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。8. 0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。9. 0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。1.O机电工程师职责1.1同意部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。1.2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。1.3编制、修订本专业IS09002及IS014001文件，制定公司的规范、标准。负责机电设备维修、养护供方评审、合同会签。1.4参加楼宇接管验收

10、工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。1.5办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作，用电设备节能及成本费用测算。1. 6负责编制本专业技工考试题库。1. 7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。2. O电梯工程师职责2. 1同意部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。2. 2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。2 .3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电梯检定及节能工作。3 .4负责编制本专业IS09002IS014001文件，电梯维修、养护供方评审，合同会签。2. 5定期对各管理处

11、电梯进行检查，指导。2. 6编制本专业技工考试题库。2. 7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。3. O给排水空调工程师职责3.1 同意部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。3. 2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。3. 3编制、修订本专业IS09002及IS014001文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。3. 4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。3. 5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本

12、费用测算。3. 6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。4. O设备管理部资料员职责5. 1同意部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。4.2参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处的竣工资料，并归档妥善储存。4.3负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。4.4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档储存。负责IS09001IS014001文件复印、发放、保管。4.5负责搜集报纸、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、整理。4.6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。1. O国务院建设工程

13、质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。保修期的计算应以上述条款及进展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管口过长，导致接管验收时保修期己满者，应建议进展商适当延长保修期。2. O物业设备接管时，管理处、进展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处保护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、习惯考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理

14、处自己或者委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。3. O设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行保护，机电设备可委托其做日常保护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。4. O保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司设备管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制度。I.O用电、用水由进展商过户到管理处务必满足下列条件：1.1各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。1.2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。1.3不支付空置房管理费的进展