某生态园开发策略计划书.docx

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1、某生态园开发策略计划书1概述42对项目状况的认识52.1 市场状况52.2 资源现状622/资源优势分析62.2.2限制因素72.3 竞争态势82.4 综合背景分析92.4.1 文脉分析9242社会经济分析9243XXX人经济分析10244城市规划方面IO245行业进展趋势11246政策法规分析112.4.7 执行者分析123对项目状况的解析133.1 项目概况133.2 地理属性143.3 社会属性143.4 市场属性143.5 可开发利用土地分析153.6 综合解析163.7 市场分析174项目定位及分类204.1 多角度的项目定位204.2 项目定位的分类2021212223232323

2、232425252526262728282829303131313334363737385理念的形成5.1 对要紧问题的推断归纳5.2 主题5.3 理念 可持续进展理念 城市经营理念 城市旅游理念 休闲体验理念 文化回归理念6开发策略分析6.1 旅游开发策略分析1 .1.1旅游开发swo分析.6 ./.2旅游开发策略选择6.2 可利用土地开发策略分析6.3 整体开发策略分析7策略计划7.1 计划对功能的要求7对旅游功能的要求7./.2对地产功能的要求7/3总体功能的要求7.2 投资预算及投资模式721旅游项目投资预算7.2.2 地产项目投资预算7.2.4 投资模式:7.3 未来市场预期收益7.

3、4 开发计划、步骤7.5 启动计划75.1功能产业启动分析7.52启动地块分析7.6 经营管理建议397.7 融资程序设计407.8 进展环境的优化41附录参考案例421概述基本情况项目名称XXX生态园开发策略计划书法人XXX生态园管委会地理位置地处XXX市东南部资源位置城市绿心XXX现代大都市核心公路情况西距市中心仅12.5公里高速公路通车里程达到130公里，全省四小时与全市二小时交通圈内航空情况距XXX机场9公里综合评价XXX生态园由某山与某湿地构成，总面积约为130平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。生态园内地域范围大，旅游资

4、源丰富，人文底蕴深厚，经济背景雄厚，市场需求强烈，具有综合项目开发的基础与市场机遇。委托原因旅游业进展的推动，XXX城市化进程的加快，大都市格局的逐步形成，使某湿地与某山的生态资源尤显珍贵，为了更大程度的发挥其价值，统一规划与有序开发提上日程。文本任务XXX生态园开发策略书工作方式市场调查、专业人士访谈、资料搜集、专题研究、开发策略报告编写执行者工作工程简述现场考察、周边地区考察、市场调查、座谈会、交流沟通、中期成果汇报2对项目状况的认识2.1市场状况据02年统计数据，XXX市全年城市居民家庭人均可支配收入达14591元，比上年增长12.7%,城市居民人均消费支出达11612元，比上年增长10

5、.1%,城市居民家庭生活正从小康迈向富裕。XXX市城市居民家庭人均收入省内最高，比杭州、宁波与绍兴分别高出2813元、1621元与2458元。2.2.1 居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费与各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。XXX市全年城市居民社会消费品零售总额为491.1亿元,比上年增长12%,是XXX市近几年的最高年份，但总体仍比杭州、上海低。2.2.2 资源优势分析 XXX生态园以山地为主，山地面积占总面积的89.62%,且内部旅游资源丰富，XXX生态

6、园将以旅游资源发挥其资源优势。 XXX生态园由某山与某湿地构成，总面积约为130平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。 XXX生态园某山区域最高海拔727.2m,内部水域面积106公顷，资源特殊。 XXX生态园某湿地为内陆永久性河流湿地，水网密布，具有南方水乡风貌。 XXX生态园范围内经济作物多，产量高，品牌优，瓯柑、杨梅、茶叶在国内具有一定知名度。 XXX生态园寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精。 瓯越文化：历史文化、山水文化、水乡风情、茶文化等； 佛教文化:法事活动、讲经修法、修身养生、斋饭等；2.2.3 限制因素 目

7、前分区管理的问题XXX生态园隶属两区（瓯海区、龙湾区）一市（瑞安市），行政管理分散，协调不便。 生态保护问题XXX生态园植被单一，自生能力不强，人为破坏严重，生态恢复及保护任务重。 可开发土地面积问题XXX生态园以某山山地为主，范围内可开发利用土地面积不多。 环境保护问题XXX生态园某山区域周边工厂林立，山体上坟墓广布，某湿地区域人口众多，污染严重，主题环境保护任务重。 居民搬迁问题XXX生态园某湿地居住人口众多，居民搬迁安置任务重。 遗产保护问题XXX生态园内部寺庙众多，原始民居多，具有开发利用价值及文物保护功能。2.3竞争态势本项目的竞争态势要紧分为下列四个层次 在整体上XXX生态园与浙江

8、省的几个重要城市同时建设的“城市绿心”项目如杭州西湖天地、绍兴镜湖、宁波东钱湖与台州绿心项目在整体上性质与功能相近，在全省范围内甚至在华东地区都存在一定的竞争关系。省内几大城市绿心项目的竞争将形成最要紧的竞争态势。 旅游上原有的仙岩、茶山等风景名胜区，及新建的旅游项目如某山的生态公园与某湿地的湿地公园，必定与区域内其它同质产品产生竞争。其中仙岩与某山具有较大影响力的项目将与整个浙江省与闽北地区有竞争关系，而其它旅游项目则仅与浙南地区的景区如雁荡山、楠溪江产生竞争。 休闲上城市休闲一直都是具有巨大经济效能的产业，特别关于XXX这样一个人均收入较高的城市来讲更是如此。XXX生态园的一个要紧功能是城

9、市休闲功能，在这一点上与XXX市内其它休闲娱乐项目如饮食、购物、体育健身等将产生竞争关系。由于其它休闲项目没有具有较大规模与产品组合较齐全的竞争者的出现，因此在这方面生态园将拥有很大的竞争优势。 地产上XXX一直以来都是人多地少，地产用地一直都是稀缺资源，这也造就了著名的XXX炒楼军团。目前生态园不仅有很大的土地储备，同时也拥有区位与景观这两个房地产开发至关重要的条件，同时开发计划还注入了国际化的主题与深厚的文化内涵，因此能够预见生态园的地产开发与XXX市周边其它地产项目相比将具有较大的竞争优势。2.4综合背景分析2.4.1 文脉分析XXX传统文化最早受到全国重视的是以禅宗为主的佛学，接着是南

10、宋永嘉学派，以后是宋元时期的南戏。永嘉学派的要紧内涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之学，旨在德才并茂，“周作于前而郑承其后”；二是“弥纶以通世变”的事功之学，旨在经国济世，“薛经其始而陈纬其终”。XXX人文发达，有“东南邹鲁”之称。民俗活动有端午竞渡、祀神歌舞、元宵灯会（有首饰龙、凳板龙灯、珠囤诸灯）等。手工业要紧有陶瓷、造纸、造船、漆器、织染、印刷、瓯绣、瓯塑与黄杨木雕等。寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精，可塑造XXX生态园地方特色。2.4.2 社会经济分析目前，XXX市国民经济保持快速增长。农业生产结构调整力度加大，工业生产速度加快，固定生产投资进一步扩大消费品市场基本平稳

11、，外贸出口增势强劲，财政金融状况良好，市场物价稳固，城乡人民生活继续改善。国民经济进展水平处于全省前列，经济整体运行质量提高。2000年完成国内生产总值825亿元，“九五”期间累计完成国内生产总值3351亿元，2000年比1995年增长104.2%,年均增长15.3机2000年国民经济三次产业结构由上年7.3：57.4：35.3调整为6.7：57.5：35.8,二、三产业比重继续增高。全市人均国民生产总值11317元。城乡居民生活继续改善。2000年职工平均工资11229元。据抽样调查，城市居民人均可支配收入12051元；农村居民纯收入4298元，增幅均比上年提高。城乡居民收入的增加、消费环境

12、的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费与各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。亳无疑问，XXX本地市场将是XXX生态园的初级市场也是最大的市场。“XXX人经济”是泛指所有XXX人制造的经济活动，它包含在温及在外（海内外）XXX人制造的经济成果，表达的经济价值，带来的经济互动，制造的就业岗位，改善的市场网络。据调查，在全国各地的160万XXX人，创办的企业3万多家，个体工商户37万户，年销售总收入额达到1600多亿元。其中总资产超亿元的企业近50家、资产总值在500万元以上的有近2万人。XX

13、X在省外的投资行为迅猛高涨，其资金数量之多，投资行为之众，扩张领域之广是前所未有的。由XXX的一些民企组建的“XXX财团”，以IOOO亿的资本在全国各地房地产市场“攻城略地”。自九五以来，XXX一地已有千亿民资流向外省市。160多万在外XXX人中，绝大多数的“根”还在XXXC据调查，户籍关系在家乡的占91.7%,在经营地城市的占&3%。他们对家乡有深厚的感情，大多数人想回乡进展。有62.2%的人计划今后五年在家乡购置房产，有80.8%的人愿意回乡办企业CXxX人经济由于与XXX有千丝万缕的联系，在外创业有成的XXX人强烈的思乡情与寻根欲，为实现XXX人经济转化XXX经济制造了强大的动力。2.4

14、.4 城市规划方面根据XXX城市规划，XXX市今后将建成“一港三城”的城市体系。XXX市区以建设现代化都市为目标，充分发挥其对外的辐射作用，成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市与辐射浙西南与闽东北的重要核心。加快城市化进程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面实施“东移、西扩、北联、南接”的进展战略，中心城市规模更大、实力更强、功能更优、形象更美，初步构筑了XXX大都市区的框架。近几年，结合XXX大都市区建设，逐步构筑起“三环绿色生态圈”，即以建设市区十大公园为主的城市景观带为内环，以沿海滩涂湿地与东面海上公园、南面由某山与某湿地构成的XXX生态园、西面西郊森林公园、北面楠溪江景区

15、为中环，沿大都市外围开发北雁荡山、四海山、玉苍山、乌岩岭四大城市“绿肺”所构成的外环，构筑山、水、绿、城相结合的有机环境，初步形成了良性的生态环境系统，制造了良好的生态环境。 XXX旅游资源丰富，景区总面积占全市国土面积的22%,有雁荡山、楠溪江2个国家级风景名胜区，9个省级风景名胜区，2个国家级自然保护区与1个省级自然保护区，数量之多、面积之大名列全省前茅。同时，XXX悠久的历史文化与众多的文物古迹，形成了较高价值的人文景观，全市有玉海楼、蒲壮所城等7个国家级、44个省级文保单位。通过“九五”的建设与努力，XXX旅游业进展迅速，2002年，旅游业保持快速增长，全年共接待国内游客798万人次，比上年增长I19%；旅游总收入74.82亿元，增长14.8%；接待境外旅客12.42万人次，旅游创汇收入4973万美元，分别