某项目商业运营投标方案提交稿.docx

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1、“优”、“良”、“劣”的投资者地段错觉；以提升价值，吸引经营商，笼住投资者。5.嫁接水文化博物馆概念与巴蜀文化、秦汉文化，在中国水街项目中应用亲水、乐水概念，突出复古、仿古设计；在文化、民俗、西部风情上造就中国水街在四川旅游业中独一无二的前瞻性与不可复制性；使地产成为城市旅游产业中不可或者缺的、重要的构成环节。第一部分中国水街项目文化概念体系一、项目开发目标与理念1、五方满意的开发目标政府满意 开发出代表旅游城市形象的名片 打造出表达旅游城市文化的舞台 整合与提升城市商业业态水平与功能投资商满意 获得预期投资收益 企业形象得到提升 政府公关营销成功 后续商业项目开发积存口碑投资者满意 有稳固的

2、投资回报 有持续增长的投资收益 有争相租赁的租赁市场经营商满意 降低经营风险 良好的经营价值与利润空间，可持续性的整体业态消费者满意满足观光、休闲与体验的需求2、多元互动的开发理念 政府经营环境 企业经营市场 消费者经营文化3、两个开发方向的文化挖掘 充分挖掘都江堰自秦即闻名的水文化，本项目作为中国最古老的水文化之名片出现，文化体系与主体景观概念上具有排他性； 寻求传统秦汉文化与现代都市文化的对接；利用文化符号、文化暗示达到项目的文化影响；文化定位达到旅游地产代表作的要求。4、城市运营商职能一政府与市场之间的承上启下者所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或者企业，也能够说是

3、城市经营战略的执行者 承上：秉承政府的开发意图，从城市经济进展战略出发，以可持续进展的理念总揽城市新的功能板块开发的各项工作。 启下：引导市场，以经营手段启动各类投资、经营机构，广泛整合资源。 立足于城市空间与功能的角度，为城市文化与区域经济的进展制造条件； 整合资源，引导与吸引投资者与经营商、消费者共同参与城市功能区内的项目开发，制造市场，扩大市场，并从制造市场、扩大市场的过程中求得城区的进展;二、项目主题概念1、定位的提出 城市的历史是什么？秦：公元前256蜀郡太守李冰建都江堰汉：汉武帝元鼎六年（前111）,司马迁奉命出使西南，实地考察了都江堰。他在史记河渠书中记载了李冰创建都江堰的功绩。

4、东汉：汉安二年（公元前143年）七月一日，张陵率弟子来青城山结茅传道。在青城山传道13年，于汉桓帝永寿二年（156）在羽化。青城山成为天师道的发祥地，常道观被称之“仙都众奥之妙，福地会昌之域，张天师羽化处焉”。三国：蜀汉建兴六年（228）,诸葛亮北征，以都江堰为农业之根本、国家经济进展的重要支柱，征集兵丁1200人加以守护，并设专职堰官进行经常性的管理保护，开以后历代设专职水利官员管理都江堰之先河。A元：元世祖至元年间（12641294）,意大利旅行家马可波罗从陕西汉中骑马，行20余日抵成都，游览了都江堰。马可波罗游记一书中说：”都江水系，川流甚急,川中多鱼，船舶往来甚众，运载商货，往来上下游

5、。”A民国：黄炎培都江堰办学、林森主持都江堰开水典礼、冯玉祥捐资建亭。 城市的文化是什么？A2200年托佑成都平原“无饥馁”的水文化A连续2200年的古灌城历史文化A被古往今来亿万信徒视为朝圣地的青城山一一道教文化A巴蜀文化的重要代表地之一 城市的内涵是什么？A包容的、承古接今的旅游文化深沉的、使人沉醉的旅游目的地 城市的进展方向是什么？也许是中国最好的旅游城市也许是最受关注的旅游城市A也许是文化底蕴呈现最丰富的旅游城市 城市拥有什么？历史影响力与地位A水文化资源秦汉遗迹的都江堰水利工程与道教文化资源世界自然与文化双遗产城市地位 城市需要什么？城市的功能需要转变与丰富政府需要城市名片A城市的商

6、业需要注入文化的因子A城市旅游服务业不够集中需要集约化经营A旅游城市的功能需要改善A旧城改造需要新的模式都江堰正大手笔推出水文化与道文化一一“取水都江堰，问道青城山”A投资者与商家需要投资的舞台消费者与游客需要体验片区的文化 中国水街能为城市提供什么？A更完整的呈现城市历史更深的挖掘城市内涵A更多的为城市提供就业机会、税收收入最能代表城市形象的名片2、定位思路都江堰作为世界文化遗产及青城山作为世界自然遗产的双遗产文化;水文化与道教文化、秦汉历史文化作为文化背景；3、主题概念的提出水文化生活体验基地水文化概念含义丰富，由亲水、近水到戏水、赏水，至“落花流水春去也”；从女婿由天倾地斜而补天治水大禹

7、治水，从“洪水猛兽”到“小桥流水”，到风水学中视水为财的概念；水文化概念丰富，可延展性强;都江堰作为世界最古老的水利工程之一，具备打造水文化主题的历史根基。 阅读千年中国封建王朝自秦始，都江堰自秦始建；都江堰水利工程本身即秦朝古迹;汉作为历史上最强大的朝代，己为文化符号一一汉人、汉服、汉语；三国时期的蜀汉，又为项目添历史传奇色彩。4、项目文化定位 中国唯一的水博物馆以贯穿街区的水文化主题与道家文化符号，亲水性、互动性强的水文化设施,水文化古迹，水文化典藏；造就项目的唯一性一一水文化博物馆（水文化博物馆项目设计、策划，可另案处理） 中国颇具特色的秦汉文化展示地以亭台楼阁、深宅大院、民俗文化、秦汉

8、风格复古建筑、景观上的文化符号展示，造就项目的特色性一一城市始建于秦的历史渊源。5、项目城市功能与角色定位 传承传统文化、展示城市形象的城市名片； 都江堰城市旅游服务核心区，城市旅游商圈；6、目标客户群定位目标市场定位 一级市场游客市场以400万人次游客量/年作为消费者目标，为其提供集约服务一站服务的旅游服务核心区，融观光、文化展示、消闲、吃喝购住行于一体； 二级市场省内外及都江堰城市居民为城市居民提供城市最大规模、最集中的餐饮娱乐消闲场所。三、项目竞争力总结1、三性分析 唯一性中国最富历史沉淀的水文化街区；以水文化为主题，秦汉文化及道教文化为辅助的文化综合体街区；中国最具特色的活水街区；水、

9、道、民俗、历史多主题的泛博物馆； 权威性世界自然文化双遗产都江堰古水利工程在世界水文化历史上的地位;道教文化与古文化的融合； 排他性主题不可复制；业态具有原创性；环境特色不可复制；2、吸引力构成 水文化、道教文化、民俗文化展示区； 都江堰唯一的旅游核心服务区； 特色商业业态、特色主题活动；四、项目城市奉献力总结1、社会效益 健全城市功能 城市竞争力更强 带动多种行业健康进展 提供更多直接就业机会与间接就业机会 制造更多利税2、经济效益 项目年零售总额分析按2005年都江堰统计局统计数据一一2005年餐饮及酒店住宿业实现零售总额108538万元，项目投入运营后第一年的消费总额如可占全市餐饮住宿业

10、消费市场的30%份额；即可实现3亿元消费总额A按2005年都江堰统计局统计数据一一2005年餐饮及酒店住宿业同比增长17.4%,项目年度消费总额以此为计算基数：A投入运营后的第二年预估可实现消费总额：3.5亿元投入运营后的第三年预估可实现消费总额：4亿元A投入运营后的第四年预估可实现消费总额：4.7亿元投入运营后的第五年预估可实现消费总额：5.5亿元 项目利税分析A零售企业营业税按6%计算项目运营后预估第一年可实现利税：1800万元项目运营后预估第二年可实现利税：2100万元项目运营后预估第三年可实现利税：2400万元A项目运营后预估第四年可实现利税：2820万元项目运营后预估第五年可实现利税

11、：3300万元 项目就业机会分析直接就业机会：以项目总建筑面积及建筑格局分析，预估项目可容纳400家经营业主在此经营；取经营商工作岗位用工平均值为5,可制造2000个直接就业岗位。间接就业机会：旅游服务业项目囊括餐饮、住宿、购物、消闲、娱乐、会展等多种业态；为餐饮、住宿、购物、消闲、娱乐、会展行业提供服务的有关行业业态多种多样，包含了大部分的服务行业；为其他行业制造的间接就业机会远远超过项目本身经营业态所制造的直接就业机会。第二部分中国水街项目商业定位一、商业形象定位1、商业形象定位的目的 符合项目基本建筑特征与文化内涵 满足目标客户群心理需求与经营、消费需求 商业项目在城市商业中的惟一性、排

12、他性需求2、商业形象定位的原则 准确性原则准确表达项目地理位置、经营方向、商圈地位、结构特点、文化内涵。 目的性原则传达项目经营目的、商圈地位目的、进展前景目的。 吸引性原则对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、熟悉商业目的的作用 排他性原则将商业项目自身具备的特殊性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复制或者模仿，以达到在短时间内不可为其他项目超越的目的。3、商圈分析 商圈现状传统产品商圈即城市核心商圈，目前已进展较成熟，消费者固有的消费惯性使本项目定位为传统产品中心面临巨大难度与营销难点；天与盛世为中心的市中心传统业态商圈，包含百货、超市、服装、鞋帽等传统产品；奎光路

13、为中心的建筑装饰材料、五金机械等产品商圈社区便利店构成的快速消费品零散分布区初露端倪的沿河餐饮消费区与零散、不集中的中高餐饮消费区 商圈分析商圈中的空白点，从商业分布来看，为城市支柱产业旅游业服务的“吃、喝、购、住、玩”基本无特定、集中消费区；以民俗文化为特色的旅游服务业消费区为市场所渴求。4、商业形象定位 企业形象定位：城市运营商 商业主形象定位：城中之城一一城市名片 城市功能板块定位：都江堰旅游服务核心区，城市旅游商圈二、商业规划定位1、总体定位本项目的总体定位为：【道教文明、古蜀文明与现代文明对接的平台】2、功能定位【一个城市的文化综合体】。汇合了大型餐饮、各地小吃、民间曲艺、商务酒店、

14、消闲娱乐、旅游购物等等全面的集吃、喝、购、住、行、消闲、民俗、文化功能于一体的具有较强辐射功能与目的性消费的文化旅游体验基地，世界自然文化遗产城市的旅游服务五星级场所，旅游城市名片。第三部分中国水街项目商业业态规划一、商业业态定位与功能区域定位1、业态规划的目的 为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 指导招商工作的有序进行，明确招商目的与后期经营管理方向。 为有需求的投资者解释描绘繁荣的商业前景。2、业态规划的原则 租金奉献率优先原则入选的商业业态务必能够承受相应的租金压力，为项目投资者提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳固，为项目提供较长远的进展繁荣基础。 人气奉献率优先原则入选的商业业态能够为面积庞大的项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑与共享，继而为项目的可持续进展提供客源支撑。 高品质优先原则同行业商家的甄选，品质优先、条件优先，要紧针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透与带动消费；通过高品质商家表现整个项目的高品质定位。 配套的原则所有业态之间务必能够相互衔接协调，客源相互不冲突同时有共同特质，通过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足旅游服务业的需求。3、商业区域的划分根据项目的建筑情况，业