民宿项目建设实施方案.docx

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1、民宿项目建设实施方案第一章总论1.1 项目概况本报告所陈述的对象为*省*市*县*村民宿投资项目。项目所处的*县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里*,融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为*民宿的建设奠定基础。项目所在地屿北村，位于*县*镇，*高速*出口下高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居建筑85%以上，新区与老区分明。石墙上斑

2、驳的红色标语还依稀可见。是难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、中国首批传统村落”等。该村历史据汪氏及徐氏宗谱记载，屿北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塘，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲花瓣，村落聚冲“莲花心”。于是，村落按道学“易经”中的阴阳五行学说风水格局的方法，把北向金字山定为“金”，把南方屿北森林定为“木二把东侧交叉路形定为“火二把西向（莲花心）肥

3、沃黄土作为“土”，把城河围绕“莲花心”一周定为“水”,构成一个封闭的社会单元和自然村落。村内商业环境：1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地下，最大程度的还原古村落生态环境。2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。3、村内小卖部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。这可能由于该村的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌可进一步展现。5、宽带、自来水网管齐备。6、地理位置优越，位于*高速

4、*出口2公里，*市区出发40分钟即可到达。1.2 主要技术经济指标项目总数量：前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。建筑装修成本：根据设计公司方案进行确定。第二章市场调研及前景预测一.市场形势分析（一）客观区域市场分析本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好条件，以*村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村落形态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对*村的古村落保护和文化传承做出贡献。台湾民宿大致经历三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐”，粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形

5、成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一个梦想。和第一阶段的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。第三阶段称之为“创意田园”，民宿的主人则是一些年轻的社会精英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，以新农民的身份过起田园牧歌的生活。现在*民宿经营现状类似于第二阶段中期。项目所在地*县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支持发展*民宿事业，并于去年颁布了*县民宿管理办法，大致规范民宿的经营范围和奖励

6、办法。现在很多村落都在寻求更适合自身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是现阶段*现在所缺少的。（二）市场供求分析目前*县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单o随着近几年*县*景区的深度开发以及城市居民周边短途游习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低端（150元/间以下）的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。此外部分高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少

7、游客与旅宿地的互动沟通。所以，一个既有优美环境，又可体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是*市以及周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创立民宿以及*村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项目的人气。第三章项目定位3、1主题定位*村民宿项目特色民宿酒店客房独栋民宿，有院落可提供各项周边服务餐饮、娱乐、康体等活动以及信息。3、2功能定位满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。3. 3开发该项目目的：1 .宣传*村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响*村的旅游品牌。2 .

8、保证民宿项目本身的收益3 .建立*中端民宿的标杆4 .积累更多经验，为以后的项目做准备5 .增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源6 .与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。7 、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。3. 4规模与标准3.1.1 据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10-15平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，与*村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内

9、部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。第四章投入成本与经营预计一投入成本分析：3.1.2 房屋改造计划和投入成本：1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。2、内部装修按所针对客户群设计，做到简洁、风格多样，规格能满足大部分层次客人的需要。要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。3、前后院改造计划：将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后

10、的池塘将是我们的最大外观特色!在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。(3)卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。(4)院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。改造成本由设计公司估算，房屋主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，总计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为主，预算50000元。总计644000元。加上软装，

11、总体预算控制在800000元。3.1.3 本项目特色以及与落户地*村的合作互利规划结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘*村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加古村旅

12、游活力。2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围。还可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。3、可以与当地农民配合，设立“*村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回*给客户。此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜

13、，长成后现金返还或者送回领养者手中。4、屿北村三面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系*市区户外活动组织设计山路户外活动。5、收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。6、根据本地地理位置，帮助外地游客设计*旅游线路，体现集散地作用。7、收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅仅局限于屿北村一处。8、寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。3.1.4 运营及发展方向农耕体验、文化历史介绍、周边旅游集散、复制本项目

14、扩张至文成、泰顺、苍南等地，建立连锁民宿品牌。4. 1.4经营难点1、因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。2、因该村地点距离主要客源地*市区仅40分钟车程，所以怎么留住客人住宿是一个难点。3、*村旅游氛围较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明显，需配合经营提升知名度。还需当地政府、旅游部门协同宣传。二、经营预计4. 2.1经营成本分析：房租：前三年每年IOOOo元，之后按合同570%的分红或者其他协议。人工成本：民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担

15、，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人72000元/人。整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在IOOO元/月。共需12000元/年人工成本总计，84000元/年。电信宽带：IOoM有线宽带1500元/年水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）预计全年成本：110884元4. 2.2经营收入分析：1、住宿：初期7间客房，按平均每间房费280元，保守估计，全年双休日全年104天,入住率不到30%计算，总共住宿项目收入为203840元。如按20*年*县人民政府报告中当地民宿客栈的入住率在70%,按此平均值计算，住宿项目收入为500780元。2、农村体验活动，按每周末40人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计208000元。3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房，闲时261天，150元每间闲时客房费收入，10%入住率计算，总计27405元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）4、暑假假期，