浅析国内外商业综合体的理论研究现状.docx

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1、浅析国内外商业综合体的理论研究现状发布时间：2013-07-17作者：李海龙来源：万达商业规划院建筑二所前言近年来，随着城市化进程的加快，商业综合体(图1)的迅猛发展使得当下中国城市己经到了无综合体不欢的地步。以万达商业综合体为例，截止到2012年底，万达集团拥有己开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家，而正在建设中的万达广场仍有50多座，此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产，以及总投资500亿元的武汉中央文化区1。商业综合体为社会集中创造了五大效益：带动产业结构调整、有效拉动消费需求、完善城市区域功能、创造大量就业岗位、创造持续巨额税源。国

2、外相关研究现状概述早期的国外关于商业综合体的研究是从混合使用的专著开始的。1976年美国城市土地学会关于混合使用的第一本专著混合使用-新的土地使用方法(Mixed-useDeve1opmentiNewwaysof1anduse)当中,首次介绍了混合使用(MiXed-USe)这一概念。同年，由DinitriProcos撰写的混合土地使用(Mixed1anduse)一书，则在城市规划方面研究了混合使用的历史发展；从社会经济学，运动、时间和空间之间的关系，城市巨构化的倾向等方面讨论了混合使用的特点，论述了法律、政策同混合土地使用的关系；并展望了混合土地使用未来的发展。近年来，随着西方发达国家混合使用

3、发展理念的完善，并积累了相当的实例和建设经验，各国都陆续出版了一些总结性和指导性的著作。其中，仍旧以美国的研究最全面和完善。美国城市土地协会在2003年出版的混合使用开发手册(第二版)(Mixed-useDeve1opmentHandbook)(图2)是对混合使用这一城市理论的全面总结。其中详细介绍了混合使用开发的全过程，并在世界范围内精选了最新实例进行了介绍。可以说，这本书是有关混合使用开发现有的最全面和透彻的一本专著。另外，从城市历史文脉角度来研究建筑综合体的专著中，比较有代表性的是EberhardH.Zeid1er于1985年出版的城市文脉中的建筑综合体(MUti-UseArchitec

4、tureInTheUrbanContext)o其通过对建筑综合体的历史回顾，以及对美国20世纪5080年代间城市建筑综合体的大量实例介绍，从历史背景和形成建筑综合体的内外力及精神要求，论述了建筑综合体应如何同城市文脉相结合。笔者查询了各建筑杂志官方网站提供的目录，了解了20世界90年代以来的主要期刊研究内容，见前文。其中，国外的主要建筑期刊方面，当代欧洲建筑师(ContemporaryEuropeanArchitects)、建筑译丛(ArchitectureReview)、建筑实录(ArchitectureRecord)、JA、A+U、口本的近代建筑、建筑文化、新建筑等期刊陆续介绍分析了很多国

5、外城市综合体的实例。总体而言，近年来，国外的研究主要都是从案例分析的角度来研究城市建筑综合体这一建筑类型的设计方法，它们对实践操作具有较高的指导意义。商业地产主要类型图1商业地产的分类示意MixecMJseDeve1opmentHandbook图2混合使用开发手册(第二版)国内相关研究现状概述国内主要论文主要为全日制研究生就某个综合体的空间、功能、业态、景观等方面展开论述，基本上是学术型的学位论文，缺少工程实践经验的磨练，无法从更深入的层面展开论叙，不能对商业综合体实际规划与操作提出指导性意见。而纵观国内的主要著作，主要有四本：覃力的日本高层建筑；韩冬青、冯金龙的城市.建筑一体化设计；龙固新的

6、大型都市综合体开发研究与实践；王桢栋的当代城市建筑综合体研究。覃力教授通过对日本高层建筑全面完整的介绍，论述了日本在高层建筑建设方面的经验、先进的技术和理论，其中涉及了不少日本在城市建筑综合体方面的建设实例和经验。韩冬青教授等是国内现有的对于城市与建筑一体化研究的纲领性论著，其核心思想对国内2000年以后大部分关于城市建筑综合体的研究生学位论文都产生了深远影响。他们的城市.建筑一体化设计是对建筑设计环境观的拓展，论述了城市.建筑一体化设计的动因、概念及基本特征，并从功能组织、空间构成、层次类型等方面就其设计原则和方法进行剖析和阐述。龙固新先生在2011年1月再次出版大型都市综合体开发研究与实践

7、（第二版）（图3）,阐述了城市规划相关理论、城市空间结构理论、零售相关理论，并补充了深圳华润万象城等案例，对于商业地产开发及规划设计策略提供了更广阔的视角。但是，他的国内外案例也有很大的局限性，国外案例除了日本六本木综合体之外，缺少主题商业等更新的案例；国内案例只有深圳万象城（2004年建成）与长沙德思勤广场案例（未建成）；本书中表4-3（P48）关于世界大城市办公楼空置率比较案例竟然还是19921993年的案例；表6-1关于各省市可持续发展能力综合评估表竟然还是2006年的；因此本书案例选取面较窄且更新滞后。图3大型都市综合体开发研究与实践IM图4当代城市建筑综合体研究相比而言，王桢栋的当代

8、城市建筑综合体研究（图4）比较学术化全面化，对建筑综合体和城市建筑综合体的历史发展及其与城市发展的暗合关系、城市建筑综合体内部及外部各个要素之间的关系、当代城市建筑综合体开发的一般方法和过程、适于国情的城市建筑综合体发展前景等问题展开研究。但是他所选用的案例也基本上2004年以前的，无法涵盖2007年到2013年商业综合体突飞猛进的发展案例。作为目前国内商业地产的排头兵-万达商业地产，上述研究均未含其案例，并不能全面说明近五年综合体的发展现状与未来发展趋势。结语万达的发展速度惊人，其第三代商业综合体2008年以前7个，2009年8个，2010年16个，2011年18个，2012年18个12,2013年预计开业20家万达广场。因此万达集团即将出版的商业地产投资与建设对最近几年的第三代商业综合体的设计方法与开发理念展开研究，无疑对国内商业地产界具有深远的指导意义。