浅议重庆万达广场的商业交通.docx

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1、浅议重庆万达广场的商业交通发布时间：2012-05-28作者：岳勇来源：万达规划院建筑一所水论商法是几年前比较时髦的一篇关于商业理论的文章，它从水的角度对商业建筑法则进行了诠释；自古以来中国传统的风水学一直把水和财联系在一起，聚财在建筑风水学中，也是通过聚水表现的。所以，在这里我也根据自己对商业的肤浅理解，把几年前曾服役过的重庆万达广场的交通组织做一番评述。商业需要什么？人气、客流。每天有一定的客流，当然这里指的是优质的客流，才会有商业行为，才会有收益。我们向往的商业氛围肯定是熙熙攘攘、络绎不绝的。否则门可罗雀、冷冷清清，没有客流，没有人光顾，那么收益、利润就无从谈起。这里我们姑且把客流等同于

2、水流。客流的来处就是客源，客源等同于水源。我们要做的就是首先找到水源；然后挖沟修渠，把水引过来；第三修池筑坝，让水按照我们的设想而运动，流过我们事先挖好的坑，达到我们用水的目的。找到优质水源是非常重要的，我们对水源也是有要求的，小的水源是满足不了我们的需要的。这里实际上指的就是商业选址。我们对客源是有明确要求的，就是城市副中心，周边方圆3公里内要有20万的常住人口；所有有经验、成规摸的商业企业都会有类似的要求；比如家乐福、麦当劳。重庆万达商业广场位于重庆南部南岸区的南坪商圈，南坪商圈属重庆五大商圈中最落后的商圈，有很大的上升潜力，绝对满足城市副中心的要求。同时它周边的居住人群，以及重庆以南巴南

3、区的广大人口，绝对满足万达广场对于客流的需求。也就是说水源己经被我们找到了。既然水源已经找到。而且就在你的身边流来流去。你要做的就是如何把水引进来，还有如何把水留驻。我们常用“水性扬花”一词来形容人们的善变和意志不坚定。可见水性确实具有很强的不确定因素。怎么引，怎么留确实需要下大力气去谋划。首先蓄水池怎么修？这一点到是不用太担心。公司早就具有了丰富的经验，早就了解了水性的需求；早就知道什么最吸引它。我们早就准备了百货、超市、影院、娱乐、电玩、健身等所有它们最需要的，等它们进坑，等它们入瓮。所以最关键是如何挖沟修渠？如何引它进来？如何组织交通？这也是本篇需要重点阐述的。万达广场北面的南坪西路、西

4、面的珊瑚路以及南面的南城大道，有很多公交车站，提供了大量的客流在此区域川流不息。特别是东面的南坪南路，也叫城市大道，除了有几个公交总站可以提供大量客流，地下是轻轨三号线的车站，这是最不得了的。轻轨应该算是目前城市里面最便利的交通方式了。轻轨周边的房产具有无限的升值潜力。所以，应该说轻轨给我们带来了最大的客流帮助。综观周边的交通条件，我们首先应该庆幸我们选址的正确；第二我们应该感谢政府对我们巨大的支持，感谢政府已经为我们修了这么大的一条引水渠，已经把水送到我们家门口了，下一步就要看我们怎么把水引进家里用了！我们先分析一下我们水的进口，根据刚才提供的周边的交通状况，可以看到我们南边可以从金街南口进

5、入，西面可以引入惠工步行街和珊瑚路上的客流，北面也是从珊瑚路进入；但我们最大的客流方向应该还是东面，一是地上的公交车站，二是地下的轻轨车站。所以我们地上商业的主要出入口都设在了朝东的方向，同时地下我们和轻轨地铁站之间设了4个开口，其中有3个开口是进入我们吊二层步行街的。这样我们已经留好了引水的进口。现在，关键是怎么引导和组织水在我们内部的运动和停留。要想控制她，我们先要了解水的特性，其实我们前面已经提到了，水性的善变和不确定性，还有“水往低处流”这一亘古不变的真理。从这里我们发现水流确实和客流有很多共通的东西。客流确实可以通过水流来诠释。先说水是要往低处流的，但我们肯定是需要它要能到高处去的。

6、水是可以通过水车、水泵送向高处的。我们的水车是什么？那肯定是扶梯、直梯这些个交通设施。关键是扶梯，它应该是最有效的。但关键是它如何摆放，才能最大效率的运送客流到他们想要去的地方。我理解的扶梯的设置原则，一切都要以客流的需要为出发点，需要了解它的心理的、物理的、生理的需求，要让客流舒舒服服的、顺顺利利的去我们想要它去的地方。水是具有不确定性的，指的是假如没有容器包容它，没有东西阻碍它，它是无处不在，无孔不入的。假如我们给它修的渠道是一条宽宽广广的，平平坦坦的，我相信它会一泻千里、心无挂碍的向前冲去，决不回头！这是我们想要的吗？肯定不是！所以我们不能让它这么顺利地就流过去，什么都没留下。“人过留银

7、，雁过拔毛”，话糙理不糙。中国古代园林对水的处理有很多独到的地方，水流肯定不会是直来直去的，肯定是曲曲折折、百转千回的，肯定是上上下下、涓涓淙淙的，肯定会有跳泉、叠泉、瀑布、水车等各种各样的处理方法的。这是不是给我们商业交通设计也带来一些启发呢。包括中国园林的一些造景手法也是通过交通实现的，比如开门见山、先抑后扬、一步一景，峰回路转、豁然开朗等等，讲的实际上都是园林中交通的组织。；是不是也可以给我们一些借鉴呢？几年前在深圳参观的万象城可以给我们带来一些借鉴。万象城除了在通道上设置路心岛、路边茶座等等，它们的店铺有很多也取消了玻璃隔断，使内部空间和外部交通紧密结合起来。这种效果我感觉好过封在玻璃

8、里的店铺。我觉得商家这么开放自己，自然会感动游客开放自己的钱包的。这只是我一己之见，仅供参考。不过对水制造一定的障碍，不让它一泻而下，确实是我们在交通组织设计中应该注意的问题。局部的水流是要蜿蜒的，但总的水流是要循环不断的。它要在你的内部象有永动机催动一样连绵不绝。前面已经说过它到任何一个地方，想要去任何一个方向，我们都要能很便利的让它过去。重庆万达广场有两条步行商业街。一条室内步行街，一条室外金街；所以我们除了内部的各种业态和步行街间可以四通八达外，我们也要和外部金街和住宅底商之间的小街构成循环不断的交通体系。我们在联系步行街和室外金街时，是否可以考虑之间不要设封闭的隔断，要使人们在从金街进

9、入步行街的感觉是金街的延续，包括它的装修材料、它的设计风格都要统一考虑，使室内外形成一个统一的交通循环网络。假定到万达广场消费的客流，在我们组织商业交通中可以一直朝前走，无论室内室外，它所经历的店铺肯定是不重复的，是无须回头走的。一直朝前走，最后可以到它出发的地方。这样的商业交通组织才是我们追求的。我们知道有一种莫比乌斯圈现象，就是把一个纸条两边反转对接，放一个蚂蚁上去，它可以把纸的两面都走到而不用重复。还有一种是里外可以顺延走到的也是同样道理。这只是一种理论，真要把它实际应用到我们的商业交通组织中，我觉得那肯定会满足我们商业对交通组织的最大需求。商业地产我认为第一要素是位置，第二就是交通。组织好了交通，你就为你精心准备的业态，提供了源源不断的客源。以水论商，反复议论我们的交通组织，也是为了我们万达的商业作品能够不断提高、精益求精；能够使我们万达的商业地产事业更上一步新的台阶！