温泉开发模式及创新.docx

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1、温泉开发模式及创新温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。一、开发模式尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式：1、景区模式所谓特色温泉景

2、区模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：一是面向大众的精品温泉景区。此类型通过开创和丰富现代温泉文化，挖掘温泉养生内涵，构建温泉生活方式，逐渐打造温泉品牌，通过管理团队和模式经营，实行全国性的战略扩张，此类型在我国温泉开发初期阶段最常见。二是面向小众的高端SPA景区。此类型以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，随着中国高端休闲

3、消费人群的增加，此模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。2.会议中心模式温泉+会议的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为温泉十大型会议及温泉+中小型会议两种模式。一是“温泉+大型会议模式。充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再配合强有力的关系营销。通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会议进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配角，但最终实现的是温泉资源综合开

4、发价值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但会议市场的庞大规模是成功的关键因素。其二，温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高的要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。3、乐园模式温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温

5、泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假村的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。以下主要介绍四个典型：其一，温泉+水游乐。把夏季最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏季这一淡季产品开发不足，对于提升温泉度假村的整体经营，具有非常突出的效果。通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此类模式被证明是最成功的开发模式之一,但未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新

6、提出了更高的要求。其二,温泉+高尔夫。即通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合,形成面向高端市场的高端休闲经典组合产品温泉高尔夫,是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。其三，温泉+滑雪场。温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合,将形成强大的吸引力与竞争力，活力冬季的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式。其四，温泉+综合游乐。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。其五，天然温泉十

7、农家乐。度假村+农事体验区+农业观光园，在不同的季节有不同的体验，如可依托当地资源设茶叶体验区、杨梅体验区、竹笋体验区、板粟体验区、瓜果疏菜体验区、垂钓体验区等，度假村的疏菜由老农自己种植，不施化肥农药，使用农家肥，走绿色环保路线，土生土长，健康美味。此种模式把温泉与现代讲究纯天然项目结合起来，可在局部区域产生巨大的市场。5.康复基地模式温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健

8、康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。6、生态庄园模式此类模式将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假村非常适用。7.社区模式由于温泉在健康养生与旅游休闲上

9、的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以养生休闲特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，温泉+旅游地产模式已成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。温泉与旅游地产的广泛结合，甚至形成了一大批大型温泉度假区、温泉小镇、温泉新城（区）等项目，带动了大型区域的整体开发。可以预见，温泉+旅游地产的开发模式仍将是未来温泉度假村开发最为重要的模式之一。温泉度假综合体的开发模式及业态落位温泉旅游综合体来自房地产商业综合体概念，是以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心的功能齐全品质化休闲平台，意味着一种多元业态之间的

10、互动，是现在中国温泉开发的一个主要方向。经过10余年的开发经营，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城。然而，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，规模小、资金弱、功能单一、设施落后的一大批温泉度假村必将被整合，规模化、综合性、复合型的温泉度假区将会成为温泉休闲市场的主流模式，温泉将从单一利用时代走向综合开发时代，这是市场的必然选择。其一，从政府角度来看。当一个项目规模达到几千亩时候，就要求开发者承担了这个区域开发的运营商角色，开发者的职责不是局限在一个项目，而是带动一个区域、一个片

11、区的开发，温泉旅游综合体就是结合了区域开发这样需要的情况下的一种复合型的开发模式。其二，从土地开发角度来看。大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，休闲养生地产的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此必然要结合地产的开发，这个引擎的核心通常是温泉，还有度假酒店、休闲购物、水乐园、精品酒店、特色店等。其三，从消费需求角度来看。随着温泉旅游的迅速升温以及大众对高品质生活方式的追求，人们对温泉的需求已经不再局限于单一泡浴

12、的层面，而是向保健疗养、运动游乐、商务会议、餐饮购物、休闲度假等全方位、多层次、综合性体验方式转变。导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从单一利用走向综合开发的进程。O1创新打造特色“温泉休闲综合体六个关键点1、土地：理清旅游.地产和温泉三大板块的内容和关系温泉休闲综合体的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：由温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也是首先必须创新打造的；以休闲商业地产和养生居住地产为构

13、成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；温泉本身具有突出的养生与休闲效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。2、休闲项目：形成功能聚集，重点发展养生养老、会议度假.房地产业等温泉休闲综合体的打造,要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应,面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与多元化休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业，即养生

14、产业、会议产业、房地产业、运动游乐和温泉农业产业。3 .温泉产品：打造核心吸引物，以精品化、主题化为方向进行温泉复合开发打造温泉休闲综合体的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，可以以中高端市场为重点，打造精品化温泉、以衍生化发展为方向，打造复合型温泉；做足亲水游乐和健康养生的文章、以风格主题化为手段，进行主题型温泉开发。4 .会议度假酒店：连接温泉和地产的开发，成为旅游接待载体作为核心接待载体的会议度假酒店是温泉休闲综合体的重点构成,与温泉中心相辅相成，其建设水准决定了整个温泉休闲综合体的品质和形象，对于后期地产的开发也有重要影响。5 .温泉养生地产：供度假用的温泉住宅型/度假

15、型物业以及温泉特色的休闲商业街作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，温泉养生地产是温泉休闲综合体开发的关键所在，应成为精心打造的对象，主要包括作为第二居所的住宅型物业”、作为可以返租的度假型物业以及以温泉为特色的休闲商业街。一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。三是整体开发节奏的科学把握。在具体的开发中，要本着先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端的原则来安排科学合理的开发节奏，

16、才能实现土地开发价值的最大化。6 .温泉生活方式，实现品牌突破温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。温泉休闲综合体的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。如果能够成功创造出一种全新的温泉生活方式温泉休闲综合体将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时,为开发商进行品牌的连锁拓展运营创造可能。如海泉湾、天沐温泉、柏联SPAx颐尚温泉等，都是通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营。02五种业态1 .养生产业：以温泉泡浴为基础，结合养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健