不动产处置价格评估报告.docx

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1、不动产处置价格评估报告评估项目名称：古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层不动产处置价格评估评估委托人：古交市人民法院价格评估机构：国宏信价格评估集团有限公司太原分公司价格鉴证师：江锐（签章）资格证号：京OoO330价格鉴证师：董铁成（签字）资格证号：京OOo333价格鉴证师：弓永旺（签章）资格证号：京OOOI63价格评估人员：郭清山（签章）资格证号：京OOOI64评估报告编号：国宏信（并）价估字2023第OoO23号评估报告出具日期：2023年5月31日致评估委托人函古交市人民法院：受贵法院委托，我公司对位于古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层，建筑面积为2487.54

2、I1f,房产登记方为山西鼎胜房地产开发有限公司的商住用途房地产,在现状利用条件下的正常市场价值进行了评估，评估目的是为委托方执行司法裁决提供价值参考依据。经过客观、公正的评估，确定上述评估对象在评估时点二。二。年五月七日的房地产正常市场价值为（币种：人民币）：房地产正常市场价值总额：704.70万元大写金额：人民币柒佰零肆万柒仟元整详细的评估结果及有关说明见后附的评估结果报告和评估技术报告。此致敬礼！国宏信价格评估集团有限公司太原分公司评估机构负责人：李彬二。二。年五月三十一日评估师声明4评估假设和限制条件6评估结果报告8一、评估委托人8二、房地产评估机构8三、评估目的9四、评估对象91 .权

3、属状况92 .实物状况9五、价值时点10六、价值类型10七、评估原则10八、评估依据12九、评估方法13十、评估结果14一、风险提示14十二、注册价格鉴证师15十三、实地查勘期16十四、评估作业期16评估技术报告16一、评估对象描述与分析171 .权属状况172 .实物状况173 .区位状况18二、市场背景描述与分析18三、评估对象最高最佳利用分析20四、评估方法适用性分析20五、评估对象测算过程21六、评估结果确定29七、相关提示29附件30评估师声明我们郑重声明：1 .我们在评估报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2 .评估报告中的分析、意见和结论是我们独

4、立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到评估报告中已说明的评估假设和限制条件的限制。3 .我们与评估报告中的评估对象没有现实或潜在的利益,与评估委托人及评估利害关系人没有利害关系，也对评估对象、评估委托人及评估利害关系人没有偏见。4 .我公司评估人员于2023年5月7日对评估报告中评估对象的室内外状况进行了实地查勘。评估人员对评估对象的勘查限于评估对象的外观和周围状况，评估人员不承担对评估对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖、非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。5 .我们是依照中华人民共和国国家标准房地产评估规范【GB/T50291-2015、房地产评估基本术语标准【G

5、B/T50899-2013的规定进行评估工作，形成意见和结论，撰写评估报告。6 .没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。7 .本评估报告解释权为国宏信价格评估集团有限公司太原分公司所有。8 .价格鉴证师签章：价格鉴证师江锐（签章）资格证号：京OOo330价格鉴证师弓永旺（签章）资格证号：京OooI63价格评估人员：郭清山（签章）资格证号:京OOoI63价格鉴证师董铁成（签章）资格证号：京OOo333评估假设和限制条件本评估报告中的分析、意见、结论受以下已说明的假设和限制条件的限制：一、一般假设1 .本评估报告的结论是依据委托人提供的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工

6、程施工许可证、地下一层平面图等有关资料进行测算求取的，我们对该资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未向有关部门进行核实的情况下，假定评估委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2 .评估人员于2023年5月7日对评估对象进行了实地查勘，同时也对房屋完全、环境污染等影响评估对象价值的重大因素给予了关注，但评估人员对评估对象的现场查勘仅限于评估对象的内外部状况，如平面布局、装饰装修、设施设备等，在无理由怀疑评估对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定评估对象能正常安全使用。3 .本次评估以评估对象合法使用和持续使用为前提。4 .本次评估结果是以国

7、家宏观经济政策没有发生重大变化、市场基本稳定以及排除不可抗力影响为前提的。5 .评估过程中未考虑评估对象可能涉及的债权债务情况,亦未对评估对象的权属状况及他项权利状况作进一步的核实,仅为评估委托人执行司法裁决提供价值参考依据。(二)限制条件1本评估结果是指在目前房地产市场状况下,评估对象在现状利用条件下的房地产市场价值,包括国有出让土地使用权价值和与房屋有关的土建、安装工程价值，不包括可移动的家具、电器等物品价值。2,本评估结果为正常房地产市场价格，仅为评估委托人办理(2023)晋0181执73号案件提供价值参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，评估报告需做相应调整。6

8、.本报告结果自评估报告出具之日起壹年内有效，即自2023年5月31日至2023年5月30日止。在价值时点后，评估报告有效期内，评估对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化,均会对评估结果产生一定影响。如果上述因素的变动对评估结果产生明显影响时，不能直接使用本评估结论，须委托本公司重新评估。7 .评估结果为房地产正常市场价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。8 .在使用评估报告时需注意的其他事项：本报告未经评估机构书面同意，不得向评估委托人、报告审查部门及与本次评估目的有关的机构之外的任何单位和个人提供,报告的全部或部分内容未经我公司书面许可不得发表于任何公开媒体上；

9、本报告必须完整使用方为有效。本次评估是基于上述假设和限制条件成立,如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果需作相应调整。国宏信f獭评估集团郁艮公司太原分公司国宏信（并）价估字2023第OOo23号古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼地下一层不动产处置价值评估一、评估委托人单位名称：古交市人民法院地址：古交市青年路5号二、价格评估机构机构名称：国宏信价格评估集团有限公司太原分公司负责人：李彬地址：山西省太原市迎泽区太榆路50号一层东侧资质等级：甲级资质类别：综合涉诉讼类经营范围：价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估；企业管理咨询；经济贸易咨询（以上“咨询”均不含中介服务）；市场调查。（依

10、法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。三、评估目的为执行司法裁决提供价值参考依据而评估不动产的正常市场价值。四、评估对象1财产范围本次估价对象为古交市腾飞路安置小区天一园5#高层商住楼的地下一层。地下一层总建筑面积为2606.36后，除去已转让部分外剩余面积为2487.54m2o2 .基本状况估价对象层高5.10米，原设计用途为地下停车场，实际用途尚未确定，在估价时点，地下一层为毛墙毛地，尚未投入使用。估价对象出入通道共1处，为斜坡状，可供车辆驶入和驶出。配套设施有水、电、消防喷淋、下水通道等，电梯不通。3 .维护状况经估价人员现场查勘，在价值时点2023年5月7日，估价对象处

11、于闲置状态。4 .权属状况根据评估委托方提供的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、地下一层平面图、法院对外委托事项移送表等资料获知：评估对象位于古交市腾飞路安置小区，为钢筋混凝土剪力墙结构，所属楼座地上总层数为24层，2011年8月竣工，用地单位为山西鼎盛房地产开发有限公司，用地性质为综合用地。该楼座整体占地面积为6842.77建筑面积为38801.52肝，商服用地终止日期至2048年5月19日，住宅用地有效期至2058年5月19日。五、价值时点委托人对本次评估价值时点无特殊要求，评估人员根据房地产评估规范规定，结合评估目的，以现场查勘日2023年5月7

12、日作为本次评估对象的价值时点。六、价值类型根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求,本评估报告中确定的价值类型为评估对象的市场价值，是指在正常市场情况下，于价值时点2023年5月7日的估价对象房地产价格。七、评估原则本次评估遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。基本原则独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方评估利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。独立就是要求评估师和评估机构与评估委托人及评估利害关系人没有利害关系，在评估中不受包括评估委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知

13、识、经验和职业道德进行评估。客观就是要求评估师和评估机构在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。公正就是要求评估师和评估机构在评估中不偏袒评估利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行评估。技术性原则1 .合法原则：合法原则要求评估结果是在依法判定的评估对象状况下的价值或价格原则。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释,还要依据评估对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例）、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、评估对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及评

14、估对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等。（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）2 .价值时点原则：价值时点要求评估结果是在结合评估目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。房地产评估之所以要遵循价值时点原则,是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格或价值是不断变化的。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以价值时点的状况为准。3 .替代原则：替代原则要求评估结果与评估对象类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。之所以要遵循替代原

15、则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有互相影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。4 .最高最佳利用原则：评估结果应在评估对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。本次评估对象用途为商业，根据评估对象所在的位置，经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理，本次评估以维持现状为前提进行评估。估价对象位于学府街130号（华宇绿洲）28幢，该小区东邻大马中路、南距南中环街约IOoO米、西邻滨河东路、北邻学府街，小区内公共基础设施齐全、商业服务业分布较多，周围分布有华宇百花谷、汾河公园、小店区第三实验小学、山姆士超市、中国民生银行、招商银行等公共服务机构，便于居民的生活和居住。区