土地估价报告.docx

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1、土地估价报告项目名称：常州宝利医疗用品有限公司位于新北区新桥工业园地号为号部分宗国有出让土地使用权价格评估受托估价单位：江苏鑫洋土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：（江苏）鑫洋（2019）（估）司字第014-1号提交估价报告日期：二O一九年九月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称常州宝利医疗用品有限公司位于新北区新桥工业园地号为号部分宗国有出让土地使用权价格评估（常州市）二、委托估价方委托估价方：常州市新北区人民法院三、估价目的依据中华人民共和国民事诉讼法、人民法院对外委托司法鉴定管理规定、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国城镇国有土地使用权

2、出让和转让暂行条例的有关规定，常州市新北区人民法院为执行申请人拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司与被执行人常州宝利医疗用品有限公司、WUWI11IE金融借款合同纠纷执行一案，特委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对该案涉及的常州宝利医疗用品有限公司的位于新北区新桥工业园国有土地使用权市场价格进行评估，为执行案件提供参考依据。四、估价基准日二。一九年八月八日五、估价日期二。一九年三月二十日至二。一九年九月二十日六、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地价格是指在估价基准日2019年8月8日的现状土地利用条件下，设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、

3、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整“五通一平”的开发条件，设定用途为工业用地，设定使用年期为35.0年的国有土地使用权价格。2、待估宗地实际用途与土地实际开发程度待估宗地实际用途为工业用地。待估宗地的现状开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整“五通一平”的开发水平。3、现状利用条件根据委托方提供的资料及估价人员的现场调查，待估宗地上建筑物总建筑面积约为64500.96m2,建筑物为办公楼、生产车间等，建筑容积率为1.38o4、土地估价时的设定用途与设定开发程度本次估价设定待估宗地用途为工业用地。待估宗地的土地

4、估价设定的开发程度为在估价基准日2019年8月8日宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整“五通一平”的开发水平；待估宗地土地使用权终止日期为2054年6月28日，评估设定土地使用年期为35.0年。七、估价结果本公司在充分调查、了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据规范的评估程序，确定常州宝利医疗用品有限公司位于新北区新桥工业园地号为号部分宗地，国有土地使用证号为常国用(2004)第号，登记用途为工业用地，登记面积为46665.2m2o在估价基准日2019年8月80,评估设定用途为工业用地，设定土地使用年期为35.0年，

5、设定宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯和场地平整“五通一平的开发条件下的单位土地面积国有出让土地使用权价格为555元/H?,即每平方米土地面积价格为人民币伍佰伍拾伍元整；本次评估土地面积为35665.2待估宗地总地价为1979万元，大写人民币壹仟玖佰柒拾玖万元整。估价结果详见表1土地估价结果一览表。表1土地估价结果估价机构：江苏盒洋土地房地产评估有限公司估价报告编号：（江苏）套洋（2019）（估）司字第0144号估价基准日：2019年8月8日估价基准日的土地使用权性质：国有估价基准日的土地使用者国有土地使用证号宗地位置估价基准

6、日的实际用途估价设定的用途估价基准日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用年期（年）本次评估土地面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（万元）常州宝利医疗用品有限公司常国用（2004）第号新北区新桥工业园工业用她工业用地宗地红线外“五通”，宗地红线内“五通一平”宗她红线外“五通”，宗地红线内“五通一平”35.035665.25551979备注：“五通”指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”指宗地内场地平整。、上述土地估价结果的限定条件:【、土地权利限制：待估宗地在估价基准日已设定抵押权，其中权利人中国工商银行股份有限公司常州新区支行抵押面积为I1（X）0.0平方米，他项权利号为

7、常国用他项（2012）押字第1206号，抵押金额为415万元，抵押期限为2012年10月16日起至2014年10月15日止；权利人江苏江南农村商业很行股份有限公司抵押面积为35665.2平方米,他项权利号为常国用他项（2013）押字第322号，抵押金额为900万元，抵押期限为2013年3月15日起至2015年3月15日止，无其他他项权利限制。2、基础设施条件:排水状况：较优通讯条件：较优场地平整宗地外宗地内周围道路状况：较优排水状况：较优道路状况：较优供水状况：较优通讯条件：较优供水状况：较优供电状况：较优供电状况：较优3、规划限制条件：现状规划条件不变4、影响土地价格的其它限定条件：无二、需

8、要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、上述地价为待估宗地在评估设定的地价内涵下的客观地价，委托人应充分考虑因快速变现所造成的地价贬值因素及使用权处置时涉及的各项税费，而综合确定拍卖底价。3、本估价报告仅为法院审理执行案件提供价值参考依据，不作其它用途使用。4、土地估价报告自提交之日起一年内有效。5、上述土地权利限制等根据委托方提供的材料确定。估价机构：江苏鑫洋土地房地产评估有限公司二。一九年九月二十日八、土地估价师签字1、土地估价师王海美签字,资格证书号2、土地估价师蔡攀签字,资格证书号九、土地估价机构江苏鑫洋土地房地产评估有限公司法

9、定代表人签字（机构公章）二。一九年九月二十日第二部分估价对象界定一、委托估价方委托估价方：常州市新北区人民法院二、估价对象本次估价对象为位于新北区新桥工业园地号为号的工业用地，土地使用权人为常州宝利医疗用品有限公司，土地使用权类型为出让，土地登记面积为46665.2m2,本次评估面积为35665.2m2o三、估价对象概况1、土地登记状况11来源与历史沿革：根据委托方提供的查档证明，常州宝利医疗用品有限公司以出让方式取得该宗地的国有土地使用权并进行了土地登记，于2004年取得了国有土地使用证，并沿用至今。1.2 国有土地使用证号：常国用（2004）第号。1.3 土地使用权人：常州宝利医疗用品有限

10、公司。1.4 宗地座落：新北区新桥工业园。1.5 地号：。1.6 地类（用途）：工业用地。1.7 使用权面积：46665.2平方米，本次评估面积35665.2平方米。1.8 宗地四至：东至昆仑路，南至黄河路，西至常蒸热交换器科技有限公司，北至宝丰河路。2、土地权利状况2.1 土地所有权：待估宗地的土地所有权归国家所有。2.2 土地使用权：根据委托方提供的查档证明，待估宗地为国有出让土地使用权，土地使用权终止日期为2054年7月24日，在估价基准日2019年8月8日，待估宗地土地剩余使用年期为35.0年。2.3 土地他项权利：待估宗地在估价基准日已设定抵押权，其中权利人中国工商银行股份有限公司常

11、州新区支行抵押面积为I1OOo.0平方米，他项权利号为常国用他项(2012)押字第1206号，抵押金额为415万元,抵押期限为2012年10月16日起至2014年10月15日止；权利人江苏江南农村商业银行股份有限公司抵押面积为35665.2平方米，他项权利号为常国用他项(2013)押字第322号，抵押金额为900万元，抵押期限为2013年3月15日起至2015年3月15日止，无其他他项权利限制。根据委托方提供的查档证明，待估宗地在估价基准日已被多家法院查封。3、土地利用状况在估价基准日2019年8月8日，待估宗地实际用途为工业用地，宗地内建有办公楼、生产车间等建筑物，总建筑面积约为64500.

12、96平方米,容积率为1.38,土地利用强度高。四、影响地价的因素说明1、一般因素1.1 自然因素1.1.1 地理位置常州市，江苏省省辖市，别称“龙城”。地处江苏省南部、长江下游平原，北倚长江，南抱太湖，自古就有“中吴要辅”、“江左名区”之称，位于北纬3IW至32o04f,东经11908至120o12zo常州是长江三角洲地区的重要组成城市，东接无锡、苏州合称“苏锡常都市圈，是上海开放型经济区内的重要制造业基地；西连南京、镇江,是苏南经济圈的地理中心城市和重要物流枢纽；南接浙江、安徽两省，是资源丰富的苏浙皖腹地经济区内的中心物流枢纽和重要旅游城市；北通苏中贯连苏北，是苏南苏北经济往来的主要枢纽城市

13、，经济地理位置十分优越。1.1.2 地势地貌常州市地势西、南高，东、北低。地貌类型属高沙平原，山丘平坪兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、仔区。地面高程：山地一般80145米，丘陵1520米，平原58米。市区地势平坦，地面高程36米，占94.9%,3米以下占5.1%,西北略高，东南略低。区域内多为平原，河网稠密，是典型的“江南水乡”。1.1.3 气候、水文常州地区属北亚热带季风性湿润气候，东南风为全年主导风向，具有四季分明、气候温和、雨热同季、雨量充足、无霜期长的特点。常州春末夏初时多有梅雨发生，夏季炎热多雨，最高气温度常达35C以上，冬季空气湿润，气

14、候阴冷。1.2 社会因素1.2.1 城市性质常州市地处美丽富饶的长江金三角地区，东距上海160公里，西距南京140公里，是我国发展以浦东为龙头的长江经济带的重要城市之一，同时常州又位于沪宁铁路沿线高新技术产业发展轴、沿江基础产业的发展带，是苏南苏北纵向发展轴和沿江横向发展轴的交汇地带，经济区位条件优。1.2.2 行政区划与人口常州市行政区于2015年7月1日进行了调整，区划调整后，常州市辖5个市辖区（金坛区、天宁区、钟楼区、新北区、武进区），代管1个县级市（涕阳市），全市土地总面积4373平方公里，形成了建设特大城市的基本框架。截止2018年末全市常住人口472.9万人，其中城镇人口342.8

15、万人，城镇化率达到72.5%。全市户籍总人口382.2万人，增长0.9%。其中，男性187.8万人，增长0.7%；女性194.4万人，增长11%。户籍人口出生率89,死亡率7.2%o,人口自然增长率1701.2.3 交通状况常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路、沪蓉高速公路、常合高速公路、常泰高速公路、常涕高速、扬深高速公路、锡宜高速公路、新312国道、京杭大运河等穿城而过，以及苏南第2大机场-4E级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空对外交通网。1.3 经济因素1.3.1 城市经济发展状况2018年常州经济运行总体平稳。经初步核算，全市地区生产总值（GDP）突破7000亿，达到7050.3亿元，按可比价计算增长7%。分三次产业看，第一产业实现增加值156.3亿元，下降1.0%；第二产业实现增加值3263.3亿元，增长6.2%；第三产业实现增加值3630.7亿元，增长8.1%o三次产业增加值比例调整为2.2：46.3：51.5。2018年全市按常住人口计算的人均生产总值达149275元，按平均汇率折算达22558美元。民营经济完成增加值4760亿元，按可比价计算同比增长7.4%