土地三级开发流程详解.docx

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1、土地三级开发流程详解三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等图1：国内 产业地产运营的五大特色模式开发运营除了一二唳开发外,提但更完 fiSMJ招液.物业.端S 鬻专业最将.f侏企业匕口4亿达除了一二皎开发外，更多竭区内的企业迅行入股与拴言的业务梗工iZK J：代表企业L 3W项目退出以金融退出机制为特色的传C打迨产业型, Iaa求喻地产性收益之外添步实薪费产证男化，JflAK/MTS等多种Hht除企业 金瑞IB一、以纯地产开发为主的模式联东U谷联东集团创立于1991年，以“联东U谷为核心品牌,专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国40多个城市投资 运营产业园区超过210个，引进制

2、造业企业和科技型企业超过IlOOo 家。图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中 试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量 身定制，具有较高的实用性。主要盈利模式：物业租售（物业以独栋 办公为主）+增值服务（设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套 服务），其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达 65%o此外，物业租售模式，一般是“6+2+2”（60%出售、20%出租、20% 合作经营）标准或”4+3+3（40%出售、30%出租、30%合作经营）标准。 图3：联动U谷产业地产项目的收益分布前胡来源于物业

3、IK更密用， 后期的话，园区广笆通茕收 益、企亚IK务收益、投窗网 区企业将会不厮增Ml由以名为主转为租密占合租的方式：保证税收Ia定、降低引入门 m,让企业!喇实现 iJH;售的方式：实现现金 瓯以便后aw;速VF.个别园区与政府合作，共同 招前,脱收分成,如收汕U 谷南上海国际企业港电子 酶将区（四六分成）华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于1998年，早期 致力于河北省内的城市住宅开发，自2002年开始运营固安产业园区, 随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于 长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。 2018年，华夏幸福销售收入1627

4、.6亿元。资产规模已达4097亿元。 在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合 各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以 产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发 及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转 变成长期且可持续的园区运营。图4：华夏幸福作为平台的运营模式规划咨询服务赋予拿地优势园区整体开发基础设施建设土地整理产业发展服务房地产开发A运营服务提升区域价值房地产开发政府通过土地获得出让收入与税收前期规划 地整理 基础设施建设由短期的一次性房地产开发转变为长期可持续园区运营政府返还基础建设投资的110%-11

5、5%主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费, 获得政府10%15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区 新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发 收入;四是园区土地升值收益。表1：华夏幸福主要的盈利模式环节具体内0结算方式区域贡曼匈的见蜕丸虫电说. G冠安头究等不身用交w二工一我二W复建Si务手W二元年九5任好方不吴？7孤友.这W督 导是WJ欺乏工二之之H之*H二充径笄售反 王所建设司定客彳关二”，承星二W薨建改太上一维上二注安箜交 （.”*Vie 昊* *）jcAl-l开发基?设疗.心先登K需求87Ai-.亢态入厂Jf兆设竿史出夏含把 S方法曰

6、黑力发）%-产上发.曼X*f*. ?!. 大人言会戋M餐瓜致 务二一掌支入石芸白/堵举 定义登瑟（二W. L*.孔收设备）K 45%赞上胃里.女理湾漕.雄匕*公共宗目雄广与公关 事务暇务女工氯之#?; XlK Xf-SS: ?4V* V号急色军.目前，华夏幸福因扩张太快等原因已陷入债务危机，但其在园区 招商运营上的对行业的贡献不能忽视。张江高科张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7 月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、 金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土 地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行 作为战略发展方

7、向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技 产业整合商和科技金融集成服务商的新三商战略。2018年张江高科 营业收入11.5亿元,其中投资收入贡献接近40%,利润贡献超过50%, 强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC. PE到产业并 购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直 接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过 与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、 VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过投资一批、股改一批、上 市一批、退出一批、储备一批，形成了产业投资的良性滚动循环。 图

8、5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图初创期成长期IPO前IPO后亿达中国亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局 京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运 营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村 壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。 亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式 的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的“保姆模式”服务，其 成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、 增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园 打造时更重点打造技术服务方

9、面的功能。图6：亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)应用软件开发嵌入式软件开发业务流程外包IT基础设施等BoTag 多核宇定制服务项目对接服务金融服务五、以金融退出机制为特色的模式金地商置金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK),金地 集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业 从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。值得一提的是, 在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS一一上海 8号桥项目ABS,实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运 营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。上海8号桥项目由启客运 营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%,在2016 年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实 资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年 11月在金融市场发行了 ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未 来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快 速回笼。图7上海8号桥项目资产证券化过程示意图股权获取运方 公敌5%嘉实费本运营管理上海启客8号桥项目搠有产权上汽集团