地产代建2家头部企业模式分析.docx

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1、说起地产代建，其实在十年前就存在了，2023年因很多房企纷纷入局又再次蹿红，代建似乎真的香起来了。其实代建，官方解释就是由有开发需求的委托方发起，那么拥有开发能力和建设经验的受托方，部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现双方共同盈利的一种商业模式。大白话表达更形象，就是房地产公司当起乙方，不拿地，为别人打工，做开发建设。相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力。近两年大小房企都受困于流动性危机，普遍收缩投资，减少拿地。那么自己手里缺地了，依靠自己拥有的成熟操盘经验和品牌溢价，接些别人的项目，通过专业能力使项目获得开发利润，粗略一算也得有一半利润，足

2、以覆盖一些成本，折腾下，总比“躺平”强，何乐而不为呢？这也是现在代建成为很多房企心头好的关键原因之一，在代建领域里，这五个房企比较典型，也是很多房企竞相想要模仿的。1绿城管理，规模制胜绿城管理集团是中国规模最大的轻资产模式领导企业，以规模见长。目前已布局全国五大经济圈107个城市，连续六年保持20%以上的代建市场份额。上市两年，绿城管理的股价已上涨超130%,总市值达到123亿元。今年1-6月新拓代建费预估40.6亿元，同比增长26%,在地产行业，这样的增长已经非常罕见。作为一家轻资产公司，绿城管理没有负债，不需要占用大量资金，风险低，还具有高盈利性。2023年绿城管理归母净利润达到5.65亿

3、元，同比增长32%,归母净利率达25.1%,要知道传统开发型房企去年平均净利润率仅为8.3%,这也是为什么大家说代建具有一定的逆周期特征。同时今年，关注绿城管理的伙伴可以发现，绿城管理代建的政府、国企项目大幅攀升，中小型私营开发商已经不是绿城管理的主体客户。这也和绿城管理的战略转变有很大关系，认为中国未来的房地产开发中，政府主导的保障租赁用房建设才是主力军。仅以短期目标来说，“十四五”规划提出，全国40个重点城市新增保障性租赁住房650万套，绿城管理抓住了时代机会，正应了那句话：“善战者，求之于势，不责于人”中原建业，代建黑马中原建业是建业集团下属全资子公司，主要承接建业的轻资产业务的拓展、运

4、营与管理，2023年5月31日在港交所成功上市，这几年势头迅猛，已经成为代建领先行业里的一匹黑马。目前中原建业的代建模式，主要是商业代建、政府代建、资本代建、专项管理咨询服务。截至2023年6月30日，中原建业在管项目266个，在管面积3141万平方米，储备项目也很丰富。据建业集团官网介绍，中原建业河南省内的项目为241个，总规划建筑面积2876万平方米；省外项目25个，总规划建筑面积265万平方米，项目分布安徽、山西、陕西、河北、新疆和海南。2023年上半年，中原建业新签代建项目9个，实现新签约规划建筑面积111.7万平方米。其中，新签约省内项目8个，新增合约规划建筑面积105万平方米；新签

5、约省外项目1个，新增合约规划建筑面积6.7万平方米。可以说数据真的亮眼，前景可期。所以说在房地产行业处于持续深度调整阶段，房企只有顺应变化，快速行动，才能分到更大的蛋糕，中原建业瞅准机会，深耕大中原，领跑代建，不知道眼红了多少人。M3金地管理，商业代建金地的代建，其实早就布局了。自2006年就承接了深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”（现名国际创新中心），标志着金地集团首次进入代建领域。2018年5月25日，金地集团发文，成立金地代建公司，其实在行业内，将代建业务独立成公司化运营的企业。尤其是知名房企中，之前还是很少的，随后2019年,更名为金地管理，随后一路代建事业做得风生水起

6、，不得不佩服当时金地的战略远见。近几年，金地管理不但在商业住宅、城市综合体、学校、保障房等物业类型上进步神速，更在高难度城市更新及商办代建领域取得显眼成绩。截至2023年6月底，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超90个，累计签约面积超1600万平米。除商用住宅外，还覆盖了商办和政府公建类型，如国家级重大科研实验室、市政基建、体育场馆、城市综合体等多种业态。数据方面住宅项目累计货值超过IOOO亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超过360万平米。M华润置地，政府代建一直以来，大家对华润的印象就是：央企、商业地产开发和运营、其实更让人出乎意料的是，华润置地在代

7、建领域，尤其是政府公建代建领域也是佼佼者。要知道政府代建未来5年复合增速预估24%,华润依靠红色央企的身份，致力为城市服务设施建设运营提供全流程专业服务。从深圳湾体育中心“春茧”的代建代运营开始，到现在业务涵盖市政、医院、学校、公园、文体、城中村综合整治、棚改等业态，当然这和华润置地代建有一套成熟体系分不开的。在公开采访中华润置地副总裁燕现军也说，代建具有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点，是发展的重要方向。十三五期间，华润置地累计获取了189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营业额9.97亿元、净利润2.31亿元。截止2023年底在管项目数量198个，建筑面积约4000万

8、平方米，未来将在代建领域进一步深度发展。朗诗绿色管理，绿色住宅三次更名，两度“去地产化”用这几个字形容朗诗再合适不过。2018年初，公司名由“朗诗绿色地产”变更为“朗诗绿色集团”o这是公司第一次在名称中淡化房地产业务，但彼时地产仍然是公司核心业务。2019年6月，公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，重新带上“地产”二字。第三次更名“朗诗绿色管理”是公司第三次更名，名称中再次“去地产化”。这次更名后，朗诗方面表示，将更专注于轻资产业务，成为提供专业代建服务的品牌服务商，通过优质的合作开发、小股操盘等多样化合作方式不断提高盈利能力。截至2023年6月30日，朗诗提供代建服务及进行小股操盘的项目共计88个，总可售面积约388.4万平方米，预计可售货值约达695.5亿元，朗诗代建业务毛利率为40%o综合看来，代建赛道已经成为承载房企抵御行业风险的共识之选，从这几家典型代建企业数据来看，绿城管理与中原建业利润增长速度远高于其地产板块，绿城管理利润占绿城中国比例提升至20%,中原建业利润已经超过建业地产。绿城管理净利率为22.6%,中原建业净利率为59.2%,金地代建业务净利率为28.5%,朗诗代建业务毛利率为40%o不过虽然代建看起来，有很大的发展空间，每一个想入局代建的房企，都怀着美好的战略愿景，但想要在这片代建江湖中留下一席之地，还需要都自己的绝招和特色，才能立于不败之地。