地产设计部门怎么应对工程单位的忽悠.docx

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1、地产公司设计管理部大部分小白同事都是一门心思追求设计的品质和效果，怎么好怎么来，思想单纯。因此少数施工单位经常借各种理由，忽悠设计小白修改设计做法，通过增加工程量、减少措施费，达到提高项目利润等目的。以下盘点了这些五花八门的“忽悠”手段，一起来看看。1提高无效标准形式：以保证质量，提高品质为由，忽悠设计在难以施工或容易被验收忽略的部位提高标准，增加工序，以达到增加工程量的目的。案例：某500强房地产企业某项目各主要设备管井管线排布密集，管线后内墙体均未无法按设计变更要求进行下列工序施工：3厚砂浆打底、7厚底灰刮平、5厚混合灰罩面、喷白色乳胶漆两遍，涉及金额约40万。案例：某500强房地产企业某

2、项目运动场跑道工程，施工单位以防止跑道碎垫层开裂为由，建议设计出具变更，在碎垫层内增加双层钢筋网。根据调研和国标做法，跑道垫层无需增加钢筋网，此举一是增加造价,二是花着甲方的钱为施工质量买“保险”。案例：某500强房地产企业某项目原设计分户墙为砌块墙，施工单位联系函提出建议，为提高砌筑精度，建议调整为轻钢龙骨墙。实际原因是由于施工单位工序组织不合理，导致无法按期把施工界面移交给精装单位，迫于进度要求，设计部被迫出具设计变更，采用造价较高的轻钢龙骨墙代替，造成成本增加金额约40万。策略：无效的、不是需要的标准提高不予理睬；非甲方所需的设计修改，增加的费用由施工提出方承担。2增加无效工序形式：以保

3、证质量为由，忽悠设计在日后难以验收部位增加工序做法,达到增加工程量计算目的。案例：某500强房地产企业结算的工程量清单中，砌体墙面抹灰计算了2道（依据设计变更：内墙面抹灰工程采用3厚水泥砂浆打底、7厚水泥砂浆扫毛），实际上为一次施工完成10厚的水泥砂浆抹灰，因计算两道工序造成成本增加约30万。策略：坚持按公司及总部发布的统一标准做法落实到施工图及招标文件中，对施工单位提出的优化建议，须谨慎、警惕。3降低设计标准形式：一般以可以大幅缩短工期为名，通过专家会评审等形式降低设计标准，修改设计做法，达到施工方便，节省措施费，但极容易造成后续责任界面混乱，责任不清的扯皮情况。案例：某500强房地产企业大

4、型地下工程，总包以可以极大压缩工期为由，通过专家会形式取消地下室外防水设计做法，极大节省了施工措施费。但后续地下室外墙出现严重的裂缝和渗漏，总包以无地下室外防水，非结构主体硅浇筑问题为由，拒绝无偿修补，造成该企业增加近千万防水、防渗单项工程费用。策略：坚决不采纳违反设计规范的做法；谁主张谁承诺兜底（成本及质量）。4施工措施费转移到建安成本形式：非主体设计本身必须配置的施工措施，通过忽悠设计修改或设计变更转为主体设计一部分，达到施工措施费转嫁到甲方建安成本的目的。案例：某500强施工企业得知中标某500强房地产企业项目后，通过各种手段，协调设计单位把原属于施工措施费的做法增加的结构主体施工图设计

5、范围，如对地下室顶板及核心筒的加固，在基坑支护角撑上增加楼板，造成主体成本增加约800万。案例：某500强施工企业在某项目图纸会审中需要设计单位明确底板钢筋支撑体系，企图把本属于施工措施的马凳筋纳入甲方建安成本。策略：坚决按设计规范标准取值。对于常见的配合措施联合合约部在招标文件中清楚约定费用归属，统一公平进行报价及评标；如必须出具设计变更，需施工单位提供联系函，约定承担设计变更与原设计的造价差价。5利用设计变更实现不平衡报价形式：投标阶段利用甲方备用清单不计算工程量，不计入投标总价的漏洞，刻意提高备用清单单价，中标后一般以无法大规模市场采购为由，忽悠设计发出设计变更采用备份清单做法。设计单位

6、一般考虑到设计标准不变，为方便项目推进，配合出具设计变更。案例：某500强房地产企业某大型项目，总包以无法采购某型号钢材为由，忽悠设计单位出具设计变更替换同等标准，但投标报价清单中单价较高的替代材料，使得该单项工程造价上调30%。策略：合约条款增加对应约定，甲方在特定情况下，可无条件把此部分工程量直接分包其他承包商，费用在该施工单位工程款中直接扣除。6打着优化幌子转移成本形式：通常以优化设计、提高性能等由头，忽悠设计对图纸进行修改,达到工程及措施成本转移到甲方的目的，且被冠以优化设计为名，隐蔽性很强。案例：某500强房地产企业某项目电梯分包进场后，以可以压缩井道尺寸提高平面实用率为由忽悠甲方调

7、整电梯井道尺寸，以达到可以采用自己标准电梯产品，减少宽井道支撑费用等目的。造成业主增加额外设计费用进行整个项目的核心筒设计调整，并带来设备管井被压缩后管线无法顺利安装的隐患，同时带来卫生间面积降低，入口设置不合理，电梯轿厢宽度变窄等无法量化的品质损失。案例：某500强房地产企业某项目，施工单位以方便施工为由，忽悠设计修改钢结构构件重量，由于超出原投标报价中塔吊起吊重量，为施工单位向甲方索赔带来了充分的依据。策略：明确修改引起的成本增加由提出方承担，深入了解、评估设计调整对其他专业带来不良影响，综合判断。7低价中标过程借故甩项形式：施工单位低价中标后，以各种理由延迟报价低的单项工程施工或游说设计

8、变更做法，到达通过设计变更，新增清单，重新报高价目的。案例：某500强房地产企业某项目总包进场后，以各种理由故意延后该项目报价较市场低30%的砌体工程。为保证项目推进，甲方设计部被迫修改墙体做法，出具设计变更并进行重新招标，并入精装修分项工程。设计变更率超出公司规定的管理责任由设计部承担。策略：合约增加对应条款约定，甲方可无条件把部分工程直接分包、委托给其他承包商，费用在该施工单位工程款中直接扣除。8利用深化设计增加无效工程量形式：施工单位在深化设计中，利用规范和合约清单计价漏洞，肆意增加某些超出设计要求，验收要求，实际所需要求的设计内容及数量,达到增加工程量的目的。案例：某500强房地产企业

9、某项目机电管线安装的支架为单独计价开项，按实际发生数量进行结算。由于支架的数量并没有相应的设计标准和验收规范，施工单位在深化设计和实际施工中采用了远超实际所需的数量，造成甲方成本浪费。策略：深化设计以不降低设计标准，不调整造价为原则；采用综合单价方式杜绝施工单位在深化设计中随意增加非必要的工程量。9借故更换材料样板和品牌形式：投标承诺的可选用的品牌存在不同档次，施工单位中标后采用较差品牌产品，无法满足原设计品质要求；施工单位以各种借口不采用原合同约定品牌或材料样板，采用代工贴牌产品、较低档品牌代替。案例：某500强房地产企业某项目甲方某产品品牌技术规范中就存在合资品牌和国产品牌，造成施工单位按高端品牌报价，采用低档品牌实施的漏洞；如要求施工单位采用合资品牌，施工单位会表示当初的报价是按国产品牌来投标的，需要补差价方可采用合资品牌。案例：某500强房地产企业某项目招标过程中，投标单位未提供样板,承诺石材可采用原版设计样板，中标后则以该石材无法大规模采购为由，提出各种成本和品质较低的材料替代，造成项目工期延误及品质下降。