大亚湾地区如何通过商改工补偿产业用地不足.docx

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1、最近几年，每逢开年各地的政府会议和文件，都会不断强调产业与园区的重要性。2023年还叠加了新冠肺炎疫情防控结束后稳经济、促产业、保就业的大背景，许多省市政府的开年工作会议，都喊出了“争创2023年产业招商开门红”的口号。两会期间，习总书记在3月5日参加江苏代表团审议时指出，要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，深入推进新型工业化，强化产业基础再造和重大技术装备攻关，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展。在政府工作报告中，壮大制造业的着力点更是清晰可见。房地产市场持续低迷，开足马力疾驰多年的“土地财政”熄火，土地市场只能靠本地城投平台“托底”，惨淡的现实也终于使越来越多的地方政府真正开始放弃幻

2、想，认识到“发展产业才是实现本地经济可持续发展的核心”。从以“卖地”谋发展向以“产业”谋发展，也不再仅仅是一句空对空的噱头，很多地方政府已经开始咬着牙，不惜代价去纠偏，去落地。1粤港澳大湾区的产业重镇中山，最近搞了一招“排山倒海”技惊四座，宣布将翠亨新区超3000亩、岐江新城超2000亩的居住用地，全部调整为工业、新型产业、商业、文化等综合产业用地。其中翠亨新区位于马鞍岛的原规划超3000亩的居住用地，将被调整为综合产业用地，从而使得综合产业用地总面积将达18600亩，占总建设用地的超40%；岐江新城减少新增居住及商业用地规模，调整为综合产业用地，调整后可增加超2000亩综合产业用地，增幅超1

3、5%o中山翠亨新区三十年河东，三十年河西，真的是“过去牛夫人，现在小甜甜”了，在地方政府眼中，产业用地终于比商住用地吃香了。当然，这场调整隐含的则是政府短期巨大的财政收入损失查了一下数据，目前翠亨新区住宅用地起拍价是1500万元/亩，而工业用地价格则是100万元/亩，5000亩的商住改工，就意味着数百亿元的土地出让收入灰飞烟灭。由俭入奢易，由奢入俭难，这场壮士断腕，也是源于中山对“制造业当家”发展定位的进一步明确，进一步为高端制造提供高质量空间的决心。中山市自然资源局还透露，正研究制定相关政策，支持鼓励全市“商、住改工”项目。当前，中山多镇街正如火如荼的推动“商、住改工”项目，如沙溪镇龙瑞村“

4、商改工”项目、南头镇全市首个百亩“住改工”、古镇镇近千亩“住改工”项目等。原来珠三角拼了命“工改商住”，不但教训深刻，而且导致国有企业功能极度弱化，无法担当产业发展主责主业，如今幡然醒悟的政府开始大力推行“商住改工”，是一种弥补，更是亮明一个姿态：没有制造业，一切都是空谈，国企要改变原来的业务与思维惯性，迎头赶上，勇于担责。无独有偶，一水之隔的深圳，在近年来饱受产业外迁和“制造业空心化”之诟病后，也在亡羊补牢，全面回归制造业,在“工业立市、制造强市”、夯实实体经济的路上发力狂奔。不过，本来就住宅严重供给不足的深圳，可没有邻居小兄弟的用地性质斗转星移的这份好整以暇，所以只能搞搞无中生有的乾坤大挪

5、移，向天空要空间。最近，深圳正式印发了“工业上楼”项目审批实施方案，确保连续5年每年提供不少于2000万平方米“高品质、低成本、定制化”厂房空间的工作目标，并且要求“保本微利”，控制租金35元/平方米/月，租赁价格年涨幅5%,内部收益率4.5%,这力度不可谓不惊人。深圳市人民政府深府函202320号深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知各区人民政府、大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会，市有关单位：深圳市“工业上楼”项目审批实施方案已经市政府同意,现予印发，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反映。虽然最近也有不同的声音，认为这么运动式的大干快上有

6、矫枉过正之嫌，到时候一堆厂房建起来产业不够，会导致更大的限制和浪费。但无论如何，我们可以清晰看到，过往最强调“市场化逻辑”的华南市场，政府有形的手已经深度介入产业园区市场，这是对于“产业地产回归公共服务性质的产业基础设施和生产资料属性”判断的最佳例证。而近期我们对一东一西两家政府平台公司调研的案例，就更能鲜活体现出当前地方政府和国资园区平台对园区发展的心态。第一家是东部沿海地区省会城市的区属国资平台，其所在的区是绝对核心位置的老城区，土地资源稀缺，商住用地最高卖到过超过2000万元/亩，在过往的房地产上行周期依靠旧城改造和大批的商住用地出让，政府财政也曾盆满钵满，整个区域写字楼鳞次栉比，高档小

7、区遍地开花，城市公建光鲜亮丽。但进入近年的房地产下行周期，特别是三年疫情防控的打击，卖地收入只有过去的零头，缺乏区域主导产业的弊端开始体现，没有产业带来的持续性税收，过去卖出的商住用地还需要不断提供配套和维护投入，政府财政“入不敷出”的压力越来越大。眼看着周边其他新区曾经低价出让的工业用地建成产业园区后，入驻的产业繁荣兴旺带来持续不断的税收、就业，有力反哺区域的经济发展，而自己这边只有不断追加的城市管理和配套支出，更是让当地区政府深刻感受到“产业空心化”的苦楚。因此在2023年初，该区政府下定决心再也不能这样活，喊出“重构区域产业生态”的口号，将区域内原本旧城改造而来规划中的2000多亩商住用

8、地，全部变性为新型产业用地(MO),并且交到亲儿子区属国资平台手里，希望其能够体现本地国企担当，为区域产业构建提供支撑功能。而这家国资平台，原本的主业和很多城投、交投类似，最擅长做的是修路搭桥、盖堂建馆之类的工程建设，再加上一些保障房以及和别人合作的房地产开发，说到做园区却是不折不扣的“新手”。面对区委区政府交给自己这样一块最宝贵稀缺的土地资源，是战战兢兢，如履薄冰一一要知道这是个省会城市的核心老城区，跟中山那个本来就荒远偏僻的翠亨新区可不一样，它的这些土地都是牙缝里挤出来的，拆迁和整理成本可能都要两三百万元一亩，如果是商住用地能卖到2000万元/亩，现在转回工业用地自己拿地只有100多万元/

9、亩，完全就是“赔本的买卖”，可见区政府下了很大决心，也只有“国企子弟兵”才能享受这个待遇，当然接踵而至的，就是产业方面的严格要求与巨大压力。围绕这块心肝宝贝一样的工业用地，当地政府制定了发展生物医药和生命大健康的产业定位，实际上该区域并没有多少相关产业基础，而该区属国企的打法，也是利用政府专项债和自身信用融资，快速建一批生命大健康为主题的二级园区，满足政府的载体建设和投资需求，更进一步是根据生物医药的产业需求，斥巨资自建了一批CDMO在内的各类产业配套平台，希望以“外来龙头导入+本地孵化培育”的形式，逐步依托园区载体搭建本地生命大健康产业生态。如果是在前些年的经济和产业上行周期，许多企业本身就

10、有在全国扩张和增产的前提下，这套“载体+产业配套”的打法应该说还是能起到不错效果的。但在当前经济新常态下，产业本身增资扩产需求不足，各地又都在抢优质产业，随便哪个城市都是一大堆的生物医药园区，单靠提供载体和产业配套服务，就想在本地“无中生有”的硬造出产业生态就比较困难了。再加上建设成本控制和市场化招商运营等机制的天然劣势，该区属国资自身具备的资源禀赋与专业能力，和政府期许的产业构建速度和水平之间的差距，也是如今横亘在这家企业面前最大的挑战。3第二家企业与前面这家老城区的区属国资不同，其所在区域是一个国家级高新区。土地资源相对没有老城区那么稀缺，空间尺度也足够大，各项经济发展指标位居全市前列。但

11、这个高新区也面临一个同样的问题一一产业用地供给严重不足。这个高新区从开始规划阶段就是强调环境保护和区域高质量发展，区域定位也是打造金融中心、销售中心、区域总部等高端服务业为主。这类偏三产属性的高附加值服务业,单独来看产值高、税收高、带动就业能力强，但那是在整个产业、经济以及房地产发展都处于顺周期的大前提之下。在三年疫情防控以及后疫情时代，总部办公和金融类的产业定位弊端就凸显出来了一一这些产业“来得快，跑得更快”，相比于制造业需要沉淀大量厂房和设备等重资产，这些偏三产企业可能上午还在热火朝天的办公，下午电脑一关，人就全撤走了。前面提到的深圳在近年来的互联网、P2P和房地产企业写字楼退租潮中，应该

12、是感受最为深刻的。这个高新区目前的问题就在于，住宅用地出让不可持续，房地产企业都不敢拿地，而且一锤子买卖的住宅用地出让,所谓卖地一时爽，产业空荡荡J未来却可能使区域财政陷入“收不抵支”的困局。商业用地更不用说，当前经济整体发展承压，没有本地制造业支撑，写字楼汇聚的各类高端服务业缺乏服务对象，聚集的人口和企业像潮汐一样流走，这个城市目前写字楼空置率走高，部分新区产业空心化问题凸显的问题也是在全国都比较有名的。面对上述难题，高新区管委会领导在痛定思痛之后也准备大手笔进行“自我变革”：一是正在研究调整整个区域的用地规划，减少商住用地的占比，增加各类新型产业用地甚至是工业用地的比例，当然出于整个区域的

13、生态和环保考虑，还是会对有污染的低端产业进行严格限制，主要发展偏2.5的“都市工业”。二是强化投资招商的逻辑，将一家原本专门做产业投资和资本运营的平台公司强行“赶鸭子上架”，作为整个区域的招商核心抓手，由其主导整个区域的大项目招商和存量园区载体的招商盘活，并尝试用金融和资本的方式进行产业园区项目的开发运营。这也给这家平台公司出了个难题,到底怎么做园区，怎么搞招商，一时半会儿也有点懵。4从上述两个真实的调研案例，以及深圳、中山等地的“土地供给侧改革”动作来看，越来越多的地方政府开始真正愿意舍弃和牺牲一些短期利益，在产业导入和要素构建方面进行长远布局和大手笔投入了。那么在这个大前提之下，各地政府对

14、所有产业园区的开发运营主体必然有更高的期望和要求一一我自己每亩都损失上千万的财政收益了，你还指望每平方米要赚个万八千的利润，这合理嘛请问？所以这时候，政府对开发商的诉求肯定也就不仅仅停留在简单的限制分割销售比例和设置一些产值税收门槛这个层面了：能否给区域孵化或者导入符合主导产业发展方向和能级提升方向的优质企业，能否真的为整个区域的产业生态和产业要素集聚做出贡献，是否愿意在这个区域持续投入，伴随这里的产业和经济共同成长获取长期产业运营的收益，而不再拘泥于载体层面获利退出。也正是基于这个前提，我们也提出了协助地方国资园区平台成为产业地产行业未来中坚力量的目标，因为只有它们才能不折不扣的贯彻执行政府的意志，其诞生的使命是真实的帮助区域做产业构建和集聚，因此才会不惜代价的投资基础设施和打造园区空间，进行产业导入和园区运营，做区域产业的大大小小各种充分必要的配套；也只有它们,才能依托本地政府的政策支持、资源倾斜，利用当前从政府专项债到基础设施公募RE1TS的各类融资创新窗口,保证现金流和经营性资产维持自己的生存，而不会过多纠结于靠产业地产去获取多少短期利润。从这个“需求迭代”的角度来说，所有的产业地产参与方,无论你是从什么逻辑进入产业地产行业，现在当务之急都是要重新审视和思考自己的商业模式、业务体系和盈利模型，在行业大趋势变革之下，到底该如何因循变化，拥抱变化，创造全新价值，求得多方共赢。