管理制度-万X标准化住宅规划设计 精品.doc

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1、标准化住宅规划设计目录序 言3第一章: 交通管理安全篇3交通安全管理3住区与城市界面交通安全环境3住区道路安全管理3车辆安全管理4住区主出入口交通管制设施4住区内车辆安全管理5便利篇6车辆停放便利6机动车停放便利6非机动车停放便利7行走路径便利7出行方式便利8环境篇8住区与城市界面交通环境8住区道路环境8住区停车场（库）环境8经济篇9资源配置的经济性9日常可维护性9第二章: 公建配套教育篇10办学模式10中、小学校10开放性10便利性10周边环境10幼儿园11医卫篇11文体篇11社区会所11会所11泛会所12老人活动场所12商业篇12商业区位置设置12商业区环境13其它13金融、邮电篇14金融

2、服务14邮电服务14社服篇14物业管理用房14客户服务中心14物业管理用房14居委会用房16市政篇16变配电设施16综述16变配电系统16发电机房17弱电监控系统17消防系统18给排水系统18给（供）水水池18给（供）水设施、设备19排水系统19垃圾收集点19路灯照明系统20住宅本体20阳台及门厅20住宅空调20住宅排水21其他21水体设施、设备22游泳池22泳池配套设施、设备22水体景观22序言本建议书主要从人性化及可持续发展角度出发，针对集团所开发的、位于城乡结合部或新区、用地规模在10公顷以上，容积率介于0.81.5，按标准化运作的集合住区。（如：花城、城花系列）；结合各地区物业公司对标

3、准化项目的管理经验与客户需求，从物业管理专业角度提出改善性的建议。本建议书主要由两部分内容组成：交通管理与公建配套；交通管理部份主要围绕着客户所关注的交通安全、出行便利等问题，以人、车安全及步行与车行居民的感受的角度出发，结合物业管理工作的现场管理经验。从交通安全管理、居民车辆停放及出行的便利、公共（活动）空间环境以及住区的可持续发展提出了与规划设计相关的意见和建议。公建配套部分主要以住区公共服务设施和盈利性服务设施为主体，从便利性、经营管理与使用推护角度出发。总结标准化住区客户对商、文、教、卫设施需求特点及对市政设备项目设置的合理配比，减少公建配套项目对居民的影响，以全面发挥以上设施、设备效

4、益，提出相关建议。 第一章: 交通管理安全篇一、交通安全管理；（一）标准化住区与城市界面交通安全环境；1、从住区居民人、车出行安全考虑，应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量，运用交通工程学的计算方法算出出入口所允许的最大允许流量。如果这一流量值不能在高峰时段把住区所需要进出的车辆疏散的话，就应该尽量避免在这条道路上开口。或者增加其他出入口分散车流，但注意的是同时需要增加相应的建设和管理成本。2、为了保证居民生活环境的完整性、私密性，减轻住区公共资源被占用和受破坏程度。设计时应尽量避免因公共活动空间社会化对住区居民的影响。建议对住区

5、交通实行全封闭式管理。对住区级道路规划时要注意避免吸引外部车辆及行人的进入和穿行，与城市路网相连的住区级道路两端需设岗进行管制。3、小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通堵塞。4、在住区与城市道路界面的景观布局上，尽量不要设计垂直绿化布局和设置建筑物，尽量保持视野开阔，避免产生视觉障碍。5、在设计住区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需，应设计预留足够横穿住区道路的地下线管或线槽，以防因市政道路拓宽或改造破坏路面，影响居民出行。6、在出口车辆汇流路段，道路应该适当加宽，宽度考虑车辆的通行量。7、建议将公交车站设置

6、在小区边缘的市政路上，若是终点站，建议市政规划时考虑配置停车场。其目的是减少噪音和废气对业主的侵害，也便于对外来人员的管理。（二）住区道路安全管理；1、如需将公共交通引入住区，建议在选择公交线路时应避免迂回曲折，尽量短而直。考虑公交车方便和步行者安全，规划住区级道路时应设计非机动车道、绿化隔离带和人行道。另：住区级道路设计要考虑承受负载能力。2、住区内公交站点的设计应与小区（组团）出入口保持一段安全距离，该段道路路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致，加大该路段的电子监控设施投入，并应增加该路段路拱数量，防止车辆超速行驶，保障居民行走安全。3、考虑到住区人行密度大，人员在穿行的突发性和无规律性因

7、素较大，在住区级道路的弯道及坡道的环境界面的景观布局上，应尽量避免产生视觉障碍。4、部分车辆通道离住户门口太近，对行人出入经常构成威胁（如花城樱花苑）。建议车辆通道（以道牙为界）与住户苑门间保持2-3m的距离，苑门附近不宜栽种过多植物，以保持有相对开阔的视野。5、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。6、住区出入口坡度尽量减小，地下停车场的上下坡度应做好防滑处理。有坡度的停车位，建议安装警示标识。7、住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应在尽端设不小于12m12m的回车场地。8、住区级道路主要位置建议设置坡度平滑的混凝土减

8、速路拱，以减低噪声污染。路拱与路面采用整体浇注成型，将路拱的具体参数：高度10-12cm、宽度为90-100cm，路拱中段应留有40cm豁口以便于自行车、儿童踏板车的通行及路面排水。9、小区级道路建议采用单向行驶的环道设计，各停车场（库）间应以车行道相连，以减轻干道上车辆通行压力。10、住区出入口机动车道及人行道不宜采用釉面大理石或其它光滑材料铺设。11、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施，避免影响行车安全和结构安全。12、为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。13、消防通道尽量与小区级道路并用以尽量减少占地。如需延伸

9、进入组团内部，建议采用活动路桩与其它车道分隔，以做到“隔而不断”。二、车辆安全管理；（一）住区主出入口交通管制设施：1、住区外围出入口岗亭设置；（1）标准化住区因受容积率影响，平面交通布局交通压力较大，居民居住较为分散，考虑到居民出行的安全、控制管理成本、消防及高峰期车辆疏导的需求，建议住区开设两处主出入口（并预留1-2个备用出入口），并在以上出入口设置岗亭对车辆进出实行管制，采用人车混流的通行方式。（2）住区的主出入口岗亭设计应与小区整体风格相协调，有明显的领域感。因住区规模较大，为保证员工岗位工作的连续性，从人性化角度出发，建议在住区岗亭内设置供护卫员使用的小型卫生间。（3）主出入口岗亭建

10、议采用永久性建筑。岗亭的设计应考虑视野开阔（如半弧形玻璃），同时还应考虑车主停车刷卡或缴费时的遮阳和避雨/雪设施，同时应该考虑安全员在发卡、收费时可能存在的安全隐患（即意外时有躲避车辆撞人的空间）。（4）组团（区、苑）出入口建议采用人车分流的交通疏导方式，以确保路人及车辆行驶安全。（5）由于岗亭内电脑设备长期连续性使用,为减少电脑故障的发生，岗亭内应装设空调（管线施工时预埋）。2、出入口道闸设置；（1）出入口道闸属配套设施和配套工程，建议规划设计初期将停车场出入口的刷卡器及刷卡器防雨棚位置、样式统一考虑，施工预埋管线。避免因后期施工造成成品破坏。（2）住区或停车场应设置道闸控制，并配置图像对比

11、识别和录像系统；（3）设置多个出入口的，各出入口及服务中心应联网操作，以利于信息可实现共享及实时监控；（4）为避免因停电造成经济损失及道闸管理系统功能丧失，建议道闸管理系统配置双回路电源；（5）车辆出入口尽量避免设计在坡道上，坡道上的车辆停靠起动易出现交通事故。建议对于坡道上的出入口，在刷卡处的地段做水平设计。3、出入口监控系统设置；（1）住区或车库（场）出入口是突发事件多发区域，建议在该处安装可调焦距的监控摄像云台，以利于实时监控和取证工作。（2）住区或车库（场）出入口应安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装电话），出入口周边应配备足够照度的照明系统，以保证图像对比系统的夜间工作效果。注：

12、前期施工需预埋管线。（3）在容积率较高，停车位配比密度较小的停车场（库）出入口建议在道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统，以便及时提醒管理人员疏导车辆和清理库容。（二）住区内车辆安全管理；1、出入口车辆安全管理；（1）如果住区道路完全对外开放。在小区内部或组团，建议采用隔而不断的“入口”模式，以形成一种象征性的界限，给外部车辆及行人以心理上的障碍，从而最大限度地保障内部交通的安全及居住环境的安宁。（2）实行大封闭式管理的住区组团内的车场（库）出入口，可不设置道闸。实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装摄像识别监控系统。（3）住区内机动车辆出入口应考虑单位时间的通行能力，在

13、此基础上出入口越少越利于后期管理。2、住区内场（库）、道路车辆安全管理：（1）组团内的停车场停车位应距住宅楼宇墙裙4-5m，防止住宅物品下坠损坏车辆。（2）设在住区级道路和商业区域内的租售车位建议安装车位地桩锁（地桩上最好有反光纸），避免车位被占用。（3）停车场内应设置充足的灯光照明及摄像监控装置。（4）位于机动车道旁的路灯灯位设计时应距离车道边2m，以防车辆掉头、倒车时被撞毁。另：位于室外车场上的路灯，底座应安装防护装置。在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。（5）架空层停车位的煤气管、污水管、消火栓应安装保护装置（最好能够设计在车辆不能撞到的位置）,以避免受到车辆碰撞。（6

14、）普遍存在车库出口坡度太陡的问题。建议车库出入口坡度最大值不超过20度。出入口的回转半径要考虑能通过部分加长的轿车。（7）地下车库的层高应考虑公共性质与私用性质车库服务对象的差异，私用性质车库按设计规范要求设计即可。而具有公共性质的地下车库，因考虑到满足“箱式”人货车及其它中型车辆进出的需求，建议设计其库内净高应3.5m。3、安全标识装置：为了行车安全和便于管理，车库（场）内应设必要的行车指示标志和指示灯以及划定车位位置和对应停车位编号。标识还应包括以下： 车库出入口设置禁鸣（笛）标识、限高标识、限速标识； 车库的柱间加装防撞、警戒标识； 车库内加装疏散指示灯（安全出口指示标识）； 车库内车道

15、设置车流流向标识、路径指示标识； 车库弯道内设置反光镜、行人禁行标识。 独立产权车位应配置地锁或安装明显标识，防止被占用。4、对于外来访客车辆停车安全管理： （1）北方区域部分多层住宅项目，车位主要集中在地下或架空层。一般车位都有独立产权来访车辆应与业主车辆分开管理，宜采用分层停放或划定区域停放方式（具体采用何种方式由销售部、物业及设计部门商定）。（2）多层住宅一般以露天居多，车辆产权为共有，而且社区平面跨度大，难以指定或安排临时停车位，配置来访车位意义不大。2、为解决夜间出租车进入小区带来的治安管理难点问题。建议：本着尽量便利原则，分（区、苑）设置出租车落客点，以利于管理与监控。便利篇一、车辆停放便利；（一）机动车停放便利1、为把停车问题对居民生活所产生的影响降到最低，也为了使停车位能满足车辆增长的需求。参考