地产项目物业管理-商业广场用户手册.doc

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1、（1）前言本手册为广场中商业楼的业户编制，内容包括物业管理公司提供的服务及业户须知的资料等，慕求业户能充分使用广场所提供的服务。本手册属日常操作指引，在与租赁合同发生冲突时，一切仍以租赁合同条款为准。如阁下对本手册的内容有任何疑问，或有任何增减的建议，请于办公时间与本物业管理公司联络。藉此机会，谨代表物业管理有限公司同仁欢迎阁下加入广场的经营行列，并预祝阁下生意兴隆。 物业管理有限公司2013 年7月（2）一般事项 1）物业管理公司及管理服务物业管理公司将负责整个商业楼的管理事项，所有管理服务均由物业管理公司提供。物业管理公司员工有职责为业户提供物业管理服务，但请各业户不可要求物业管理公司员工

2、作私人服务，也请勿赏赐任何利益给物业管理公司员工。物业管理公司员工皆佩戴由物业管理公司统一制定之工作证，如对来人有疑问，请联络物业管理公司查询。物业管理公司的工作范围包括，但不限于以下事项：a.保安：提供24小时公共区域的保安服务，以保障业户的利益。b.清洁：提供高质量的清洁服务，使广场公共区域保持整洁、卫生，维护高级商业楼之形象。c.维修：提供公共区域之维修保养服务，确保商业楼公共设施正常运作。d.对外关系：与政府管理部门保持联系，维护正常经营环境。e.客户投诉：协调解决一般性之客户投诉。 管理中心的地址、电话及办公时间如下：物业管理公司地址：_24小时热线电话：_ 传真：_物业管理公司的办

3、公时间：上午 至下午 （星期一至星期五）国家规定的公众假期安排有值班人员负责物业各项工作。2）空调供应时间商业楼内中央空调正常供应时间为上午8：00至晚上9：00。物业管理公司可酌情为个别业户安排于非营业时间的空调供应，惟有关业户须24小时前向物业管理公司提出书面申请，并须缴付超时空调的费用。3）缴交管理费物业管理之各项支出包括但不限于：建筑物、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等，消防及商厦电脑系统之检修保养费用。此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、物业管理公司之行政及管理费用以及物业管理公司员工之薪金、福利等均包括在内。a.管理费是保持本物业正常运作之必备条件。故各业户务必

4、准时缴交管理费。管理费用将以人民币为计算单位。b.业户应按照租赁合同约定的时间和方式缴交管理费及有关店内能源费用，逾期将按租赁合同的规定缴纳滞纳金。凡逾期者，每逾期1日加收应付金额的0.3的滞纳金，逾期1个月或以上者，物业管理公司将有权采取包括但不限于停电、停水告示措施，直至业户缴清所付费用连同滞纳金为止。 4）物业管理费保证金业户应交付相当于3个月管理费予物业管理公司作为按金，此按金不能作为拖欠正常缴交管理费籍口及不能作为抵销拖欠缴交管理费之安排。5）管理费上期业户应交付相当于_个月之上期管理费。6）管理维修基金关于公共部位的大、中维修及更新改造费，当发生该部分费用时，由物业管理公司根据实际

5、情况作出预算，按各产权人所占建筑面积分摊计算。7）其他费用物业管理公司代政府有关部门每月查表统计能源费，并根据每月每个单元计量表的实际读数收取能源费。其他列于各项收费一览表。8）投诉及建议业户如欲对商厦管理提出投诉或建议，可用来信或亲自前往的方式向物业管理公司提出，并敬请告知具体联络方式，以便物业管理公司及时予以回复和解决。（3）收楼须知 1）收楼手续业户须在收楼前与物业管理公司预约。在收取钥匙及单元后，业户须检视物业内的设备是否妥当，及在交收表格上签署及盖上公司印章（如以公司名义购买）。2）遗漏工程阁下如发现单元内有任何遗漏工程，须于48小时内与物业管理公司联络，物业管理公司将会与承建商联络

6、，并尽速安排修理工作，逾期者则以业户确认其单元之设备及装修处理。 3）业户登记业户须填写业户紧急联络通知书以便紧急情况下可与业户联络。4）装修事宜a.业户进行装修、维修等工程，以不危害及损坏其结构、公共设施及他人为原则。进行该等工程前须先获物业管理公司书面批准及缴交有关按金及费用。b.业户须在装修前细阅及遵守广场二次装修守则，一切违反守则的工程，物业管理公司将会制止，而其间引起的费用则由业户负责。5）迁入须知a.业户须于迁入前填写表格并提前两天交回物业管理公司，以便物业管理公司能调配人手，安排货物升降机及车位，供业户使用。b.业户在迁入时须亲自控制整个搬运过程，按照物业管理公司要求，从指定路线

7、进出，并保证路径畅通，以避免损坏建筑或电梯，所有包装箱、纸盒、废物等须做适当处理，不可弃于公共地方。（4）楼宇机电设备 1）楼宇空调/供暖系统待定。2）卫星天线系统商厦设有公共电视天线插座并入户，可接收以下电视节目：_3）通信自动化系统商厦采用综合布线系统，通讯光缆直接进楼。可为业户提供话音、数据、图像等综合服务，实现电话传真、电子数据交换、Internet高速接入，会议电视、可视电话、闭路电视、电子邮件及其他多媒体计算机应用。4）保安监控系统商厦设有保安自动化监控系统，24小时对出入口、主要通道及主要场所实行电视监视及录像，并在控制室内有计算机管理系统，对防盗报警进行集中管理和控制。5）电梯

8、待定6）消防系统商厦设有火灾自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统、紧急广播、排烟、求援系统。对项目进行24小时全年防火监测，一旦发生意外火情，大厦的消防系统进行应有的消防联动。（5）保安措施 1）安全保卫工作a.商业楼提供24小时公共区域的保安服务，保安工作由物业管理公司辖下的保安部负责。如需任何协助，请随时与当值保安主管联络或致电物业管理公司热线电话：_。b.保安的目的是为顾客、业户及其雇员提供一个安全舒适的购物及经营环境。于非营业时间内，保安人员会巡查所有内部的公共区域，服务通道及装卸货点，保安人员每晚均会巡查所有店铺前后入口及巡逻公共区域及通道。2）非营业时间后进出商业楼a.为了方便 阁下

9、员工工作，开业前准备及闭店后的清点工作，物业管理公司将会安排指定出入口于非营业时间开放即：星期一至星期日上午7：30至晚9：30开放。b.因保安理由，各业户须向物业管理公司提交一份授权于非营业时间进入个别商铺的职员名单。于进入商业楼时，该有关职员必须出示出入证件及登记，方会获准进入。任何不列于名单上的人士均不会获准进入。上述措施纯为保障各业户及其店铺而设。c.请确保所有雇员均知道上述保安安排，以免与保安人员严格执行上述措施时拒绝他们进入商业楼时发生尴尬或冲突。d.如阁下或雇员须于店内超时工作（如清点存货、摆放陈列货品等），请预先以书面形式通知物业管理公司，并应注明超时工作原因，预留员工人数及拟

10、退场时间，以免产生不必要的误会。3）店铺内的保安a.店铺内的安全及秩序均是业户的责任，请确保所有雇员（全职/临时）均熟知阁下所订的有关处理店铺内盗窃、破坏消防及其他保安事项的规定。如有需要，业户可向物业管理公司寻求协助。b.店铺内所有保安系统、警钟及其维修均是各业户负责。广场的保安人员会于商业楼关闭后巡查公共区域及服务通道。如果发现有未关上或上锁的门，他们会按各业户所提供的紧急联络名单，联络阁下指定负责的职员，通知他们立刻返回商业楼（不限任何时间）及检查店铺是否遭盗窃或破坏。管理中心会按次联络名单上所列的负责职员，直至联络上他们为止。c.敬请紧记以下的处理方式：（a）对安全保卫保持警觉；（b）

11、就任何可引致保安及安全问题的情况，尽速向物业管理公司报告；（c）于关闭店铺时请把所有电闸、水喉关闭并将户门上锁后，方可离去；（d）请检查店铺内所有物品是否完整无缺及妥为放好。4）紧急联络名单a.各业户须向物业管理公司提供一份负责在非营业时间处理紧急事故的职员名单，按联络先后次序排列。保安人员如发现店铺于非营业时间没有锁门或遇其他紧急事故时，物业管理公司便会联络 阁下的职员。b.如有任何联络资料的更改，请立刻书面通知物业管理公司做出修订。请填妥紧急联络名单并尽快交回物业管理公司存案。若遇紧急事故发生而又无法取得联系时，物业管理公司将采取必要的措施，即不经业户许可而进入现场，以防事态的扩大。事后物

12、业管理公司将及时向业户报送，但不承担由此引起的任何损失和责任。（6）商业楼设施与服务 1）卫生间商业楼内设有卫生间，供业户及顾客使用。于非繁忙时间，部分卫生间可能因清洁卫生而暂停开放使用，物业管理公司心会通知顾客及放置指示牌，指示顾客使用最近的卫生间位置。2）送货及上落货点商品或货品应集中于物业管理公司指定的上落货点处理及利用服务货梯运送。所有送货的车辆均可享有一小时免费停车及使用上落货点。此后，该车辆需规定缴付停车费用。3）空调正常空调供应为：星期一至星期日8：0021：00_；物业管理公司有权按情况提前通知业户调整供应时间。4）一般性维修a.所有业户须自行负责室内的维修，除该项维修涉及商业

13、楼的空调、消防、给排水及供电系统。这些涉及中央系统的维修须由物业管理公司工程管理部统筹安排。物业管理公司会向业户收取因他们所引致的破坏而发生的维修费用。b.物业管理公司工程管理部可以协助各业户安排一般性的室内维修工作。费用将按操作时间及使用材料计算。如需要室内维修服务，请致电物业管理公司。（电话：_ _ _）c.物业管理公司会准备一份工程服务申请单及派工程人员到 贵铺内进行工作。请于工程开始前签署该服务申请单及于工程完成后签署确认，工程费用的缴款通知书将于稍后时间送予。5）清洁服务业户须负责其店铺内清洁工作，并须经常保持洁净及整齐。各业户须聘用商业楼指定清洁承判商替其室内清洁。物业管理公司所指

14、定的清洁商所提供的服务包括：a.一般清洁，清扫及吸尘；b.清洗地毯；c.清洗铺面橱窗玻璃，清洗店铺的招牌；d.地面除渍及打腊。如欲了解收费细节及有关清洁上的问题，请与物业管理公司联络。（电话：_）6）商业楼名录牌物业管理公司将会为 贵司在商业楼大堂印制店铺名称及店铺号。业户须向物业管理公司填写表格，制作费用由业户负担。7）停车场停车场仅用于停放指定车辆，请业户严格遵守车场的有关管理规定。8）自行车停放处业户可按物业管理公司要求将自行车放到指定地方。9）告示牌业户须不时留意商厦的告示牌，以了解商厦管理的重要信息。（7）商业楼规则 1）货物运输及装卸货物规定a.如有大量货物需要使用货运电梯，应提前五天以书面形式向物业管理公司申请预约使用货运电梯，以便安排货运电梯，优先为 阁下服务。货运电梯的使用时间为上午_至晚上_。b.业户运输货物进入商厦时必须按照物业管理公司指定之路线，使用胶轮手推车运载，以免损坏电梯及地面，绝对禁止使用铁轮车或在地面拖拉货物的运输方式。c.在运送大型设备、设施时，业户必须派员在场督管其搬运工人之工作。d.一切因运输不当造成开发商和物业管理公司或其他设备、设施损坏及人身伤害的，物业管理公司将向