我国房地产业上市公司财务分析以美的置业为例.docx

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1、摘要在新的经济时代下,中国房地产业领域发展得很快,同时也给中国国民经济的发展掀起了浪潮,但仍存在着许多机会与挑战。企业为了取得充分的市场竞争力,需要制定合理的财务策略,并具有可持续发展的综合竞争能力。针对公司所面临的复杂运营环境,本文以上市企业美的置业集团对外披露的财务报告以及本年度审计报告为主要分析对象,按照现代财务报告分析方法的相关理论,选取了美的近年来的主要财务报告类型,从地产业务的视角剖析了美的基本状况,并按照美的资产负债表、收益表、进而分析了美现金流量表。进一步,对美的企业的盈利、偿还债务、经营能力等展开了财务分析,并建立对美国公司财务管理分析的初步认识,分别以各技术指标对美公司权益

2、纯利率的影响来阐述,并通过综合评估对美的企业运营管理水平,指出美企业所面临的一些问题并提供了具体的指导意见,为公司决策者提供参考。关键词：房地产美的财务报表分析建议AbstractInthenewera,China*srea1estatesectorhasdeve1opedrapid1y,andatthesametime,ithascontributedtothedeve1opmentofthenationa1economy,butitisfacingvariousopportunitiesandcha11enges.Tobecompetitiveenough,youneedtohavethe

3、rightfinancia1strategyandbeab1etosustainab1y.Forthecomp1exoperatingenvironmentfacedbyenterprises,thispapertakesthefinancia1statementsandannua1auditreportsofthe1istedcompanyMidcaRea1EstateGroup*astheana1ysisobject,accordingtothere1evanttheoriesoffinancia1statementana1ysis,se1ectsthefinancia1statement

4、sofmideainrecentyears,ana1yzesthebasicsituationoftheunitedstatesfromtheperspectiveoftheentirerea1estateindustry,andana1yzestheba1ancesheet,incomestatementandcashf1owstatementoftheunitedstatesonebyone,andthenconductsthefinancia1ana1ysisofthecompany*sprofitabi1ity,debtrepaymentandoperationa1capacity.E

5、stab1ishapre1iminaryunderstandingofmidea,scorporatefinancia1ana1ysis,e1aborateontheimpactofeachindicatoronthenetprofitmarginofcorporateequity,andcomprehensive1yeva1uatetheoperationandmanagementofmidea,pointoutsomeprob1emsexistinginthecompanyandputforwardcorrespondingsuggestionsforthocompany,sdecisio

6、n-makersforreference.Keywords:Therea1estate;Midea;Advice;Financia1statementana1ysis第一章财务分析概述1.1财务分析的内涵和特征财务分析主要是对企业报告单的分析,企业财务报告单主要反映了公司在过去某一时期或某一时期内的财务状况、利润或者资金流等信息，内容大致分为企业财务报告、资产负债表、流动资金表、所有者权益变动表和报告附注等。财务报告中涉及公司管理行为、融资项目、资本筹集行为等许多信息,但表现出的内容却是抽象的、概括的,从而需要通过专门的技巧与手段加以研究。财务评估是指运用企业所提交的财务报告等有关信息,并利用

7、专门技术手段和方法,获得有利于投资方、债权人等利益有关人员投资决策的客观信息,从而研究和评估企业过去的财务和经营结果,从而预见企业的未来,降低投资决策的不确定性的过程。财务分析的特征可以概括为以下几个方面：(1)分析过程中必须融合会计学、审核学、市场经济、财务管理会计、公司管理财务等专业基础知识,是企业财务管理分析的综合应用课程。(2)财务管理分析在经验的基础上不断完善,有了相对完善的理论体系,既有一般财务分析方法的基本程序与准则,也有专门的科学技术分析,还有较常见的比例分析法、比较分析法等科学技术分析；(3)企业财务管理分析方法的研究对象和依据一般是为企业提供经审计的财务报告等有关资料,基本

8、上涵盖了企业资产负债表、收益表和流动资金表等财务管理统计资料,资料的来源和正确性都需要可靠的技术担保；(4)财务分析是综合分析判断公司的经营过程,通过分析这种过程,可以掌握公司在相关比率、构成、总量、发展趋势等方面的变动,并分析发生变化的主要因素，以便评估公司的运营情况和业务成效,从而预见公司的发展趋势。1.2财务分析的内容和方法1.2.1财务分析的内容财务分析的直接目标就是研究财务报告,而财务报告一般分为资产负债表、盈利表和流动资金表等,而透过研究财务报告就能够得到关于企业的财务数据和营运结果等重要资讯,同时在研究财务报告的基础上对于企业的有关数据的变化状况和相关分析的研究,也是财务研究的重

9、点。12.2财务分析的方法各种类型的财务报表根据用户对财务报告分析的目的差异,在分析的具体内容方面也各有不同。债务人主要关心公司的负债率和偿还债务的能力,投资人则主要关心于公司的利润空间和获利能力,企业管理层必须关注企业的财务和经营等所有方面。根据不同类型的企业财务报表使用者,财务管理研究的重点也会略有不同,一般而言,企业财务管理研究重点涉及企业偿债能力分析、运营能力分析、收益能力分析方法、未来发展能力分析等领域。财务管理分析方法,是一个融合了管理理论、审计学、财务学等各方面的综合型学科,在教学实践中不断创新与发展,理论分析主要有比较分析法、比率分析法、因素分析法、综合分析法等,形成了比较成熟

10、的理论分析体系。第二章美的置业的财务分析2.1美的置业发展概况美的置业公司，美的集团控股下属公司、美的创办人何享健先生实际持有,是中国香港共同交易挂牌公司、国内挂牌地产公司二十四强、广东百佳民企、世界领先的智能地产厂商,被列入恒生中国香港通等七大指数成份股。公司创建于二零零四年，以智能生活,美的生命为品牌理念,依托厚重的制造业领域生产基础和科技化基因,透过智能、工业化、数字化的优质制造和售后服务,构建5M智能健康社会,共同缔造美好生活方式。美的置业创办于二零零四年,至二零一八年,美的置业顺利在香港交易所挂牌。美的物业控股公司为国内著名地产开发商打造品质住宅与智能家居解决方案,向遍布全国11个省

11、份的33个城市和直辖市的客户提供品质生活及智慧家居解决方案。坚持地产为核心主业,建立了“一主两翼的经营格局:主营业务范围涵盖了精品居住区发展、商铺开发与经营、文旅地产、产城经营和物业咨询服务等范畴;二翼配置智能工业化和建筑产业化,形成了从开发设计、制造工艺到管理运作的整个价值链闭环。仅看财务数据并不足,所以首先要了解企业的实际发展状况,就需要读懂财务报告。通过对财务报告的解析,经营者能够借鉴外界的一些建议,适时调整相关运营策略,更好的提升公司管理水准。投资者能够更好地掌握行业和企业的状况,更好的进行投资。通过对财务指标研究,我们还能够根据企业状况和业务情况的研究,真实的评估公司的财务和经营,为

12、公司的管理提出指引的建议。2.2美的置业的财务战略针对房地产领域的分析可知，整个领域的经营环境以及消费结构都产生了较大的变化，美的置业坚持原本战略，单一发展住宅商品房，不寻求多渠道的发展路线，将会被竞争者追赶超越，所以美的置业应掌握当今人民群众的需求伺机而动，在项目开发中多元化经营。综上所述，美的置业的财务战略符合企业战略的发展需求，同时制定企业具体的财务战略应促进企业战略的发展。(1)企业必须加强对新业务的投资力和规模，努力形成新的市场，扩大市场占有率。对于传统的住宅产业，要改变粗放的经营模式，企业的利益不是通过传统规模的扩张带来收益，而是通过服务和管理来获利。(2)企业业务的发展需要极大的

13、资金支持，尤其是在现在住宅业发展较慢的情况下，依靠内源性融资远远满足不了企业发展的需求，同时，随着政府信用政策的紧缩，企业融资的压力也进一步增大。2.3美的置业三大报表的趋势分析2.3.1资产负债表分析要分析财务报表,首先要分析公司的资产状况,它在财务报表中叫做资产负债表。分析资产负债表时,先要计算各年度的资产负债状况，以掌握公司本年度的资产数量、负债来源和资产去向,从而分析公司负债的运用状况是否合理。然后,再对各年度的资产负债情况加以对比，以了解公司资产的运用动向、动态情况、负债结构以及对公司还款能力和经营风险评估为主要目的。表2.1美的置业2016年-2023年资产规模单位：亿元资产总额环

14、比增长额增幅(%)2016年578.88一一2017年1129.79550.9195.162018年1773.19643.456.952019年2497.14723.9540.832023年2837.54340.413.63以美的置业的资产规模为例，在数据中分析得出，在2016年-2019年4年中，美的公司以每年40%加的增长速度扩充资产规模，2019年-2023年这一年中虽然增长速度不及前几年仅有13.63%,但资产规模已逐渐强大，亦处于扩张阶段。表2.2美的置业2016-2023年资产项目分析单位：亿元项目2016年2017年2018年2019年2023年货币资金35.41200.3818

15、5.05192.38186.47占比(%)6.1%17.7%8.9%7.7%6.6%应收账款67.49154.92195.46362.06544.68占比(%)11.7%13.7%11%15.5%19.2%预付账款一一一2642.14272.1占比(%)_一一105.8%151%存货334.49618.961083.061515.141605.7占比(%)57.8%54.8%61.1%60.7%56.6%流动资产合计532.561063.971668.312303.12545.34占比(%)92%94.2%94.1%92.2%89.7%非流动资产合计183.3301.28344,69472.64475.50占比(%)31.7%26.7%19.4%18.9%资产合计578.881129.791773.192497.142837.54占比(%)100%100%100%100%100%(注：以上占比均为各项目占总资产之比)从表2.2中可以看出，美的置业流动资产占总资产的85%以上，属于非常重要的资产组成部分，因此对其流动资产结构进行分析很重要。从美