房地产培训教程置业顾问必备.docx

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1、房地产培训教程置业顾问必备一、土地与房地产开发知识（一）房地产基础概念1、房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不一致的所有者与使用者之间能够进行出租出售或者作其它用途的房屋。（也指：房屋及其权利的总称）2、地产：是指能够为其权利人带来收益或者满足其权利人工作生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。（也指：土地及其权利的总称）3、房地产：也称不动产，是房产与地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑与建筑物及其附带的各类权利（所有权、管理权、转让权4、房地产业：是以土地与建筑物为经营为

2、对象，从事房地产开发、建设、经营、管理与维修、装饰与服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。（二）土地及土地使用年限1、土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）与集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。2、土地所有权土地所有权，是指国家或者集体经济组织对国家土地或者集体土地依法享有的占有、使用、收益与处分的权能。土地所有权是不能出让或者转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。

3、同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用与取得土地利益的权利。土地使用权能够依法转让。开发商要进行房地产开发，首先务必取得土地使用权。其获取土地的方式要紧有下列几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2） 土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用权者通过出售、交换、赠与与继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3） 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿的将土地拨发给使用

4、者使用，通常没有使用期限的限制。以无偿划拨取得土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租与抵押。4、土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。（1）生地：是指空地、田地、未开垦等不具备使用条件的土地。（2）熟地：是指已经完成三通一平或者七通一平等工作，具备使用条件的土地。（3）三通一平：是指在土地开发是时进行的通水、通电、通路与土地平整工作。（4）七通一平：是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。5、土地使用年限首先应该明确，房屋的所有使是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并

5、无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地使用权是有限。不一致开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年（2）工业用地五十年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年（4）商业、旅游、娱乐用地四十年（5）综合用地或者者其他用地五十年土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。务必注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规

6、定：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限J因此，购房者在签订购房合同或者取得产权证时，事实上际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就被国家收回，事实上这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就能够继续使用土地。6、土籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况的调查与登记，包含了土地产权的登记与土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各类图表、证件等登记资料，通过整理、加工、分类而形成的图、档

7、、卡、册等资料的总称。7、宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线构成的封闭地块。8、宗地图宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包含：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系。（三）与房地产开发有关的企、匕1、开发商开发商，是指从事房地产开发经营的企业。房屋品质是购房者非常关注的问题。购房者在购房者在购房是通常会考察开发商的实力与资信，由于优秀的开发商是品质的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。关于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可

8、证、建设工程开工许可证与商品房预售许可证等有关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发商资质最高。（1）资质一级企业自有流淌资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。 设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的会计师、经济师以上(念经济师)职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财政务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有5年以上从事房地

9、产开发的经历。 近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或者与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工与质量合格率达100%,优良率达20%以上。(2)资质二级企业 自有流淌资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。 工程技术、经济、统计、财政务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有3年以上从事房地产开发的经历。 近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或者与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工与质量合格率达100%,优良率达10%以上。(

10、3)资质三级企业 自有流淌资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术、财政务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有相应专业初级以上职称的统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或者累计完成与之相当的房地产开发投资。连续3年建筑工与质量合格率达100%o(4)资质四级企业自有流淌资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类的

11、专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。(5)资质五级企业自有流淌资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。2、承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这是务必注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，事实上力强、设备好，信誉好、产品优良率高。此外、国家对建筑施工质量通常以“优良”与“合格”来评定，一级施工

12、企业由于其严格质量管理制度与自身实力，“优良”率是很高的。因此，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少与在建项目的质量如何。3、监理公司关于任何一个建设工程来说，都务必有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级与丙级，并按照工程性质与技术特点划分为若干工程类别。4、房地产策划公司5、房地产销售代理公司6、广告公司7、物、I1管理公司8、谩计单位（四）住宅的类型1、商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包含住宅、商业用房及其它建筑物。商品房的种类繁多，要紧分为普通住宅、

13、公寓、别堡、商住住宅、写字楼、商业用房等等。建筑形势分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房等。商品房按销售对象可分为内销商品房与外销商品房。（1）内销商品房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形势，通过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包含香港、澳门特别行政策政区与台湾）出售的住宅、商业用房与其他建筑物。（2）外销商品房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形势，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其它建筑物。2、经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低

14、收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性与适用性的特点。经济性是指住宅价格相关于市场价格而言是适中的，能够习惯中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的有用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都能够买的，购买经济适用房务必符合当地政府所规定的条件，并通过排号购买。3、公房公房也称公有住房、国有住宅、它是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。所谓“

15、使用权房”，是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。4、私房私房，也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或者家庭购买、建造的住宅。在农村的住宅基本上的自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭，也就转为私有住房。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推继而不断提高。5、集资房集资房，是改变住房建设由国家与单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或者部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。6、廉租房在马上出台的国家房改方案中首次提到了“廉租房”这一概念，我国廉租房只租不售，出租经城镇居民中最低收入者。廉租房的来源要紧是腾退的旧公房。7、水景商品房水景商品房，是依水而建的房屋。8、联排住宅是指由几幢甚至十几幢小于三层的低层住宅并联构成，每幢面积约在150-200平方米左右，有自己的院落，但院子通常不超过50平方米，另外还有专用车位或者车库，离城不太远，价格不算太贵，属于中等偏高的水平。9、商住住宅商住住宅，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，特别是网