房地产安装专业成本优化控制要点.docx

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1、随着土地红利、金融杠杆红利尤其是三道红线的出现，地产企业利润被进一步挤压，越来越多的地产企业开始重视成本管理，为了控制成本，可以说不遣余力。安装工程是房地产开发中非常重要的一部分，但安装工程部分的成本管理例来没有引起足够的重视，究其原因一是安装工程金额占比不大，二是安装成本人员相对较少，三是很多安装工程涉及到行业垄断，索性随它去，没必要花那么大的精力与垄断部门进行充分沟通但在当今这个要抠每一分钱的时代，如何从安装工程上省钱成了一个不得不面对的课题今天就跟大家分享一下安装工程的成本控制点，本文从4个方面进行介绍：01.强电工程成本管控及优化点02.给排水工程成本管控及优化点03.暖通工程成本管控

2、及优化点04.小区智能化成本控制及优化点O1强电工程成本管控及优化点1.重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所的容量、数量、位珞、供电范围和高压线路布珞。一般住宅负荷计算取40-50W2因为涉及行业垄断，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员要提前关注此事，避免优化工作不到位。2.小区配电线路优化最省方案排序：铠装电缆直埋+过路管一导线+全程穿管-普通电缆+全程穿管一铠装电缆+全程穿管一普通电缆+电缆沟一铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，需要具体进行测算。3,变压器（不同单台容量）组合方案的比选规格在1250KVA以内单台容量越大，

3、单位容量费用越低,在总需求量不变的情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。4.配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选尽量选用国产或合资品牌低端产品会使价格更低注意要综合当地供电及消防等部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。5 .电缆选用 室内：普通或阻燃电线电缆。 室外：YJV22或YJV电缆。 能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的。6 .电缆配管在当地消防、人防没有特殊要求的情况下，预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管。7 .高层住宅1

4、8-25层宜采用两段式供电，30-32层宜采用三段式供电8 .控制电井尺寸:每层5户的高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为1600*800mm,每层68户高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为2000*120On1nb电井门洞尺寸一般为1600*60On1nI9 .车库照明等应分成多个回路上下班进出车高峰时段全部开启，白天非高峰时段间隔开启车库内一半，夜间10点以后只开启出入口和库内四分之一（间隔开启）照明灯10 .园林配电箱位置选择应该设将在负荷中心，并尽量设路在车库里，要仔细检查开关、电缆等设备主材的大小及选材，做到不浪费。11 .住宅项目没必要设计通体泛光照明可根据产品档次设计局部泛光照明。背景音

5、乐亦根据需要设络，示范区可以适当设络，大区没必要。12 .商业门面的电表尽量集中设置商业门面的电表尽量集中设置，不便于集中设路的可单独设辂在商业门面的旁边在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门应选用喷漆钢板材质。在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。在运行速度上，要求实事求是，没必要选用更高速度等级的梯型。电梯轿厢装修应尽量利用厂家标配。住宅电梯机房换气设备采用轴流风机即可满足机房内设备正常运行温度，没必要设路分体空调。02给排水工程成本管控及优化点1二次加压设置一个二次加压供水的经济规模不小于150户，加压泵房及消防泵

6、房应该尽量布路在须加压楼房的中心，使管线布路长度最短且利于水力平衡。2,中水设置中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模，并设计在楼房中心。3,给水管管径选择满足压力、流量等技术条件时的管径选择达到要求即可，不能过大，一般每户住宅给水进水入户管管径控制在DN20以内4,水箱优化生活水箱优先选用不锈钢水箱，屋顶消防水箱优先选用SMC模压水箱。5.室外管网的检查井分布间距尽量按规范允许的最大值设计，并且要与景观设计图纸吻合，不能影响景观效果。别墅类项目尤其要注意，避免室外检查井“糖葫芦”状。优选检查井规格及井盖，避免设计盲目地同意选用大规格井。控制重型井盖的使用部位，除机动车道外的非机动车

7、道或绿化等部位严控采用重型。6 .合理布置消防分区在符合消防规范前提下最大限度布置消防分区。并尽量利用建筑墙体设路防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法，减少消防喷淋系统的设置7 .住宅楼下的餐饮门面必需设路污水管道及排油废水管道（管径不得小于20OnIn1）,每个门面应设路隔油池。8,室外给水阀门选择为了降低管道覆土深度，一般口径较大管道选配蝶阀；对覆土深度影响不大的，力求选配闸阀；球阀及旋塞阀铸造及加工难度大，价格较贵，一般适用于中小口径管道上。在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门9 .室内给水阀门的选择对于口径大于50mm的阀门选用闸阀或蝶阀；对于口径小于等

8、于50mm的阀门,宜选用全铜截止阀或闸阀。口径大于50m的阀门在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门10 .室外给水管材选择综合施工、使用等因素，视压力及管径要求不同，以经济合理性排序优先选用。经济合理性顺序为：PE管、焊接钢管、无缝钢管、镀锌钢管、球墨铸铁管、钢塑管11 .室内给水管材选择在满足压力、温度等技术条件下，优先选用综合单价较低的管材。立管及横干管视压力要求选用PPR管（多层）或钢塑复合管，支管选用PPR管（室内冷热水）。12 .室外排水管材选择视管径及覆土深度不同，以经济合理性排序优先选用。一般情况下，机动车道下选用重型（II型或S2管材），对非机动车道下选用

9、重型要严控。经济合理性顺序为：口径大于50On1m时：钢碎管，双壁波纹UPVC管，双壁波纹HDPE管;口径小于等于50OnIn1时：双壁波纹UPVC管，钢碎管，双壁波纹HDPE管；13 .室内排水管的选择不需要用加厚的就不要加厚。中档、高档项目，立管可选用螺旋消音UPVC管，低档项目立管不用螺旋消音。横干管、透气管、支管及管件均选用实壁光管。14 .室内其他排水管选择压力排水管：选用焊接钢管冷凝水管：选用UPVC给水管雨落管：选用UPVC给水管消火栓管：视压力要求及管径不同，选用焊接钢管、内外壁热镀锌钢管。喷淋管：选用内外壁热镀锌钢管，口径大于80mm时沟槽连接，口径小于等于80mm时丝扣连接

10、。03暖通工程成本管控及优化点1.室外采暖阀门选择因有流量调节功能，选用闸阀或截止阀；在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。2,室内采暖阀门选择减压阀、平衡阀等必须加旁通阀;全开全闭最好用球阀、闸阀；尽量少用截止阀；电动阀宜选好的。对于口径大于50mm的阀门选用闸阀或蝶阀在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。对于口径小于等于50m的阀门，宜选用全铜截止阀或闸阀3 .室外采暖管材选择综合施工、使用等因素，视压力及管径要求不同，以经济合理性排序优先选用。经济合理性顺序为：焊接钢管、无缝钢管、热镀锌钢管4 .室内采暖管材选择在满足压力、温度等技术条件下，优

11、先选用综合单价较低的管材。干管经济合理性顺序为：焊接钢管、无缝钢管、热镀锌钢管；支管经济合理性顺序为：PPR管（低温脆化温度TO度，其他-70度）、PE-X管（机械连接，需要铜管件）、交联铝塑复合管、PB管。5,新风换气量计算采用机械防排烟的地下车库，其新风换气量按排烟量的50%设计（高规要求不宜小于50%）以减少送风机数量，风机采用价格便宜的轴流风机或混流风机。6.底商排烟设置住宅楼下的餐饮门面按照厨房面积的0.8%1%设置排烟管道，每个门面都应该设置油烟处理设施。04智能化成本控制及优化点1.以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路确定智能化系统的设计方案。封闭管理社区选用红外对射周界

12、防范系统，红外对射探头的设路与小区围墙的走向优化，避免不规则围墙增加探头数量。开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统。2 .居家安防与可视对讲系统分别设置还是选择二合一的方式，需要进行技术经济比较并结合产品档次进行选择。3 .视频传输在70OnI以内采用视频同轴电缆，超出70On1采用光纤或双绞线传输4 .满足功能前提下，烟感、温感及报警系统优先选用国产设备，并要注意配套选用，同时考虑产品的连续性和后期维护费用5 .不同档次智能化系统配置标准建议周界防范系统配置配置配置访客对讲系统非可视可视彩色可视紧急求助报警系统配置配置配置燃气泄漏报警系统配置配置配置入侵报警系统1层配置1、2层配置配置电子巡更系统选配配置配置视频安防监控系统配置KS配置停车场管理系统配置配置配置出入门禁系统单元入口配置配置配置小区1ED信息发布系统不配选配选配三表远传系统视当地要求视当地要求选配物业管理系统不配配置配置背景音乐系统不配不配选配机电设备监控系统不配不配选配机房建设系统配置配置配置智能化设施低档项目中档项目高档项目