房地产工程部施工管理手册.docx

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1、房地产工程部施工管理手册XX地产工程施工管理手册（试用版）目录总则：2第一章：房建防渗抗漏特殊规定3第二章：碎楼板裂缝防治技术要求6第三章：防治楼板面不平整技术要求9第四章：确保回填土质量密实度技术要求10第五章：住宅电梯前室装饰工程质量特定要求14第六章：工程质量、安全管理的特殊规定16第七章：住宅一户一验的标准22第八章：文明施工特定要求25第九章：电梯的土建配合事项27第十章：引用太阳能及其他养护混凝土的技术规定与要求29第十一章：建筑工程质量通病防治要求30第十二章：装修、装饰工程施工质量通病防治要求43第十三章：建筑电气与水暖设备质量通病防治要求53第十四章：总承包人职责条款55总贝

2、I：1、本工程施工管理手册针对目前普遍存在质量通病与管理问题而编制，手册中各分部分项工程描述不足或者欠缺部分，应执行国家与地方现行的规范、标准。2、凡是参与工程建设的管理人员不管是施工方、监理方、建设方均务必严格执行本工程施工管理手册。3、未按本规定执行的建设方员工予以辞退，并在就业证明给予载明。4、未按本规定执行的监理单位，发包人有关审核、审批部门应第一责任拒付监理费。5、未按本规定执行的施工单位，监理单位应第一责任拒签发工程款，建设方项目部拒审核工程进度款。6、未按本规定程序检查、隐检签字确认，若发生徇私舞弊、弄虚作假行为（除特殊情况举证被认可），一经发现的处理措施：6.1建设方员工不论职

3、务高低，一律取消年终奖及升职加薪，情节严重的呈报公司处理；6.2.对监理单位没收投标保证金，并支付给建设方210万元违约金；6.3.对施工单位处以10-20万元违约金。7、在实施过程中，若发现本工程施工管理手册与国家法律法规相违背，与国家规范、标准相矛盾或者与鑫达地产的规章制度不相符，请函告鑫达地产工程部。8、由于编制时间仓促，本工程施工管理手册难免有瑕疵，敬请同仁们予以指正。第一章：房建防渗抗漏特殊规定房屋的外墙、门窗、屋面、卫生间、厨房、阳台、地下室渗漏是工程质量的大敌，它严重损害了建设、监理、施工单位的信誉，给业主带来了严重危害与后期物业管理带来很多困难。渗漏源于技术与管理不到位，只要思

4、想重视、责任到人、严谨工序、精心管理是能够避免的。为将此项工作落到实处，保证今后项目不再发生渗漏，特制定本规定，并严格执行。I、外墙：1.1砌体：1.1.1外墙应使用外架砌外墙施工方法（特殊情况应经审批）保证砌体砂浆饱满度，外墙灰缝务必压缝处理，确保灰缝密实度。1.1.2外架的连墙点及支撑点原则上不设于墙位上，若特需务必有专题连墙点及支撑点防渗抗漏措施，并提交监理及建设方项目部认可，否则外脚手架按该栋建筑面积每平米25元扣款。1.1. 3外墙的水电预留管务必不损伤砌体，个别错位务必有专题处理方案。1 .1.4外墙底皮砖务必坐浆饱满，板面浮浆、杂物务必凿除、清扫干净，经认可方可砌筑。11.5砌体

5、与框架柱（墙）务必设置拉结筋，且使用,挤浆法砌筑，不同意有,瞎缝、，通缝2 .1.6砌体与框架梁（板）的顶皮砖，务必于砌体完成一周后砌筑，使用，斜砌法顶紧，砂浆务必饱满，砌体与墙柱梁底交接处务必做甩浆处理。11.7砂浆严禁用手工搅拌，外墙粉刷严禁使用砂浆王等外加剂。11.8与屋面板、露台交接处、卫生间的墙脚应浇灌20Omn1以上的素碎反梁。1. 1.9架空层为住宅的外墙体应为碎反口，高度在0.00以上30cmo架空层花池部位应为碎反o1.2 外墙抹灰打底：（外墙抹灰砂浆严禁掺用外加剂）1.2.1 打底之前应进行全面隐检，且冲水检查，处理至不渗不漏。12.2板材饰面不管是干挂、湿贴均务必打底。1

6、.3 拆架：1.3.1 拆除前外墙连墙点、支撑点务必有专人、专职按方案进行处理，且经认可后，方可进行拆除。1.3.2 拆除前务必提早1天以上用高压水进行冲淋，墙面冲淋时间不得少于半个小时，（淋水量不小于规范要求）经检查无渗漏后方可同意拆除。1.3.3 所有外墙面水平线条与空调板严禁积水，窗台面应有坡度，窗顶要做鹰嘴，外露阳台梁底应做滴水线与墙面挡水线。1.4 外墙饰面施工：1.4.1 不管任何赶工，外墙饰面施工务必在外墙打底（包含线条、构件）完成三层以上，且有保障该工作面的组织措施及门窗框安装完成塞缝后方可进行。1. 4.2饰面施工前应先冲水检验外墙防渗抗漏能力且隐检后方可进行。1.4. 3高

7、出阳台楼板面的混凝土线条，严禁二次浇捣。2、门窗2. 1.门窗洞务必同步打底，原则上转进洞口的宽度很多于6cm。2. 2.个别门窗洞口预留错误，在打底之前务必呈报专题处理方案，严禁随意敲打或者补砌。2. 3.外挑构件与墙体的上部阴角做成很多于IOcm圆弧角，且务必有向外排水坡度。2.2 窗台务必留有低于窗框510（111的高度，且有泄水坡道，多孔砖上应浇细石碎窗台，其厚度100mm,窗台内墙粉刷面比外墙装修面高出35mm02. 5.外墙打底厚度75mm,若20mm,应加设钢丝网。3. 6.垂直运输洞口位置原则上设于非直接暴露于室外的位置。4. 7.外墙体若为水泥多孔砖或者水泥空心砌块，应有防水

8、措施。3、屋面（天沟）：3.1.屋面的结构层务必先灌水48小时，达到不渗不漏并办理隐检后方可进行下道工序施工。3. 2.进、出屋面的管、构件务必进行周边50cm范围内48小时灌水试验，水深应超保温层5IOcm,不渗不漏后方可办理隐检施工保温层。3. 3.天沟（或者女儿墙）务必进行24小时灌水试验不渗不漏且办理隐检后方可进行面层施工。3.4. 雨水管务必进行通水、闭水试验（用于隐藏）并办理确认或者隐检。3. 5.屋面机房门务必有雨披且设置碎反口拦水坎。3. 6.屋面混凝土务必原浆压光。结构应具备自防水。3. 7.管道穿越屋面板应设置钢套管。套管与止水环务必连续满焊且与结构施工时预埋。5. 8.突

9、出屋面的排烟管道及构件应使用碎反口，高度应比饰面层高出IOOmmo3. 9.斜屋面应使用高压枪冲水试验，无渗漏方可进行防水下一道工序。4、卫生间、厨房：4. 1.结构层务必进行灌水48小时，卫生间蓄水应高出室内地面IOcm.厨房间为不低于IOcm,不渗不漏且办理隐检后方可行进防水基层施工。成品排气道周边有防水处理，成品排气道的接头位置应高于楼板20cm。4. 2.墙面若预埋通气、排气管，其务必做到内高外低。4. 3.嵌墙管道务必进行试压，办理隐检不渗不漏方可隐蔽。6. 4.负责对燃气管道孔洞进行封堵，确保不渗不漏。5、阳台：5.1.穿阳台的管道周边15cm范围内务必进行24小时灌水试验，不渗不

10、漏后方可下道工序施工（或者预验收）。5. 2.阳台地漏安装高度应考虑面层未施工前排水（禁止阳台交房时积水）。5. 3.阳台的门框务必有防倒水、溅水的高度。7. 4.高出阳台楼板面的混凝土线条，严禁二次浇捣。6、地下室：8. 1配电室地面务必高于地下室地面515Cm且有2030Cm拦水门坎。9. 2电梯基坑务必有排水及防倒水的技术措施。6. 3地下室外露顶板务必灌水试验48小时，不渗不漏且隐检后方可下道工序施工。6.4进出地下室顶板的管道、构件其周边50cm范围内务必进行灌水试验，灌水高度为管道不低于20cm；构件为覆土层高度。6. 5地下室的出入口务必有拦水及排水措施。6.6地下室结构完后，应

11、全部清扫干净，后浇带及出入口应有拦水措施，每次大（暴）雨后项目负责人组织监理、施工单位进行很多于3次检查，若渗漏应制定相应整改技术措施，直至不渗不漏且办理隐检方可进行下道工序施工。6.7后浇带施工务必严格按已审批方案，且每道工序应办理隐检。6.8负责电力管道穿墙孔洞封堵，确保不渗不漏。6.9地下室外剪力墙与地下室底板交接处应使用防水砂浆抹成圆弧形或者三角形，防止积水渗透。7、梯间（用于明室）7.1楼梯间平台采光窗宜为上悬窗。7.2楼梯间地面务必低于电梯间2030mm。7.3电梯出入口地面标高应高于梯间进出门地面标高5-IOmnio7.4有精装修的内窗边的涂料腻子务必使用外墙专用腻子，保证腻子不

12、受潮脱落。实施原则：7.4.1以上条款由建设方项目负责人落实与实施，建设方项目经理（工程部经理）进行督导与检查，于每个分项施工后本月内专题汇报分管领导与鑫达地产工程管理部。7.4.2建设方分管领导（工程总监）依工程实际情况在符合满足以上条款的前提下，可补充技术细则（技术交底）与加大执行力度。7.4.3每次大（暴）雨过程中，应进行全面检查，做好记录，制定整改措施且于天晴后第二天呈报建设方分管领导与鑫达地产工程管理部.7.4.4施工单位应服从建设方项目经理的布置与要求。第二章：碎楼板裂缝防治技术要求1、混凝土原材料质量方面的要求1.1 水泥：水泥宜选中热或者低热的水泥品种（如矿渣硅酸盐水泥），严禁

13、使用安定性不稳固的水泥。1.2 骨料：粗骨料宜用表面粗糙、质地坚硬的石料、级配良好、空隙率小、无碱性反应；有害物质及含泥量不超过规定；细骨料；宜用颗粒较粗、空隙较小、含泥量较低的中砂，禁止使用海砂。外掺加料：宜使用减水剂、粉煤灰等外加剂，以改善碎工作性能，降低用水量，减少收缩。减水剂、粉煤灰的用量要严控。1.3 碱-骨料反应：尽量使用低碱水泥与非活性集料。根据规范规定，要求施工单位关于粗、细集料，务必进行碱集料反应试验，且经碱集料反应试验后，试件应无裂缝、酥裂、胶体外溢等现象，在规定试验龄期的膨胀率应小于0.10%。1.4 磅的现场质量操纵：严格操纵配合比设计a、操纵水灰比、塌落度过大，避免产

14、生局部粗骨料少，砂浆多的现象；b、配制彼时计量应准确，要严格操纵水灰比与水泥用量，搅拌均匀，离析的很务必重新拌匀后，方可浇筑。严格操纵商品混凝土的坍落度检查，确保商品混凝土的半成品质量。要求监理单位严格督促施工单位做好逐车检查商品混凝土坍落度，禁止随意往搅拌车里加水，一经发现支付500元/次的违约金。2、施工方面的技术要求2.1施工工艺技术要求碎浇筑时应防止离析现象，振捣应均匀、适度。浇筑前2小时应对模板与基层进行充分浇水湿透，并保持模板在碎浇筑时有足够的湿度。混凝土楼板浇筑振捣完毕后，在碎初凝前应对其表面进行二次压光处理，清除多余浮浆，板面局部凹陷处使用同标号细石碎填补，禁止在混凝土表面撒干

15、水泥刮抹，一经发现支付500元/次的违约金；严格操纵板面负筋的保护层厚度（不应大于1.5cm）。使用806OOmm的铁架子来固定负筋的位置，保证在施工过程中板面钢筋不下沉,确保钢筋（负筋）的有效高度：a、尽可能合理科学地安排好各工种交叉作业时间，在板底钢筋绑扎后，线管预埋与模板扫尾工作要及时穿插并争取全面完成，做到不留或者少留尾巴，有效地减少板面钢筋绑扎后的作业人员数量；b、在楼梯、通道处搭（铺）设临时通道，以供必要的施工人员通行；c、加强对全体施工人员的思想教育与管理，使他们充分重视保护板面上负筋正确位置的重要性，不得踩踏上层部位钢筋。并安排专职的护筋工在碎浇筑时及时进行整修。要求每次浇筑楼板面积在IOOOf下列务必有1人专职的护筋工，1000肝以上2人且每超出1000f增加1人的护筋工在现场保护钢筋，浇筑时一经发现未按要求配置护筋工的支付500元/人2次的违约金。2.2后浇带施工技术要求2.2.1后浇带的施工应制定施工方案，杜绝在后浇带处出现混凝土不密实、不按图纸要求留企口缝，与施工中钢筋被踩踏变形等现象，杜绝在未浇注混凝土前就将部分模板，支柱拆除而导致梁板形成悬臂，造成变形。一经发现存在未浇