房地产讨论.docx

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1、房地产讨论（1）企业已将商品所有权上的要紧风险与报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施操纵；（3）与交易有关的经济利益能够流入企业；（4）有关的收入与成本能够可靠地计量。（1）工程已经竣工并验收合格：（2）具有经购买方认可的结算通知书；（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或者确信能够取得：（4）成本能够可靠地计量。（1）合同总收入能够可靠地计量；（2）与合同有关的经济利益能够流入企业；（3）在资产负债表日后合同完工进度与为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清晰地区分与可靠地计量，以便实际合

2、同成本能够与往常的估计 成本相比较。中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根 据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：（1）有建造合同，同时合同不可撤销的；（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（通常为50%）；（3）其余应收款能够收回；（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。房地产会计之成本报表一、在建开发产品成本表为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应使用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产 品的类别与项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。在编制本表时，应按开发产品的类别与项

3、目逐行填列。开发产品的类别，通常应分：商品性土地、自用土地、 商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类 反映。开发产品的项目，通常应以开发产品成本核算对象为根据本表通常应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末 累计开发成本等栏“开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。“计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑 面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。“计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或者预算填列。“年初开

4、发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。“本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或者批租地价”、“前期工程费”、“基础设施 费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”与“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品 本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或者批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配 套设施费、开发间接费用与开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额 分类分项填列。“年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计“实际成本”，根据按开发产品设置的开发 成本明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字

5、应等于“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之 与，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。二、已完开发产品成本表已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或者企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内己完成全部 开发过程、并己验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。它是用以熟悉与检查在年度内已完开发产品的 成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或者预算的执行结果。为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表也应使用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别与项目 境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的成本项目与开竣工日期、开发面积、

6、计 划成本等设置，反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。填列本表的开发产品，应以开发产品成本核 算对象为根据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、能够按照合同规定的条件移交 购房、用地单位，或者委托单位，或者者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转房周转使用的开发产品。本表“开工日期”与“竣工日期”栏填列已完工开发产品的实际开工日期与实际竣工日期。“实际开发面积”栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填 列建筑面积。“计划开发成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或者预算填列。由于现行制度规定开发产品成本 只计算开发过程

7、中发生的开发成本，不计算开发产品在经营过程中发生的包含销售费用、管理费用、财务费用在 内的完全成本。因此，表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。假如计划、预算成本的计算口径 不是开发成本，包含有项目借款利息等财务费用，则在境列时应加以剔除，以便对比分析。“实际开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或者批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建 筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”与“合计”各栏，分别反映各项已完工开发产品自开工至 完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或者批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套 设施费、开发间接费用与开发成本合计。

8、根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其 合计数填列。该房产公司应交纳土地增值税为多少【解答】1 .收入总额：1800万元2 .扣除项目金额：(1)支付地价款：200万元(2)支付开发成本：400万元3)扣除开发费用：(200+400) 10%=60 (万元)(4)扣除税金：18005% (l+7%+3%) =99 (万元)(5)加计扣除费用：(200+400) 20%=120 (万元)(6)扣除项目总额：200+400+60+99+120=879 (万元)3 .增值额：1800879=921 (万元)4 .增值比率：921879=105%因此适用三档税率。87950%3

9、0%+879 (100%-50%) 40%+ (921-879) 50%=328.65 (万元)维修基金在清算时可否计入开发成本【解答】因此，贵公司根据以上政策规定，假如维修基金计入房价，则能够扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。如何懂得其他房地产开发费用凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算 的金额之与的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，山各省、自治区、直辖市人民政府规定。“其他房地产开发费用“，即管理费用与销售费用与财务费用中除利息支出外的其他费用，是应按5%的比例依（一）、（

10、二） 项之与计算扣除还是按比例与实际发生孰低原则扣除？一种观点认为：根据实际发生原则,应该是孰低原则扣除，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本“金额之与 的5%以内计算扣除，指的是此项费用的扣除是孰低原则，假如实际发生额低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本” 金额之与的5%,按实际发生额扣除；假如实际发生额高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之与的5%,按 “取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之与的5%计算扣除。另一种观点认为：土地增值税的计算有别于其他税种,既然规定是计算扣除，也明确规定了计算的基数，应该就是按5%的比

11、例计算，而不按实际发生的费用来扣除。第二项也规定了另外一种情形，利息支出不符合条件的情况下，也无法据实扣除，只能按 10%的比例计算扣除，两者的规定是相同的。请说出您的观点与理由。樊剑英：笔者认为上述两种观点均有问题，没有深刻领会其中关键词的涵义。关键词二“之内第一种观点提到了“之内”，第二种观点忽视了之内之内的汉语言意思为“在一定的数量、时间、处所、 范围的界限之内”。既然规定5%或者10%以内，就表示只要不超过5%或者10%的比例都是能够的，至于具体比例该是多少，上文 同样有规定”上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定第二种观点忽视“之内”的提法，要紧还是由于很 多地方

12、实施政策直接选取了比例上限5%或者10%.刘志耕：我持第一种观点。一、从对实施细则规定的懂得：从土地增值税暂行条例实施细则第七条所规定的两句话：“其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金 额之与的5%以内计算扣除。”与“房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之与的10%以内计算扣除。”来看，都 规定了在一定的比例（即“5%”或者“10%”）“以内计算扣除“，从字面上懂得，有两层含义：一是务必计算，那如何计算呢？即需将实际发生的“其他房地产开发费用”或者“房地产开发费用”除以“按本条（一）、（二） 项规定计算的金额之与“，再乘以100%,看计算结果是否超过5%或者10%

13、；二是规定了最高扣除比例，所谓在一定的比例“以内”计算扣除，即扣除的费用额不能超过土地增值税暂行条例实施细则第 七条所规定的5%或者10%的比例（10%含利息支出），凡计算的结果没有超过这两个比例的，按实际发生额扣除，执行结果确信 分别在5%或者10%以内，如今实际上是按照实际发生原则扣除；凡计算的结果达到或者超过5%或者10%的比例，则按一定比例“以 内的原则，仅能在不超过规定的比例以内扣除，即最高仅能够分别按照5%或者10%的比例扣除，如今实际上是按照孰低原则扣除。在日常各地对房地产开发费用计算扣除的征管中通常仅存在两种情形：一是由各地人民政府直接规定了固定的扣除比例，由于土地增值税暂行条

14、例实施细则第七条规定”上述计算扣除的具体比 例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此，假如各省、自治区、直辖市人民政府规定了具体比例的，对发生的房地产开 发费用确信都是按照规定的具体比例计算扣除，如许多地区就分别直接规定了 5%或者10%的比例。但值得注意的是，按照各省、自治区、直辖市人民政府规定的5%或者10%的比例直接计算扣除，往往被一些人误认为就是土 地增值不兑暂行条例实施细则第七条的规定，即第二种观点，这实际上是错误的。这是由于，假如土地增值暂行条例实施细则 第七条的规定应直接懂得为就是按照5%或者10%的比例计和扣除，假如这样懂得，就是扣除比例已经确定为5%或者10%,那为 何

15、土地增值桎暂行条例实施细则第七条后面还要加上一句“上述计克扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”？ 不是多此一举吗？二是假如各省、自治区、直辖市人民政府没有规定具体比例，各地对发生的房地产开发费用通常都是按照在规定比例内的按照 实际发生原则扣除，达到或者超过规定比例的按照孰低原则扣除。王占伟：同意第二种观点，原因如下：首先，在实践中，很多地方多是按比例计算扣除掌握的。第二，其他房地产开发费用的扣除办法，中华人民共与国土地增值桎暂行条例实施细则第七条已经给予明确。国家税务 总局关于土地增值税有关问题的通知（国税函2010220号）第三条第一款进一步重申了其他房地产开发费用的扣除问题。即凡 是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的“，同意单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额“；假如超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额“，只同意扣除财务费用中的利息支出为 “按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。同时还同意扣除其他房地产开发费用，即管理费用与销售费用，按照“取得土地使用 权所支付的金额与房地产开发成本金额之与的5%以内计算扣除。规定中的5%、10%,是要明确两点。一是对扣除比例的界定， 是一种方便简易计算的“定率”扣除；另一方面是界定了最高比例的限制。第三，至于为什么规定中用的是“5%以内”、“10%