房地产销售培训手册.docx

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1、房地产销售培训手册一、基础知识培训1 .基本定位新生代、新思维的房地产销售团队，应该由一群实事实干、极具专业知识及丰富经验的专业人士构成，致力于房地产营销策划、销售、广告设计、媒体推广、公关活动组织等一系列地产营销专业服务。2 .专业基础知识D房地产基础知识建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性与风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。要紧区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理与服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，由于它们的业务对象都是房地产。在房

2、地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发与建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者与承担发包任务,建筑业则是承包单位，按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发与房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业与房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪与物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。令房地产市场与通常商品市场特征比较:房地产市场通常商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供给与需求决定地方习惯

3、使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观推断较多客观推断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响令房地产专用术语解释及建筑基础知识房地产专用名词解释1、房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性与不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者与管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由

4、房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或者出租的房地产交易。3、国土局：代表国家行使土地所有者职权与对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并通过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、进展商：专门从事房地产开发与经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，同意委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。7、土地

5、类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。3、土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，假如不符合则该土地使用权由政府无偿收PU现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权与对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权

6、人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益与外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或者出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或者其他组织或者个人进行融资或者贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必定是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理务必在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方务必持房屋买卖合同

7、、购房发票、身份证明、企业有关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。能够委托中介机构或者由开发商代办。12、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都务必按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的要紧行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况与房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、

8、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。15、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。16、房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。17、高品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，进展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利与义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同务必做公证。19、房屋

9、所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包含出售、出租、抵押、赠与、继承）的总与。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律同意范围内的一切权利。20、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。21、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。22、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的

10、一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包含出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有通常税收的性质与作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。23、印花税：是对经济活动与经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。25、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位与共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金,由售房单位与购房职工共同筹集，所有权归购房人，

11、用于售出住宅楼房公共部位与共用设施、设备的维修、养护。26、房屋买卖所需费用（1）交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）一平米缴纳房价款的为：购房面积超过一平米，一平米以内部分缴纳房价款的，超出部分缴纳。在办理产权证时需交纳（通常由财政局委托房管局代收）。印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：小于一平米缴纳元，大于平米缴纳元。（2）申办产权证过程中需交费用（由房地局与税务局收取）登记费：每建筑平方米3元：房屋所有权证工本费：4元/本:印花税：5元/件。（3）入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的经；物业管理费及供暖费：供暖费21.5

12、元/平米/供暖季。（4）办理按揭须缴纳的费用保险费：财险保险费=总房款十年费率*年限系数。保费一次性交。（5）办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格IOO万下列部分收取评估结果的%,以上部分%。I保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额27、住宅的结构形式：要紧是以其承重结构所用的材料来划分，通常能够分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等使用砖或者砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等使用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写通常在56层下

13、列。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱使用砖砌筑或者砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的要紧承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或者其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，同时房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多使用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。28、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之与。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。29、建筑面积的计算范围与方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按

14、一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或者高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总与计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或者二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包含采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积:（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6

15、）电梯井、提物井、垃圾道、管道井与附墙等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各类设备与修理养护用），层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积;（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（H）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包含阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包含疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积:楼内有楼梯，并设室外楼梯（包含疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米下列的夹层、插层、技