房地产黑铁时代如何进行成本管控.docx
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1、18.6%,25.6%,这是今年前三个月,国家统计局发布的全国房地产住宅房屋销售面积、销售金额的下降比例数据。房地产销售市场整体调整态势延续,企业融资端尽管有边际改善,但企业整体资金压力仍较大。一季度,全国房地产开发投资熠速下调;房屋销售面积、金额双双下降-商品住宅消售面积累计增长()160商品住宅循例颔累计增长()、一房地产住宅投资累计增长()12080-_02023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年3月-40如人饮水,冷暖自知。身在其中的地产人,无一不感受到压力巨大。如何图存,成了每一个人辗转难眠时思考的问题。售价低利润薄的三四五线城
2、市,成本对利润的影响极大。如何做好存量?如何减少资金流出?如何增加流入?如何改善经营质量、提升利润?思索良久我们找到了适合自己的答案:确保精品质的前提下,通过管理做到极致的成本控制!O1成本控制W降成本降品质大部分人都有一个误解,认为成本控制就是降低成本、降低产品品质O其实不然。因为不论何时,产品品质与客户需求都是企业首先要回答的问题,是企业生存的最基本前提。我们的目的只有一个:是在保障产品品质的前提下,把钱花在刀刃上,以让利消费者。团队在推进成本归零时,必须满足以下两个前提:合法合规;以客户需求为核心,保持或提升产品品质。第一步:对区域2023年的成本数据深入分析(包括2023年无效成本数据
3、);第二步:结合今年的经营计划,制定年度归零行动的目标,以历史数据为参考依据,找到了发力点;第三步:建立常态化“成本归零五步法”(后文详细阐述)管控机制作为保障。经过反复推敲,管控发力点聚焦在:削减浪费,无效成本归零;聚焦需求,优化产品设计;成本适配,做最优产品力。成本管控聚焦以下三个方向:1、削减浪费,无效成本归零;无效成本,格对业务方Mift有助力作用、没存。发生的.有收袜的成本“2、聚焦需求,优化产品设计;结合客户需求、市场特点Ir化&计与户配,客户满意展拶升,客户港货加大.也可以带来产品滑价的际效应.3、成本适配,做最优产品力;舟将依第一股、成本又高的做法,叫整为效果更H、成本更低的健
4、岳需复通过创新做法保品班更优,由此3以及少修瞟成本,施工胃馒Wfi就划设计甯HK投货管Jt款却信息检出缺第以他量理歌焰各类一级因素无效成本占比02削减浪费无效成本归零资源始终是有限的。其实不单是企业经营,任何事情,即使是一家人过日子,都需要有节约资源的意识。1认定无效成本范围,责任到人归零,要首先明确到底哪些是无效成本。区域把核定的47项无效成本认定标准按照科目梳理成清单,划分责任到每一个部门,制定了统一的行动方案。2 .月度排名公示,抓两头带中间制定好的方案,要扎扎实实地落下去,才会有成效。我们建立了两个过程管控机制:第一是每季度召开无效成本回顾碰头会,促进各部门之间信息相互交圈;第二是每月
5、公示考核排名,抓两头带中间,对于无效成本金额排名前3的要求做专项汇报。3 .过程巡检,专项跟进突破除了从数据端看成效,现场的确认落地、改进效果核查也必不可少。特别是老大难和风险项目,每月开展现场巡检,针对典型问题仔细查看研究,针对性解决。常态化管控动作之外,成本占比较大的科目则需要重点关注,比如施工管理类。如果现场管控不到位,出现工程类资料缺失,那么会给项目带来极大风险。风险1大额商务争议,损失项目利润;风险2:重要节点被“卡脖子”,如竣工备案,甚至影响交付;风险3:时间久、人员变动大,事实难追溯,责任难划分。识别风险是第一步,最重要的前置规避风险?首先:前端防控从前端就避免问题发生,建立了完
6、善的“无效商务争议”防控机制;其次:过程管理项目所有的签证管理都要过程留痕,留存证据;区域所有管理人员签章要规范,以此降低成本损失风险;再次:预警机制针对已发生的问题,要求项目早发现、早上报、早解决,避免因为时间原因增加更多成本损失,更加得不偿失。案例:如何降低因停工缓建引发的商务争议风险今年春节前后,因为疫情和市场的双重影响,加之资金压力,个别项目不可避免的出现了停工缓建的情况,增加了与施工单位产生商务争议的潜在风险。对于这个问题,处理思路是:首先,把握住“与施工单位做一家人”的大前提,一定是双方肩并肩、求生存、共发展;其次,做好充分的前置思考和准备,盘清家底,再与单位充分沟通协商,彼此互相
7、理解、达成一致。最终的目的是,在彼此力所能及的前提下,让双方都有更多的应对时间,减少双方的无谓摩擦,最终做到“精准支付、协同共生”,而不是为了难为乙方。因此,在春节前,以分类管理为思路制定了详尽的工程款支付计划,最终平稳度过春节大关。结合不同类别项目:经营状况、运营里程碑计划、所处开发周期等不同类别施工单位:供方评级、资金实力等并且在春节后,为了把每一分钱都花在刀刃上: 方案测算盘家底:第一时间召开停缓策划会,对每个项目进行研判,多方案测算比选,确保最终版方案最优。 建立长效管控的机制:将工程款额度分为“基础保障额度”(按照项目待付工程款积压情况)和“超额贡献激励额度”(按照项目资金贡献情况核
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