改革开放三十年中国房地产业的回顾.docx

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1、改革开放三十年中国房地产业的回顾张清勇摘要与告白本文回顾了 1978年房改以来我国房地产业30年的进展历程，探讨了改 革的起点、改革期间的理论争论，以统计数据勾勒了改革30年来房地产业增加值、城市土 地使用制度改革、房地产开发投资、房屋与住宅建设、城市居住水平、商品房与住宅价格与 城镇居民住房支付能力的变化过程，还从房地产开发、交易、估价、经纪、物业管理、房地 产金融、房地产业税收、保障性住房等方面刻画了房她产各业态的进展通过与现状，并就统 计信息、行业监管、违法腐败行为与二手房市场发育等几个方面讨论了目前房地产业存在的 一些问题。A Retrospect on the Past 30 Yea

2、rs, Reform of the Real Estate Industry in ChinaZHANG QingyongAbstract: This paper retrospect the Chinese real estate industry in the past 30 years, reform era. It discussed the origin and disputes at the early stage of the reform. By using descriptive statistics, it portrayed the dynamic process of

3、land use system reform, real estate development, housing construction, living standard, housing affordability, and other aspects of the real estate industry. To fully understand the profound change, it also depicted the history and current situation of various related sectors, such as real estate de

4、velopment, transaction, appraisal, agency, property management, finance, taxation, and public housing. Finally, some serious problems concerning the development of the industry were provided.作者简介：张清勇，中国社会科学院财政与贸易经济研究所助理研究员、中国人 民大学土地管理系博士生。研究方向为土地经济学与住房市场，曾在中国房地 产研究、制度经济学研究、财贸经济、中国土地科学、区域经济论丛 等学术刊物上发

5、表论文多篇。地址：北京阜外月坛北小街2号中国社科院财贸所；邮编：100836 电话：010-68027438, 13611349615一、引言我国房地产业进展发端于城镇住房体制改革。住房制度的市场化改革大方向应该受到完 全确信，但目前住房领域的一系列问题己经成为中国经济与社会进展的重大挑战（陈钊等， 2008）a住房政策与房地产政策也成为政府、学者、开发商及广大民众普遍关注的最重要的 政策领域之一（朱亚鹏，2007,第1页）。顾昕（2006）指出，我国公共服务的市场化出现 的许多问题中，最突出的是被老百姓称之“新三座大山”的医疗、教育与住房。而且，在我 国近年的一些研究与舆论里，有关房地产的问

6、题己被给予了政治含义。周其仁2005年从孙 中山先生“众人之事”的政治观出发，认为“房价问题已有了政治含义”、“房价是一个经济 问题，但具有很强的政治含义”。，007年3月，广州市市长张广宁在市政府常务会议上强 调“现阶段，房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一。住房问题已经不单纯是一 个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。要采取综合调控措施，坚决抑制住房价格过快 增长，各级政府与有关部门要切实负起责任，把稳固住房价格纳入经济社会进展工作的目标 责任制，工作不力的要追究责任”。随后，中国新闻周刊2007年第13期的社论提出“住 房问题是什么样的政治”的问题，介绍了张广宁提出“住房问题是

7、政治问题”命题之后的社 会反响与辩论，认为“在住房领域，最大的政治是健全市场，打破土地与房屋供应模式的垄 断，给予市民自由选择权，让绝大多数市民在这种体制下，自行解决住房问题”。值此改革开放与住房体制改革30周年之际，回顾30年来房地产业的进展历程，探讨改 革的起点、改革期间的理论争论，以统计数据勾勒改革的进程，并从房地产开发、交易、估 价、经纪、物业管理、金融、税收、保障性住房等方面刻画房地产各业态的进展通过与现状, 将有助于全面、完整地评价改革历程，还可能有助于懂得目前的房地产市场的诸多问题与政 策逆境，对构建完整且长期的房地产业政策与住房政策有所助益。本文在尝试全面、完整地描述改革过程的

8、同时，根据笔者所关注的话题，在一些地方， 略人之所详，详人之所略。下文依次从改革起点、改革进程、房地产各业态的进展、目前房 地产业存在的问题展开讨论，最后是全文的结语。二、改革的起点1 .房改方向的提出在1978年9月城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问 题的指示。他说，“邓副主席最近提出，解决住房问题能不能路子宽些，譬如同意私人建房， 或者者私建公助、分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小二 1978年10月20日上午，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼，在谈话中确信了北京 市为改善人民居住条件所作的努力，对新住宅存在的问题提出意见，“并

9、问居民住房可否成 为商品，当时现场的同志没有人敢回答”，“他老人家自言自答说，假如房子算商品，我这几 年还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是由于我致 残的，我需要照顾他因此，张百发指出“小平同志是最早提出住宅商品化的国家领导人”。1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规 划问题，在谈到建筑业与住宅问题时指出，“建筑业进展起来，就能够解决大量人口的就业 问题，就能够多盖房，更好地满足城乡人民的需要”，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一 系列政策。城镇居民个人能够购买房屋，也能够自己盖。不但新房子能够出售，老房子也能 够出售。

10、能够一次付款，也能够分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租估计要 调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低, 人们就不买房子了.繁华的市中心与偏僻地方的房子，交通方便地区与不方便地区的房子， 城区与郊区的房子，租金应该是完全不一致的。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补参见周其仁，今天的房地产就是昨天的副食品，中国经济周刊，2005年第32期；周其仁，房价问 题的政治含义，中国企业家，2（X）5,第16期。吴春燕、张景华，广州出重拳力挫房价，光明日报，2007年3月29日，第4版。咏住房问题是什么样的政治，中国新闻周刊，2007年第13期。，国

11、务院谷牧副总理在城市住宅建设会议上的讲话（摘录）（1978年9月7日），载房产通讯杂志社（1982,第 202-204 页）o贴。这些政策要联系起来考虑。建房还能够鼓励公私合营或者民建公助，也能够私人自己想 办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要进展楼房。平房改楼房，能节约耕地。 盖什么样的楼房，要适合不一致的地区、不一致居民的需要。”恰如1991年6月7日国 务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知里说的“我国城镇住房制度改革， 自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来， 逐步在各地展开”，正是邓小平的这一讲话，拉开了我国住房制度改革

12、的大幕。同月，姚依林在全国基本建设工作会议上传达了邓小平的讲话内容。中共中央、国务院 于同年6月在批转国家建委党组全国基本建设工作会议汇报提纲的通知中，将邓小平讲话的 要紧内容以中央文件的形式发到全国。同年5月与8月，原国家建设总局邀请部分省市与中 央有关部门的同志就中央领导的指示精神与实现住宅商品化的问题召开了两次座谈会（孙清 华等，1991,第 33-34 页）。1981年8月26日，邓小平会见傅朝枢，在介绍国内政策时指出，“同意居民买房也不 产生剥削，不是资本主义。个体经济作为社会主义经济的补充，建国后一直存在，文化大 革命期间被取消，现在又恢复了。外国有人认为这是搞资本主义，是不正确的

13、”。叼984 年2月140,邓小平听取陈国栋等人汇报，指出“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建 设，住房商品化，一下子还改只是来。我们的建筑施工速度慢得很，像蜗牛爬。”2 .理论界的讨论从1949年到1970年代末，住宅的福利属性论点一统天下，但1970年代末1980年代初 中央政府提出住房改革的动议后，理论界迅速转向了住宅的商品属性与福利属性的争论（杨 鲁、王育琨，1992,第125-126页）。1979年第18期基建调研杂志发表了哈尔滨住宅 建设总公司的关于住宅商品化生产的设想，提出了 “住宅也是商品”的观点，第28期又 刊出关于住宅商品化生产的设想,对住宅是商品的观点作了进一步的阐述（谢

14、然浩,2003）。 同年7月25日，张明杰、姚今观的解决城市住房问题的建议在人民日报发表，提 出“实行累进房租制”与“同意城市居民购买国家修建的住宅”的建议，认为“能够由国家 统一盖一部分住宅，卖给个人。能够一次付款，也能够分期付款；还能够由个人出钱，国家 代建，先预收一部或者全部建房款有人担心同意私人买房会产生资本主义，这种担心是 多余的。住房是生活资料，在我国条件下，不可能变为剥削他人的手段。现在广大农村社员 的住房都是自有的，城市里也还存在私人住房，并没有因此就产生资本主义二中共中央党校原副校长苏星是那个时代最早探讨住宅商品化问题的经济学家之一。1979 年初，国家建设委员会主管城市住宅

15、的负责人找到了经济学家苏星先生，表示说苏星1957 年发表于学习杂志上的论住宅与房租问题对他们的工作很有启发与帮助，而当时城 市住宅改革急需理论指导，希望苏星结合实际再写一篇论述住宅改革的理论文章，以推动住 宅制度改革工作的开展。根据他们的要求，1979年下半年苏星写了题为如何使住宅问题 解决得快些？的文章，发表在红旗杂志1980年第2期上，指出住宅是个人消费品的中共中央文献研究室编，邓小平年谱（19751997）（上），中央文献出版社2004年版，第614-615页； 邓小平同志关于建筑业与住宅问题的谈话，人民日报，1984年5月15日，第1版。中共中央文献研究室编，邓小平年谱（197519

16、97）（下），中央文献出版社2004年版，第764页。中共中央文献研究室编,邓小平年谱（19751997）（下），中央文献出版社2004年版，第959-960页。“对此，杨鲁、王育琨（1992,第126页）指出，“中国学者大都是有很强的习惯能力的，这种习惯能力表 现在：能为任何种存在找到合理性的说明：能为任何两种明显分歧的理论找到融合点J在理论界展开讨论的时候，已有很多地方开始了改革。如人民日报报道了吉林决定在8个城市推广 四平市建房出售经验的消息。四平这批住宅要紧出售给集体单位，对个人购买给予优惠待遇。见吉林推 广四平建设商品住宅经验，1980年7月7日，第3版。G张明杰、姚今观，解决城市住房问题的建议，人民Fl报，1979年7月25日，第1版。重要构成部分，应该走商品化