杭州市写字楼商业物业市场分析.docx

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1、杭州市写字楼商业物业市场分析（1） 一手写字楼市场（含商住公寓）综述1） 2008年5月新增供应量8967.63 m2共计89套2）截止2008年5月市场存量39. 5万方截止2008. 5.31日，杭州（不包含萧山区）纳入网上可售 面积为39.5万方，可售套数为4746套。区域可售量 （方）可售套 数 （套）平均套面 积（方 /套）累计销 售率 （%）上城区74587.2613088038. 7%下城区54786.54350112.3629. 65%江干区87415.63100198. 720%拱墅区87548.697312049.8%西湖区62357. 4668124.542%滨江区598

2、7. 63788610.2%余杭区2258136870.515%98. 87395264.06474698. 873） 2008年5月吸纳成交面积约23万方五月写字楼成交量达2. 3万方，成交量有所放大，成交均价达到14529元/方左右，成交区域要紧集中西湖区与上城区。区域成交面积（平方米）成交套数 （套）成交均价（元/方）成交金额（万元）上城区7633. 9591155229991.4下城区2093. 626196925070.9江干区1916. 76301520512152拱墅区803. 591111112893西湖区9315. 061231658017147. 7滨江区0000余杭区52

3、557800409.5合计22287. 962861452945664.52008年一手写字楼（含公寓）月度销售价格及面积变化图（表中数据标注的是销售面积）（2） 2008年5月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描名称区 域所 属 区 块 商 圈成交面成交套积数（方）（套）成交 均价 （元/ 方）销售金 额 （万元）累计销 售率 （%）纯写字楼部分太与广 场上城复兴3106.612376362372.287%杭州国 际商务 中心下城武林1619.0122260344214. 9378. 68%采荷嘉业大厦江干采 荷 景 芳459. 7241166053678%商住公寓部分留庄高 级公寓西湖城 西

4、5537. 2987203601127446%锋尚苑西城1253. 62193112. 0657.6%湖西宜家时 代大厦拱墅与睦803. 59111111289339. 8%钱江国 际商务 中心上城复兴3022. 9746172305208.610. 32%景江城 巾花园上城近江602.71515787640. 98%中庆第六大道下沙下沙1199.5224604472596. 54%说明:钱江国际商务中心（公寓）累计销售率达10.32%, 5月上城区写字楼销售排名第一杭州国际商务中心累计销售率达78. 5 % ,5月下城区写字楼销售排名第一留庄高级公寓（公寓）计销售率达46%,5月西湖区写字楼

5、销售排名第一。宜家时代大厦（公寓）累计销售率达39. 8%5月拱墅区写字楼销售排名第一。中庆第六大道（公寓）累计销售率达96. 54%5月下沙区域写字楼销售排名第一。物业留庄高 攵公寓建筑类 型酒店式SOHO区块商圈城西开发商浙江进展绿城房地产开发有限公司具体方 位天目山路景观大道南侧总建筑面积7万方写字楼（公 寓）总体量1.3万方主力面积63.65方大堂面积/电 梯数2部销售均价20360元/方写字楼（公 寓）户数204户销售情况单月销售套数第一，5月西湖区写 字楼（公寓）销售排名第一交通配 套公交线路：周边商业资源描述：西溪湿地对面，绿城将住宅公建部分打造成稀缺性酒店式公寓, 典型类住宅.

6、物业景江城 亍花园建筑类 型酒店式SOHO区块商圈近江. 开发商浙江滨江建设有限公司具体方近江住宅区内滨临钱塘江北岸位钱江三桥西侧总建筑面积11.3 万方写字楼总体量5万方主力面积40.48方大堂面积/电梯数2部销售均价15787元/方写字楼户数约 1220套销售情况单月销售15套,上城区写字楼（公 寓）销售第二交通配套公交线路：周边商业资源描述：三江购物中心，联华 超市等，（3）二手写字楼市场（不含商住公寓）概述杭州市具品质的写字楼相对集中的区域要紧在主城区，我们 选取了湖滨、吴山、城站、武林、庆春、翠苑文教、黄龙、 湖墅、钱江新城、滨江十个区块商圈。对这些区块商圈的写 字楼楼盘作重点跟踪。

7、而其他区块商圈的写字楼楼盘开发商多数开发成商住公寓 性质的类住宅，二手售价租金与住宅有相似性。区域区块商圈代表型写 字楼物业楼 盘我积 采点面均售价如仝永租金投 元彷1笠小资回报 元/方/天上城湖滨国信大厦155方189802.65.8%平海旺角 大厦250方130002.57%吴 山吴山铭楼130方-2.7-清波商厦344方140002.15.4%城站中针商务 大厦90方122001.484.4%下 城武 林深蓝广场262方-3.5-华浙广场430方210004.67.9%庆 春 凤 起凤起商务 大厦200方170001.94%瑞丰国际 商务大厦80方219002.74.5%翠 苑 城 西颐

8、高创业 大厦196方96001.86.8%金桂大厦124方175202.44.6%计量大厦140方-2.2-西黄公元大厦230方260005.57.7%湖龙中田大厦120方2400034.5%湖里瑞祺大厦116方155131.74%晶晖商务大厦185方186562.35.6%钱 江 新 城兴业大厦130方136861.54%天翔凤起 时代大厦167.67方148702.25.4%滨江滨江UT斯达康 大楼210方176832.184.5%滨海大厦114.59方144361.94.8%（5） 2008年4月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘 全景扫描物业凤起商务 大厦建筑类 型写字楼区块商圈庆春

9、凤起III物管公司-具体方位体育场路68号总建筑面积3万方写字楼总体量3万方主力面积200方大堂面积/ 电梯数/3部租金均价1.9元/方/天写字楼 户数约150套入驻情况95%左右交通配 套公交21, 35, 101等多路。项目简介：位于庆春商务区，父通便利，商务 氛围成熟。物业深蓝广场建筑类 型商住办公综 合楼区块商圈武林1I物管公司绿城物业有限公司I9 1具体方 位朝晖路203号;3T总建筑面积13万方写字楼总体量3.5万方主力面积200-300方大堂面积/电梯数/5部租金均3.5元/方写字楼约117价/天户数套入驻情况90%以上交通配 套公交 67、K2O3、58、72、19 路项目简介

10、：由两幢精装修酒店式服务公寓、一 幢高档写字楼与一条内置精品商业街构成。坐 落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在 建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京 杭大运河，商务气氛成熟。物业平海旺角大厦唾a? i建筑类 型写字楼区块商圈湖滨物管公司香港怡高物业管理公司具体方 位平海路58号总建筑面积1.5万方写字楼总体量1.5万方主力面积可自由分割大堂面积/ 电梯数/3部租金均2.5元/方写字楼价/天户数入驻情况98%入驻交通配 套公交151、900路项目简介：近延安路，西靠西湖、北近武林 广场、南近吴山广场、东近中河高架，交通 十分方便有关链接：写字楼市场悄然前行一钱江新城日益成关注焦 点根据

11、戴德梁行最新对外公布的杭州第八届人居展写字楼调 查问卷报告（下列简称报告）显示，今年一季度，杭 州销售写字楼面积17.3万平方米，销售均价为15728元/平 方米，分别比上季度上涨了 37%与12%。甲级写字楼目前已 交付使用或者马上交付项目多集中在黄龙、武林与庆春三个 区域。截至一季度，杭州写字楼存量为61.4万平方米。未来 3年内，杭州写字楼供应量将有大幅度提升。2008年2010 年总供应量达到300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就 达202万平方米，占总供应量的67%,无疑钱江新城将成为 下一个甲级写字楼的关注焦点。报告显示，尽管本次人居展仍以住宅为主，但是其中也 不乏写字楼项目的身

12、影。其中万银国际在世贸展区的亮相非 常高调。不光在现场发送大号手提袋，租来了直升机作为形 象展示，更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内，引来 众人驻足观看。另外如坤与中心、宏程国际、中都西溪CIC、 绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。而一些将在今 年推向市场的项目，如圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广 场等，也进行了形象展示。写字楼市场仍有一定上升空间在5月16日、5月17日的人 居展现场，戴德梁行专门在人居展上对关注商业项目人群进 行了集中的调查。在“过去两年内是否有购买的物业调查中 显示，41.67%的调查对象已经购买了住宅，18.33%的调查对 象购买了高档住宅，但是购买写字楼的仅占调查总人数的 8.33%,而购买商铺的略比写字楼高，达到了 12.50%o报 告认为，目前的杭州市场仍然以住宅购买为主，比例达60%； 而目前客户持有写字楼比例不高。但是关于“本次房交会考虑 购买的物业类型”的调查显示，对购买写字楼的意向达17.65