某地区商业调研报告.docx

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1、某地区商业调研报告一、区域商业概况雅宝路区域一直以来由于地域上紧邻第一使馆区与大量的早期形成的外交公寓，从 而历经经济进展的大潮，借助周边消费力上的优势，逐步自发地形成一个外向型的商务 服务区，其服务范围要紧是为外籍人士提供配套生活服务与商品买卖。通过时间的推移，这种服务内容不断地扩大与演变，目前在北京市商业领域已经形 成了极具特色的经营范畴与服务内容，由于它本身的地缘优势，造就了雅宝路商业在北 京市商业市场上是无法被其他区域所替代的，也奠定了其自身在北京市商业市场上的特 殊地位，这种地位对北京市的多数消费人群是既陌生又熟悉的，陌生的原因是北京市民 很少光顾雅宝路地区，多数人群从来不可能把消费

2、的目光投向这里；熟悉的是这里周边 一度出现了像秀水街市场这样无人不知无人不晓的商业奇葩。总结起来，雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益猛烈的市场屹立不倒的原 因，也是其作为商业进展核心竞争力的要紧原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通 过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或者零售的商品流通交易形式，贩卖到 其他国度与地区，从而获取外汇流通与交易利润。说雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来 就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北 京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说 并不为过。

3、区域定位：一个以外贸商业为主导的商务服务区。 东二环nSecOnd REdGuoxing PlaTa国，大Jili Plzaz吉利大YabaoluBcidouxingPlaza北斗大HuashengChina Bank中国事行Ritan ParkMoscowResiaurai二、地区商业特征1、雅宝路的商业地位目前，在第二使馆区与正在大力兴建的第三使馆区周边已经出现了与雅宝路类似的 商品交易市场，比如第二使馆区内的雅秀服装市场、中国红街、亿城股份的3.3项目等、 第三使馆区的女人街等，这些新兴市场的商品流通方式与交易方式与雅宝路地区比较相 似，服务人群也比较接近，但在交易的总量规模与形式上还是

4、存在一定差别的。由于第一使馆区目前仍是北京最大的使馆集聚区，同时其位置又居于较为核心的优 越地位，因此雅宝路的客流量是较大的，特别是通过多年的进展，作为批发为主的商业 集合带，其多年培养的结果是已经形成了较为固定的批量采购人群，客源稳固、贸易额 稳固，同时随着经济的进展还在不断地有新的流通人士从这里成批量的采购，并从中不 断获利。因此，能够说雅宝路地区在同类型商业地区内的地位是近期无法被替代的，随 着内部商业设施的不断改造完成，这种存量会继续持续地放大与累加。2、雅宝路的进展前景雅宝路市场有理由成为整个城市东部的商业中心地带，它除了紧临位置无比优越的 第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所

5、在的朝阳区核心地带，与朝外商务区与 CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。在这样的基础之上， 它的市场前景一片广阔，但是由于先前没有政府的完整规划，再加上雅宝路地区道路交 通状况亟待改善，这里的消费人群还是来自周边的涉外区域。但目前，朝外大街一侧的市政状况日益改善，加上东侧连接CBD区域的光华路两侧 正在加大改善力度，整个区域的商业更新改造也在如火如荼的进行当中。在新建的商业设施中的，人们都毫无顾虑地将商业定位于或者是外向型的商品交易 场所，或者是高档次的商业服务场所，共同的特征依然是将商业进展的着眼点放在了外 籍人士与高消费人群上。这导致了直到目前为止，雅宝路商业还是个

6、地域性的商业名字， 没能吸引更多的城市内部其他地区的商业消费人流，这不能不说是一点遗憾。一旦这种定位与服务人群过于固定，要想改变这种市场状况已经是很难的情况了。 目前，雅宝路地区日成交量在Il(M)万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右， 2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非 洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为要紧贸易出口地区。3、雅宝路地区的商业业态雅宝路的外向型商业定位，但其进展的瓶颈在于商住混杂的现象，地区内没有大型 的独立商业，也缺少专门为商业经营打造的商业设施，并不罕见的是在原有办公或者纯 居住物业改造的基础之上形成

7、的商业设施，因此，整个地区与雅宝路两侧显得凌乱不堪， 商业场所较为分散地遍布于地区不一致的街巷内。目前雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态 占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他 针织类服装。其次是酒吧与餐饮、娱乐，占到了 10%左右，其他包含小商品与作为典型 服务行业的航空运输占到了 10%o皮毛类服装在雅宝路地区大行其道的要紧原因与这里的批量采购人群存在直接关 系，经调查充斥在雅宝路周边市场中的消费人群要紧是来自俄罗斯与一些东欧国家的商 贸人士。由于冬季的严寒，与中欧贸易的繁荣往来，促使这些来自严寒国家的商人倾向

8、于在价格相对低廉的中国采购冬季服装，因此在雅宝路市场上能够看到到处充斥着用俄 文标注的广告牌，与承办将商品货物航运至俄罗斯与东欧其他国家的货运公司。此外，服装商品中的针织品多数也面向批发客销售，但我们都明白，本地零售商是 不可能从这里批发服装的，由于这里的批发商应该算是二、三级的小型批发商，本地商 家会直接从一级批发商或者生产商那里直接进货，以保证获得更低价格的理想商品。而 外籍商人通常不可能熟悉一级批发商的渠道，他们比较清晰地是二三级批发市场的行 情，因此能够说整个雅宝路市场做的是二三级批发代理。此外，很多商家直接面向批发市场，因此假如前去散买，对方会告知在售商品无现 货，这是一种拒绝零售的

9、方式，同时说明这些商家的客户以批发为主，因此他们通常提 早告知二三级批发商或者与其约定提货的时间，这样二三级批发商能够按照对方的进货 要求事先从厂家或者一级代理商那里订货。先前，也曾经出现过外国商人直接找到南方 厂家进货的情况，但是由于厂家无法按信用保障外国商家的利益，使得多数外国商人不 得不重新找到了信用度相对较高的二三级批发商。整个雅宝路的商业经营反映的是近10年来商业经营渠道的不一致所带来收益不一致 的现象，商业渠道的多元化与销售的量化带来了商业市场的兴旺与繁荣。也验证了商业 世界适者生存的自然法则。4、雅宝路地区典型商业项目(1)朝外MEN朝外MEN的商业是作为整个项目的底商来进行规划

10、的目前被打造成为类似于老番 街的商业设施，最高售价曾经达到过8万/m2, 05年上半年已开业，其地上3层，地下 一层，地下一层为餐饮与鞋帽；一层为小百货精品；二层为服装；三层为精品店。目前 经营状况较差，客流量小，二三层人流量极少。一层的出租率在95%以上，二层出租率 在85%左右，三层的出租率只有75%左右，空置率较高。目前朝外MEN的商业规划是 在地域内其他商业的现有业态的基础之上力求做精做细为整个着眼点的，但是由于种种 原因，目前商业经营惨淡，租赁状况由于经营不见起色的情形下也走入低谷。目前，每 平米月租金从400元-650元不等，同时租金水平有走低的趋势。朝外MEN目前经营状况不佳的原

11、因要紧是由于其主营业态即二三层服装商品档次 不高，无法吸引本地消费人群，导致直接与雅宝路内其他商家进行竞争，但又缺少固定 的批发客源，导致在商品零售与商品批发经营界限不清的尴尬处境。外加后期宣传推广 跟不上，办公生活类配套商业设施欠缺，使得消费人流前来这里的动机无法明确等等。估计在年末或者明年年初时该商业经营会出现适度地调整，有可能趋同与老番街。注：门前的车水马龙多为周边工作生活人士，而鲜有驻足的人士光顾。注：低档次的门前促销与冷冷清清的店内景象形成必定的关系。注：三层的空置率在25%左右。注：精品街有名无实，美食街环境奇差。(2)老番街总建筑面积8600平方米，属于怡景园的底商，在当初商业定

12、位的时候，老番街没有 参照通常小区配套商业定位的模式，打造一个以超市、洗衣店、美容院为代表的社区服 务型商业，而选择了以小商品、服装百货交易集散地为主的模式，再加上老番街面市时恰逢雅宝路市场的拆迁进行当中，雅宝路市场的老商家不愿冒着缺失固定客源而搬离这 里，因此多数选择了入住老番街。整个老番街共地上两层，一层为小商品市场，要紧经营鞋帽、箱包、日用百货；二 层经营服装、床上用品、针织品。目前老番街整体出租率在99%以上，光顾的消费人群 也以外籍人士为主，经营较为火爆。成为了东部地区的“万通模式”的复制品，尽管当 初这样杂乱不上档次的商业定位遭到了大量的抨击，但是市场是最有说服力的佐证，市 场的成

13、功是决定决策成功的唯一标准。注：老番街外车水马龙注：内部格局紧凑，最大化的利用了空间，是外国人购物的天堂，但服装种类款式 不符合现时中国人的审美情趣。（3）吉利大厦年成交额在8亿美元以上 每日接待外商尽百名，现有商家584家，地上共六层（注： 7-12层为三星级涉外饭店，入住率经常保持在100%,多为来此进行商贸交易的外籍商人 与本地商家），要紧经营服装鞋帽等。租金3000元/m2/月左右。（4）雅宝大厦位置在雅宝路的东侧，离东二环路较为接近。主营高档精品，店面普遍比较大，以 20-4Onr为主。一层有能够对外开门的商业裙房，比较有特色。尽管外观陈旧落后，但比 较注重内部环境与细部装修、装饰，

14、如公共走廊地面为大理石，并配有有条形的玻璃装 饰，整体以绿色为主色调，公共部分及一些室内空间比较大的店面有错层。良好的购物 环境是其他项目能够借鉴之处。内部配置：2部直梯，两部货梯。出租情况较好，出租率接近100%, 22T的店面租金为680元f, 40 的租金为 625元/m% 一层配有俄罗斯餐厅。尽管雅宝大厦各项配套设施水平高于吉利，但其租金、人客流量与交易额等相对较 差。造成这种状况的原因大概是由于隔间偏大，档次较高，将商家与采购商定位于中俄 贸易中的上层交易者，因此缩小了交易范围。同时也由于雅宝大厦的名气不如“吉利” 响亮，很多采购商都是冲着吉利来的，只是“顺便”看看周边商场的情况，人

15、气的重要 性再次表达出来。（5）天雅大厦天雅大厦在雅宝大厦的东侧，地上9层，曾经以出售30年产权对外发售过，2004 年5月份开业，2003年10月除部分预留出租的摊位外，基本已销售一空。内部配套设施 比较完善。要紧以服装批发为主营业务范围。商品种类包含鞋类、时装、羽绒服等，以 鞋类为主。目前经营状况较好。（6）万邦科贸大厦（万发市场）万邦科贸大厦原规划为商务办公楼，总共22层，后因看到雅宝路市场的巨大潜力， 遂将用途全部改为商铺，也想在这个火爆的市场中分一杯羹。属于雅宝路地区的商业的 后起之秀。大厦曾使用产权销售的模式，在2004年对外发售，目前销售率在70%左右，目前均 价为15000元租

16、金为350-400元f月（18层以上）。7层下列基本已售完，部分小 业主招租，一层报价700元/m二同一项目出现租金相差如此悬殊的现象，能够说是由于 其早期规划写字楼的这种形态所造成的。假如没有很强的目的性，相信没有那个采购商 会从1层一直逛到22层，关于商业来说，7层已经比较高了。因此开发商为了尽快回笼 资金，将层数较低的部分出售；同时以低价甚至超低价出租高层部分，希望能够以此聚 集人气，相信也是逼不得已的。因规划为写字楼，其各项设施及配套都比较完善：外观高大气派，大厦使用玻璃幕 墙加高级铝扣板，并配以进口石材作为大门的点缀，更显专业办公楼的气派。落地双层 中空玻璃，便于写字间内更好的采光、透光、保暖、散气。聘用海外著名照明设计专家