某地政策对房地产市场影响专题分析报告.docx

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1、某地政策对房地产市场影响专题分析报告政策对上海房地产市场影响专题分析报告上海绎凯博才房地产代理有限公司2005年6月经历了 1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全 面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了 一出令人咂舌的“神话”！任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨 之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济 带来的冲击与金融风险，开始采取抑制性措施，操纵市场的上涨。政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直

2、下，政策 对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确推断 上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。因此，我们结合上海房地产市场，认真解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基 于此，对上海房地产市场的短期与长期走势做出推断。希望这种研究能够有助于上海房地产 开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！绎凯博才市场开发与研究中心一、近期出台政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重 点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，有关政策连 续出台，引发市场频繁震动，其有关政策表述如下： 2005

3、年3月6日，上海市政府公布关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市 场持续健康进展的若干意见。 2005年3月7日市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知，规定个 人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去 购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加与河 道整治费（下列简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住 房，出售时免征营业税及附加。 2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利 率水平，基准利率调整为6. 12%,同时实行下限管理。 2005年3月26日，上海市政府

4、推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的 意图凸显。 2005年3月29日，上海市政府出台关于进一步加强个人住房贷款管理的指引， 重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服 务，交易时并增加营业税。 2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳固住房价格的通知。一、高度重视 稳固住房价格；二、切实负起稳固住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府 负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，操纵不力，要追究有关责任人责任； 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房与经济住房土地供 应，并督促建设；四、严格操纵被动性住房需求，要紧是操纵拆迂

5、数量；五、正确引 导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的 各项政策措施；八、认真组织对稳固住房价格工作的督促检查。 2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不 再并办”的政策引人注目。 2005年4月30日，国务院七部委联合下发关于稳固房价工作的意见，要紧内容 包含：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商 品住房与经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地与住房价格上涨过快的地方， 适当提高居住用地在土地供应中的比例，

6、着重增加中低价位普通商品住房与经济适用 住房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格操纵高价住房用地供给。三、调 整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调 整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得 的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销 售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售 时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理， 防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、 加强经济适用住房建设，

7、完善廉租住房制度。七、切实整顿与规范市场秩序，严肃查 处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2005年5月31日，上海市政府出台有关加强房地产税收管理的补充通知，就上 海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规 定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3%税率征收契税，凡个人在5月31日 前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但务必 在2005年7月31日前缴清。2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度与强度不断加大。山雨欲来 风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达5年的繁荣开始转向，未来市场

8、走向扑朔迷离。二、政策性质类型与背景分析21政策性质类型分析从政策性质看，要紧分为五个方面的政策类型：(1) 土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构(增加中低价房与经济适用房土 地供给)，规范土地转让，防止土地囤积。(2)金融政策。包含利率政策、汇率、贷款首付额度与不一致物业贷款安排。(3)财政税收政策。包含间接税与直接税，在交易环节与最终环节进行税收调控。所得 税属于直接税，而营业税、契税、房产税(尚未推出)则属于间接税，在持有与交易环节征 收。(4)结构调节政策。增大中低价商品房与经济适用房市场供给，操纵高价房市场供给。(5)市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操

9、作与非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策与结构调节政策为市场供给调控政策 类(即限制市场供给与调节供给结构)，而金融政策与财政税收政策为需求调控政策类(限制 市场需求)。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重， 从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反， 导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降 低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳固市场。

10、从新出台的政策看，针对投机者与交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是 以局部调控为主。2.2出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房 地产调控的政策导向顺序为:从出台政策过程看，呈现出下列几个方面的特点：(1)单一调控转向“多拳出击”在去年，政府重点从一级市场调控房地产，操纵土地投机与地价，迫使囤积土地的开发 商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来操纵房价，调控需求。但实际上却适得其反，它 加速了开发商企业两级分化，大企业的市场操纵力增强，进一步增强市场信心。土地供给则 限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度繁

11、荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各类手段抵 消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二 级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。(2)政策力度不断加大除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，3月16日的加息，与后来的首付提高， 导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而4月30日七部委联合意见，引发市场剧烈地 震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机 的决心越来越强。(3)调节目标越来越明确早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不一致角色的不一致调控。其结果就是正常 需求者与投机者、关系国

12、计民生的中低价房与奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会 与经济稳固，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府 的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房与中低价房及其用地的供给，严格 限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出确信会沿着这 个方向继续下去，因此，能够称之结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度 大大增强，效果突出。2.3 出台背景分析伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直 接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程与内容 看，政府在压

13、缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着 市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常慎 重。2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳固住房价格的通知，中央已经将稳固房 价与房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳固市场的基础上， 使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同 时增加中低价房供给，其用意就是如此。因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释 放的过程。2.4 过渡打击的后果分析在我国

14、房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，假如出现房地产的崩溃，后果将是非 常严重的。结果表达在如下几个方面：(1 )投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8%,近两年持续 提高。房地产投资高涨与需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依靠 性非常高，甚至某些城市的建设进展要紧资金就来自土地拍卖与房地产税收，上海市某些区 50%以上的财政收入都来自房地产。因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大 大减少，有关的城市进展、城市建设就会陷入停滞。(2)联系行业面临衰退，大量失业不可避免

15、。房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、 媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业进展，吸纳就业也是非常 巨大的。假如房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。(3)银行坏账急剧增加，导致金融风险。房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依靠金融机构的融资，大部分资 金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。三、政策走向预测政府出台政策的目的，是向逐步释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型与力度，要 视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有与交易环节税收作为政府调控的 要

16、紧手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。政府今后可能推出的政策包含下列几个：1 .房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经 成为定局。2 .利率再调整。假如现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。从我国 经济进展的状况来看，政府通过加息调控房地产市场的会非常慎重。3 .继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。这会是政府重点采取的 金融措施。4 .所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。从效果看，该政策 不可能增大投机者市场风险，关于抑制市场膨胀意义不是很大。5 .汇率调整影响。它不属于政府调控政策的范畴，但是目前的实际影响却非常大。人 民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国