某地房地产可行性开发研究报告.docx

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1、某地房地产可行性开发研究报告江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江 岸区后湖乡石桥村125. 59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，与周边 要紧同类竞争物业的比较后，根据江岸区后湖乡当地的目前市场状况与对未来的预测， 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了 投资分析、财务评价与风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。根据本 文的方案，项目总建筑面积11. 72万平方米，项目总投资15594. 85万元。经测算项目财 务净现值3620. 11万元，项目财务内部收益率27. 1%因此项目在经济上具有较强

2、的可行 性。关键字后湖花园项目投资开发经营武汉市某房地产项目可行性研究报告目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制根据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、后湖地区区域分析三、项目周边要紧物业分析四、后湖乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、

3、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营要紧风险及计策分析第十章结论与建议第十一章结束语第十二章附录及要紧参考文献（一）国家宏观经济的影响截止11月份，我国经济保持8. 2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。要 紧表现如下：11月份，全国完成工业增加值2171

4、亿元，比上年同月增长10.6%,继续 保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有与股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，说 明我国经济已经走上健康进展轨道。工业产品销售率稳固提高。11月份工业产品销售率 为97. 42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。ITl月累计，工业 产品销售率为97. 27%,比上年同期提高0. 66个百分点前11个月累计出口交货值比上年 同期增长26. 1%,仍保持了快速增长的势头。11月份全国居民消费价格总水平比上月上 涨0.7%,比去年同月上涨1.3%, ITl月累

5、计平均，全国居民消费价格总水平比去年同 期上涨0.2%。其中居住商品与服务项目价格分别比上月上涨1.0%与0.3%。（二）武汉市经济进展势头良好今年以来，武汉市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额 约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业 完成工业增加值24. 85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16. 35%。各类经济类型 工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商 及港澳台经济分别完成工业增加值12. 62亿元、1.48亿元、5. 66亿元与4. 59亿元，比 上年同期增长10.

6、 6 11. 0 16. 9%与30. 3% 1 10月份，全市完成固定资产投资193.43 亿元，比上年同期增长6. 7%。其中基本建设完成投资71. 28亿元，增长3. 6%；更新改 造完成46. 91亿元，增长2. 9%；房地产完成70. 26亿元，增长4. 9%。消费品市场繁荣兴 旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口 3451万美元，比上年同期增长 31. 3%,保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14. 4乐 产品销售收入增长22. 8,实现利税增长70.9%,实现利润总额由去年同期的负2亿元到 今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期

7、的7. 9亿减少到5. 4亿元。（三）全国整体房地产市场发育进展情况良好11月，空置面积分类指数值为98. 18点， 明显低于去年同期104. 82点的水平。今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为 11.8%,当月净增空置面积169万平方米。在销售持续升温的推动下，商品房销售价格 稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2. 2%, 是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月 增加47元。今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设与更新改造投资增长速度。 今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744. 3亿元，同比增长

8、24. 11%,增幅比去年 同期提高3. 7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20. 6%。受房地产开发 与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开 发面积5337万平方米，同比增长36. 9%。（三）积金归集、商业银行住房贷款的有力支持据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4. 5亿的目标，公积金使用4. 86亿 元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、 贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费制造了条件。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析与经济形式成因分析，可得出结论：

9、 国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策与法规有利于房地产市场的进一步进 展与活跃，因此能够说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是 有充分科学根据的。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次 调查分析要紧是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生 活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析与研究提供 充实的研讨根据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。下图表是江岸区 2000年的房地产价格与指数：为地块两头的姑嫂树路与岱黄公路。姑嫂

10、树路交通便利,有560,711, 805,71, 527, 35, 41 路等通向各个方向，江岸区价格 江岸区指数一季度 2218.78 IOOO二季度 2227.38 1003. 876三季度 2223.24 1002. 86四季度 2226.24 1003. 22000年第四季度江岸区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有 达到二季度高度，由于江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的，而今年房地产 开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制 使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带， 是房地产开发投资较

11、集中的地带，要紧原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离 中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花 苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998 年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了 4500平方 米，销售业绩较好。后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段， 根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，同时有开发大 片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶 山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地

12、区在未来升值的可能性较大。位于该地区的 东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于江岸区的均价，本季度销售 了 1. 65万方。一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的 地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块 大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1 .地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积8. 37公顷，近似平行四边形，周边要紧有水塘，菜地与村镇建设 用地构成，较平整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地 块的延伸四周也大致

13、是一望平原，地块周围有叫多的村庄，要紧有石桥村，塔子湖村（由 渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有2000人左右）；还有成片的采地 与零星的湖面分布在地块周围。2 .地块自然景观及环境质量2.1 自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。下列为地块四个方向的环境情况：1 .南向远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横 贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因 有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上不管近看或者远望的视线都被干 扰，另外区域环境因建设公路略有空气与噪音污染

14、。2 .北向北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自 然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景 色。3 .东向远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘， 黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。4 .西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工 的新华家园，自然村落与耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2. 2项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道（进展大道），北至张公堤邻近，东西以姑嫂树路 与岱黄公路两侧为界，集中调查。1

15、.地形地貌状况（详见附图地形地貌图）2 .物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）3 .局部放大图（详见附图局部放大图）附图说明1 .岱黄公路一带区域调查自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，邻近的村落有石桥 村，塔字湖村，新春村，都属于后湖乡。后湖乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500 米。邻近设有成片的自然林或者人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬， 该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车通过，到市内的交通不便利，沿线 只有716路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水 电气的基

16、础建设均以到位，电话线已铺设但没有网络线与有线电视线（新建小区除外）。 路边邻近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高 级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。人文环境：沿路两旁的居民来自不一致的地方，要紧是石桥村，塔字湖村等邻近的村落。 另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等邻近区县的居民。他们大多 是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带与石桥村大概有2-3千人。居民 的房屋大体为2-3层，比较简陋。经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的 居民每年固定有IOOOT500元的收入，来