某城市广场物业管理招标书.docx

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1、某城市广场物业管理招标书带格式的：左侧：3. 17厘米，右倒：3.17扉米. 顶端:2.54厘米，底端:2.54厘米.宽度:21 匣米，高度：29. 7匣米，页眉到边缘距离：1.5厘米，页脚到边缘跖角：1.75厘米第一章均豪物业管理公司简介错误味定义书签。、公司简介2一、附件.6第二章 城市广场管理模式及管理制度6一、管理模式.9三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：Il四、计算机在物业管理中的应用15五、城市广场物业管理规章制度汇编15第三章 物业管理权交接方案43一、程序的合法性43二、协调有关方面的关系，取得中正第三方的支持43三、具体交接工作安排43四、交接内容44第四章

2、城市广场财务管理方案48一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容48二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法57三、基金类款项的管理及使用58第五章城市广场工程维修管理60一、城市广场的工程设备管理60二、工程各专业工作制度60第六章 城市广场社区服务管理64一、业主档案、业主投诉的管理模式64二、对业主及使用人使用物业的规定66三、提高服务水平、完善社区的其他设想与方案66第七章 城市广场各项管理指标的承诺69一、各项综合指标69第八章 说 明73第一章均豪物业管理公司简介一、公司简介北京均豪物业管理有限责任公司于1992年在海淀区创立，在北京市工商局 注册，公司及所属子公司注册资金5

3、50万元，日常可运作资金IooO余万元，管 理着包含商用物业、居住物业、公益物业在内的10余个项目，管理面积32万平 方米，符合北京市行业资质标准，具有涉外管理资格的专业物业服务企业。本公司的服务宗旨：营造现代人的生活空间。本公司的经营理念：专业管理、至诚服务。本公司的企业文化：积极健康向上的企业价值观。本公司的企业形象：整体能力强，市场营销能力强，管理制度健全。均豪公司致力于推广符合国际惯例的物业管理模式与经验，不断探索符合 中国国情的物业管理道路。均豪公司实行公司总部与管理项目部两级管理体制， 即总部提供管理设计、人力资源、宣传企划、技术、质量、财务等方面的支持与 督导，项目部执行具体管理

4、事项。通过我们的专业化的管理与服务，给开发商、 产权人、使用人带来效益、效率与安宁，促进存量物业的活化与增值，提高受托 物业的市场价值与使用价值，为产权人、使用人取得管理效益与投资回报，达到 经济、社会、环境三效统一。本公司拥有门类齐全的专业人才与复合性管理人才，特别是一大批从涉外 星级饭店与涉外公寓加盟的素养优秀的总级领导与部门经理形成了公司管理骨 干。先进的管理思想与饭店公寓的涉外管理经验，不仅丰富了均豪企业文化，也 推动了公司整体管理水平的提高。公司制度严格，运作规范，信息灵敏，工作细 腻，手段完备。不但能够承接各类类型物业的全面经营管理，同时开展其它单项 服务，包含租售代理，进展顾问，

5、投资顾问，管理企划与咨询，工程顾问与工程 服务等等。通过多年的实践与磨练，本公司在综合商用楼宇，标准写字楼的管理上， 枳存了独到的管理运作经验，创建了一套完整而有用的管理体系与管理方法，并 将计算机软件技术用于管理之中，取得了良好的管理业绩与社会声誉。七年来，我公司以受托管理、合作管理、顾问管理、单项委托管理等方式管理了十余个物业项目，有代表性的包含：1.中科集团大原31000平方米写字楼2.理工科技大厦38000平方米写字楼3.硅谷电脑城42000平方米电子市场与写字楼4.中国现代文学馆30000平方米国家级博物馆5.汇景阁公寓35000平方米甲级公寓6.北科大厦18000平方米写字楼7.蓟

6、宁居24000平方米普通住宅8.汉荣家园45000平方米普通住宅9.北京青年报大汉30000平方米写字楼我公司还作为行业中唯一受邀单位参加了国家建设部与加拿大政府物业管 理合作谈判与海淀新技术产业试验区进展规划课题组，参与规划方案设计。多年的管理实践，使我们积存了较丰富的物业管理经验，特别是关于如何 针对物业特点与委托人要求进行物业品牌的塑造与社会形象的保护；关于物业管 理的成本操纵特别是人力成本，能耗成本、采购成本的操纵上有着独到的经验与 手段。均豪公司一贯凝视研究分析，针对区域市场特点、物业特点、使用人特点 进行管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度的 满足使用人

7、的需要。理工科技大厦通过我公司精心治理，硬件得到根本改善，物业服务满意率连续三年达到95%以上，1997年经严格考评，被命名为全国城市物业管理优秀大 原，受到了海淀实验区政府的特别奖励，被外界誉为“网络信息大原”，成为中 关村标志型建筑之一。本公司的物业代理业务一直在业内享有盛誉，专案推展、谈判掌控、大户 推介等多种市场运作方式的灵活运用，二次开发、文化销售、点面塑造等众多主 题创意，使所代理及顾问的项目迅速成为市场亮点，给公司赢得了骄人的代理业 迹，其中理工大厦从96年至今保持着95%以上的出租率，97年我们获得了连续 几个100%的销售楼盘，98年我们的代理项目两个单项楼盘整体的销售金额是

8、3 个亿，深得业内人士称誉。公司现与美国的HO公司成立了一个以互联网为支撑与连锁信息为并行的 专门从事房地产联锁营销的合资公司“华居网络服务有限公司”，华居网集网络 技术、商品房网上交易与房地产连锁经营为一体，向社会提供房产交易、租赁经 纪、特许经营与物业住处咨询等基本服务与各类增值服务，关于均豪所管理的各 个项目的租售成功与持续经营提供了强劲的保障。我司与北京市科委共同合作成立均豪科技管理公司，按国家对行政事业单 位后勤管理要求，为科委受托管理办公、住宅的物业。其间双方共同成立课题小 组，专项研究后勤改革社会化的转制中产生的诸多问题，此项合作正在积极的进 行中。本公司实施以人为本的内部管理模

9、式，从招聘、甄选、试用、转正到培训、 考察、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，几年来公司管理骨干实现了从勤 奋型到勤奋加技术型的转变，目前均豪各级管理、操作人员敬业精神与团队精神 好，业务技术素养高，责任心强，创出了一个又一个管理佳绩，为所管物业的业 主与社会各界所称道。均豪历来注重企业文化建设，企业精神深入人心，企业刊物管理资讯期 期图文并茂，刊载公司事业进展与管理最新动态，物业管理最新理论，还有教育 性、引导性文章：每年举办春游与春节晚会，每月举办生日聚会，让员工真正享 受“家”的感受，提高士气，增强团结。企业气氛与员工的精神面貌始终是健康 向上，促使企业不断进取。在多年实践探索的基础上

10、，均豪公司在物业理论上也颇有建树。从1993年 起，从公司总经理到项目部的管理人员，在博采众长的基础上，针对国内物业管 理现状，大胆提出前瞻性的管理理论与观点，在中国房地产报、物业星空、 北京房地产杂志、精品购物指南一物业版发表了诸如“居住小区管理的 思考”、“关于物业管理进展的理性探索”、“物业管理在中国”、“物业管理的超前 介入”、“写字楼物业管理的服务设计”等多篇文章，在业内形成了一定的影响， 在众多专业研讨会，培训讲座上，也留下了均豪的声音。为使公司具备持续提供合格服务产品的能力，在儿年营造管理制度规程的 基础上，于1998年开始在公司内推行ISO-9002国际质量标准，并于1999年

11、5 月一举通过权威机构的认证，获得【SO-9002国际质量体系认证证书，成为在北 京市为数不多的获此认证的物业管理企业之一。均豪的管理特点是：使每一个管理项目出特色。基于多年积存的管理基本 功与对物业服务的领会，均豪具备对不一致类型物业与服务对象进行针对性的管 理设计与服务设计的能力。所形成的一整套先进成熟的管理方案与服务方案，不 仅在平等竞标中屡屡胜出，而且成功的应用在所管理的各类不一致类型的项目 上，不断制造着佳绩。沿着实践认识再实践的轨迹，均豪人不断前进，与一个个进展商、 产权人结成联盟，为托管物业的保值增值辛勤工作，成为他们的忠实伙伴。公司法人代表：于庆新电话：（OlO） 620022

12、55传真：（OIO） 62001355公司地址：北京市朝阳区民族园路5号E-mail： jumboa于庆新JUnaCAQ版均察物业管理公司et: IOOOR*七：e20022w HR 62001355 r. I 湖1121072 Emnla jumbobpthc3.blAJi,cn二、附件：1 .营业执照复印件2 .物业管理资质证书复印件、涉外管理许可证3 . ISO-9002质量体系谁证书影印件4 .全国城市物业管理优秀大厦奖牌影印件5 .北京市旅游行业协会会员牌证影印件第二章城市广场管理模式及管理制度一、项目分析及管理构想城市广场是北京知名的问题项目”之一，其不良市场口碑，已严重影响了 其

13、在物业市场的价值，引发居用客户投资客户的不满，导致的要紧原因包含： 项目分析1、客户与进展商在前期遗留问题存在着重大分歧，且几年来始终未能调整 理顺关系，加之后来物业管理公司的仓促进入，自建自管的背景使法律 关系不清析，引起的矛盾更加错综复杂。2、物业管理收费在原初测算基础上，通过几年的运行，未根据实际情况进 行调整，收费明显不合理，加之不规范运作，收费标准与管理服务水平 强大的反差，引发客户不满。纷纷采取拒交管理费等极端形式，这使物 业管理服务工作不能纳入正常的运行轨道，形成了又一个重大矛盾。3、长期积存的问题，不良的管理服务使项目的社会声望严重受损，投资的 保值、增值在客观上已成空话。通过

14、对硬件上的考察，我们看到设备维 养明显不到位，水平很低，这必定影响设备使用寿命，维修率及将来的 维修成本大幅提高；从软件评价来看，出租率过多依靠于低价出租，投 资回报低于市场均线。.4、从目前管理来看，还看不出改善这一局面的有效举措。在现行管理安排 上未能有效区分商用、公寓、写字楼三种物业不一致特点，而简单地采 取了统一模式，混同管理，这对项目进展最大限度满足客户需求是极为 不利的。管理构想整体考虑上，写字楼的管理与公寓的管理将分别建立相对独立的运作体系， 为不一致功用的物业与不一致需求的客户营造不一致的空间氛围；财务上使用统 一帐目，分别核算；管理上统一调度，各自目标责任；人事上集中招聘培训

15、，不 一致专案研究；监督体系上不一致的监查标准，业主委员会将根据可能分别设立 或者分设不一致的专项分会；技术物资保障统一由总部协调完成。1、三种不一致类型物业的管理构想在我司近七年管理实践中，对不致物业类型均有着不一致的成功经验，这些经验将会充分表达在城市广场不一致模式的管理中。如:写字楼的管理目标是非常明确的：保证物业所有人（投资人）的投资回 报率，使物业得以保值、增值，为实现这一目标的根本解决办法就是要作好 写字楼物业市场的品牌，使这一-品牌在市场上具有号召力，而品牌的塑造依 靠于物业经营管理思想、硬件水平、管理服务的质量及客户水准。在满足客 户需求方面，是要营造安宁、便利、雅致的商用办公氛围，最大限度满足客 户对商业配套服务的要求。商场的管理立足于保障，在水、暖、电、风、气等几方面作到零事故运 行，同时支持、辅助商场经营者营造浓郁的商业氛围，使消费者在安全、温 暖、整洁的氛围中体会购物情趣。对公共区域的管理是商场管理的又一重点， 目的在于保持商场的完美市场形象。公寓客户需求是清晰的一一营造家居氛围，满足居用需求；同时，要求 又是繁复的一一它涉及生活的方方而面。而关