某物业工程管理部制度及工作流程.docx

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1、某物业工程管理部制度及工作流程服务用语、礼仪行为规范1、当班人员在班前4小时不得吃葱、蒜等异味食品。2、维修人员须使用的服务用语：您好；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走;谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了；有问题请您随时与我们公司联系。3、维修人员仪表应保持整洁，穿着干净的工作服，皮鞋光亮干净，工牌按规定佩带在左胸兜盖上沿，携带必备的工具，工具应装工具箱内随身携带。4、到达住户室外后按一下门铃，然后退一步站在与门铃可视镜头相对应的位置让业主确认身份，静候住户开门。5、住户开门后，首先以礼貌用语向住户说明来意：“您好，我是物业维修人员，接到您的报修，前来修理，现

2、在能够进门维修吗？”同时主动向住户出示工单，待住户许可，穿上工作鞋套后再进入户内。6、维修前需再次向客户核实报修内容及维修费用，客户认可后开始维修。7、如维修内容需破坏检查口、墙砖、地砖或者需拆卸较多配件或者住户有指定要求，应在维修部位的相应地面铺工作台布，将工具及备件放在上面，以免乱放工具配件或者维修废料破坏住户室内装饰装修或者造成脏乱不洁。8、维修完毕后应对维修部位进行试用检查，并请住户亲自验收，在维修工单上签字确认。住户对维修结果表示认可，维修人员清理现场，将工具、材料收好，工作台布折叠收好，将废弃料收拾干净带出，对维修污染、拆卸的地面、墙面等给予清洁恢复，最后方可礼貌离开。9、出门后应

3、将工作鞋套脱下收好。10、当工作量较大、技术难度较高、备料不全或者因其他客观原因无法立即修复的情况，向上级领导进行汇报，并及时通知客服部做好客户解释工作。11、业主因对服务有意见而表现烦躁时，耐心听客户把话说完，适当解释，以礼相待，不讲伤感情的话，更不得使用不文明用语，尽快返回工程部向上级领导或者部门经理汇报，不得与客户发生任何冲突。12、对客户提出的各项询问，在职责范围内的，给予合懂得答，不属于本岗位解释范围的问题，婉转回答，如“我回去请示一下我们领导，尽快给您答复”等，不同意说“不明白”、“不属于我管、“没有”、“不懂”等忌语，不得用动作代替语言。13、入户工作不得吸烟、喝水或者同意其他物

4、品，更严禁向住户索要物品。14、维修工作中应集中精神完成工作，不要与住户闲谈无关的话题。值班制度1、班前禁止饮酒，保证当值期间头脑清醒；2、按时上下班，做到不迟到、不早退，上班期间仪容仪表应整齐；3、遵守劳动纪律，当值期间不准做与工作无关的情况，比如：看非专业书籍杂志、睡觉、饮酒、串岗脱岗等；4、高效保质的完成报修工作与领导交办的各项工作任务；5、有关责任人须认真做好辖区内设备设施的巡查工作，做好有关记录且字迹应清晰、整洁；6、当值期间应做好责任机房卫生，机房内不得有乱搭、乱挂现象;7、当值期间遇有上级领导检查工作，接待应热情礼貌，做好出入登记;8、严格遵守并执行各项操作规程与安全生产制度，不

5、违章操作，确保人身设备安全；9、交班人员在交班时除应将钥匙、工具、仪表等交接清晰外，还须将当值期间的工作情况全面记录在交接班日志上10.交接班时应认真认真，做到记录不明不交接。交接班制度1、接班人应提早15分钟到岗，并穿戴好劳动保护用品；2、交接班时认真交接工具及物品，交接各设备设施的运行记录。交班人员务必按要求项目认真、准确、真实填写交接记录，记录本保持干净、整齐、无缺页、缺项。3、接班人应向交班人询问查看公共设备设施的运行及操作情况；4、按要求交接班后，要履行签字手续，接班人员如发现有违章与故障及不符合规定时有权拒绝接班、签字。并立即报告主管领导，解决问题，再进行交接班工作。5、若接班人员

6、没到岗，或者有饮酒现象、精神疲惫时，交班人员拒绝交班并及时报告主管领导进行处理。设备机房卫生管理制度1、设备机房的卫生每周至少做一次，不得以任何理由推迟；2、设备机房在做卫生时其顺序为：从上到下、从里往外;3、设备机房的门窗、设备、管道、地面、照明灯罩等务必做到卫生整洁，检查标准为门窗、地面无污渍，设备、管道等无尘土；4、设备机房的卫生环境应整洁，无烟头、纸屑等杂物，专用维修工具应存放在指定位置并码放整齐；5、电气操纵箱（柜）表面仪表及操作元件的卫生由该机房责任人负责，但严禁使用湿布进行擦拭；6、电气操纵箱（柜）内部电气元件的除尘工作应由专业人员负责，每季度至少一次，但机房卫生责任人有责任督促

7、专业主管按期安排此项工作，并负责监督、记录实施情况；7、水箱、管道等非电气设备的连接紧固部件，做完卫生后务必采取擦油措施，以防止紧固部件生锈；8、做完卫生后应将清洁工具摆放在隐蔽位置，不得随意乱放，门窗应锁好。设备机房门禁管理制度1、水暖专业人员负责水泵房、中水站的管理；2、电气专业人员负责变、配电室的管理；3、无人值班的水泵房、中水站、配电室等设备设施机房，平常应加锁管理，除专业人员定期巡查外，无关人员禁止入内；4、非专业人员因工作需要进入机房，务必得到上级领导批准，并进行登记；5、上述设备间钥匙应由当值人员保管，交班时一并移交给接班人；6、上述设备间应设出入登记簿，内容包含出入人姓名、人数

8、、所属单位（部门）、出入时间、当值人签字等。工具管理制度1、维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，部门公用工具由主管领用并负责保管。维修部库管员对所领用工具记录在工具领用登记表内。2、个人使用工具管理（1）维修部员工正式上岗时，由员工填写领料单经维修部主管批准后，在库管员处领取一套个人使用工具。维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。库管员应对员工所领工具记在工具领用登记表内。（2）个人使用工具使用注意事项； 不准乱打乱撬； 用力应适度； 测量不一致的参数时注意正确换挡（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压或者承载能力等）用后擦试

9、干净工具。（3）维修部员工使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。（4）维修部员工使用工具丢失或者人为损坏，则应由员工立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则能够经维修部主管批准后到库管员处以旧换新，库管员应做好登记。（5）员工辞工、被解雇或者转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，关于丢失或者人为损坏的工具通知公司财务部扣发相应的欠款。维修部组长务必将员工退还的个人使用工具进行记录，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。（6）维修部主管每月定期检查每个员工的个人使用工具，关于丢失的或者人为损坏的工具将责令其立即补齐。（7）关于换下来的

10、个人使用工具每半年由库管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经维修部主管批准后申报公司主管经理审批。审批后由各维修部主管负责报废处理。3、公用工具管理（1）各专业技术员工借用公用工具或者各组之间借用公用工具都应在组长处借用；维修部以外的部门借用公用工具须经维修部主管批准后方可借用。组长务必将借用工具登记在工具借用登记表上。（2）专业组公用工具使用注意事项；便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4（2）条款：大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整皮带，关于磨损严重的皮带应更换；检查、调整碳刷，如碳刷磨损过新装时的1/

11、2则应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或者开裂则应更换；检查或者整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁外表,必要时涂上防锈油；拧紧所有紧固螺栓。（3）公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。（4）公用工具如丢失或者人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。专业组公用工具如属正常使用损坏，关于小型的（500元以上）经维修部主管确认，主管经理批准后能够以旧换新。关于500元下列的公用工具须先由组长填写报废工具登记表经维修部主管批准后上报公司审批。（5）专业组组长工作调迁、辞工或者被解雇时，由维修部主管会同库管员一起对组长所管公用工具进行盘点，发现缺少或者人为损坏的则应追究组长的责任。（6）维修部主管每月

12、定期对每个分部门的公用工具进行检查，关于缺少的或者人为损坏的，将责令组长负责尽快补齐。（7）关于换下来的公用工具每半年由库管员进行一次盘点并登记在报废工具登记表内，经维修部主管批准后上报公司审批。审批后由维修部主管负责报废处理。（8）关于专业组公用工具中的计量器具或者安全用具应定期送检，检查后合格的方可使用，否则应重新申购。6、维修部通讯用对讲机管理按警用器械管理标准作业规程有关条款执行。7、库管员每月定期应将所保管的工具进行一次盘点并进行登记，关于需要补充的工具应建议各维修部主管尽快申购。维修材料管理规定1、物资采购由项目部统一安排，专人负责采购。2、设备设施负责人，根据保养内容与计划安排提

13、请维修材料使用名称、数量、规格型号于每月25日前报主管核准。3、主管、调度根据材料库存状况及设备设施维保情况，填写物料采购计划申请表；与每月28日前报工程经理审批。4、调度指派专人队新采购的物资进行验证，发现问题及时提出意见并向部门经理报告要求采购部门做更换处理。5、工程部经理每月全面检查部门维保材料使用情况发现问题及时组织专业主管进行分析调整并向项目经理报告本部门收支情况。6、维修责任人负责根据维修工作内容填写领料单或者维修工具/材料借用表，经维修主管签字确认后可到仓库领取所需材料。7、遇有紧急维修工作时可先到仓库办理借用，事后3个工作日内按规定补办有关手续并向工程主管报告说明原因。8、工程

14、主管公共设备设施维修材料支出情况的检查监督及特约维修服务材料支出的成本回收工作核查。9、工程主管每月28日前将维修材料使用支出及成本回收情况分别汇总报工程部经理审核。工程部文档管理规定1、工程部文档管理员应将工程部各类文件、资料、样本、图纸、计划、单证、运行表格等应分类保管。做好分类标识，码放整齐。2、工程主管应将收集整理好的工程竣工资料、图纸、运行表格及其它证件单据交与工程部文档管理员。3、资料物品保管由文档管理员进行统计、支配、盘点。4、图纸及有关文件由专业主管在登记借阅，并于当日归还。5、其他部门借阅文档资料需由工程部经理或者主管同意。并做好登记当日归还。6、紧急情况如需查阅资料，可先借

15、阅，随后补办正常手续。7、借阅资料需爱护，不得在资料上做标记或者涂改。8、文档管理员要将资料物品摆放整齐，保持室内清洁，做到安全整洁。能源消耗统计管理规定1、工程管理部在接管验收时，应与开发商明确社区内能源计量方式及物业管辖范围。2、每月20、21日由工程主管安排专业技术人员负责抄表统计各户及公共设备能源消耗情况，记录在能源消耗统计表。3、每月25日由工程主管统计核算社区内能源消耗情况，报工程管理部经理及管理处财务部，并将业主能源消耗（电、燃气）报客户服务部。4、工程管理部经理根据能源消耗情况组织专业主管进行讨论提出合理化建议报管理处经理审核。强、弱电设备巡查保护制度1、小区内强、弱电设备检查保护工作，由工程部强电负责人主持维修电工进行,对设备的检查工作应认真、细致，发现设备故障隐患及时报告上级，尽快组织处理，确保设备正常运转；2、强、弱电设备设施如室内中监控主机及配电箱；室外配电柜；强弱电管井；强弱电竖井等，应每月进行巡视、检查，并进行记录；3、公共区域的照明电源箱及照明灯具应每周进行巡视检查，并应做好记录；4、强、弱电设备检查发现的问题，由强电负责人填写维修任务单，布置维修工作按安全措施，提出维修技术标准，指派技术工人进行维修；5、强、弱电设备须停电检修时，强