浙江富丽达染整有限公司-厂区房地产估价报告.docx

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1、浙江富丽达染整有限公司一厂区房地产估价报告估价项目名称:杭州市钱塘新区大江东产业集聚区杭州萧山临江工业园区纬六路1788号工业房地产市场价值评估估价委托人：杭州市萧山区人民法院房地产估价机构：浙江恒基房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：陶新富（注册号：）王聪（注册号：）估价报告出具日期：二。二。年十二月十八日房地产估价报告编号：浙恒审估2023第12056号致估价委托人函杭州市萧山区人民法院：受贵院委托，我公司对位于杭州市钱塘新区大江东产业集聚区杭州萧山临江工业园区纬六路1788号的工业房地产于价值时点现状下的市场价值进行了评估。1、估价对象：位于杭州市钱塘新区大江东产业集聚区杭州萧山

2、临江工业园区纬六路1788号的工业房地产，权利人为浙江富丽达染整有限公司，地上建筑物总建筑面积合计91276.71平方米，其中有证载建筑物建筑面积共计54525.45平方米(证载建筑面积合计55748.68平方米,其中建筑面积为1223.23平方米的工业用房已拆除)，无证建筑物建筑面积共计36751.26平方米，土地使用权面积为94666.63平方米，地权利性质为出让，土地用途为工业用地。财产范围为估价对象的房屋所有权及其合法分摊的土地使用权，无证建筑物，附属物等，以及室内固定装修和房屋正常使用不可分割的共用设备设施，及房屋所有权人合法享有的相关权益。2、价值时点：2023年12月02日(实地

3、查勘完成之日)。3、估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。4、价值类型：市场价值5、估价方法：成本法6、估价结果：我公司依据中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法律法规，按照房地产估价程序，通过市场调查和实地查勘，遵循独立客观公正、合法等估价原则，对估价对象进行了分析、测算和判断，确定在满足估价假设和限制条件前提下的估价结果为：评估总价：人民币143,685,500元大写金额：人民币壹亿肆仟叁佰陆拾捌万伍仟伍佰元整详见下页“估价结果明细表”。特别提示：(1)杭州群合测绘有限公司出具的测绘成果，估价对象跨出红线范围外的建筑物为房65,及棚11、棚22,本次评估只

4、考虑估价对象宗地红线范围内的无证建筑物及棚的价值。(2)杭州群合测绘有限公司提供测绘成果显示有证建筑物实际测绘建筑面积比证载建筑面积多出1021.01平方米，本次评估该1021.01平方米按无证建筑物考虑其价值。(3)本次估价结果已考虑了室内固定装修的影响。(4)本次评估结果不包含宗地范围内的机器设备设施、办公设备设施等的价值。(5)根据委托人提供的房屋及土地租赁合同，至价值时点，估价对象存在长租约。该租赁合同已被认定有效，本次评估结果为受长租约影响下的价值。若该租赁合同有效性发生变化，估价结果应做相应调整。(6)估价对象宗地不临路，本次评估已考虑该因素对价值的影响。(7)厂区无证建筑物、附属

5、物等的建筑面积数据依据杭州群合测绘有限公司出具的测绘成果所得。(8)本次评估中有证建筑物、无证建筑物等的编号均来自于杭州群合测绘有限公司出具的测绘成果，请报告使用方注意。(9)本次估价结果为各幢总价取整至佰元。(10)本报告估价结果受估价的假设和限制条件制约。(11)本报告自出具之日起壹年内有效。浙江恒基房地产土地资产评估有限公司法人代表：蒋文军二O二。年十二月十八日估价.结果期细表一、有证建筑物及工业用地:测绘房号权证号用途土地面积(肝)/证载建筑面积(肝)评估总价(万元)抵押权人杭萧国用(2012)第3700008号工业用地94666.637350.68中信银行股份有限公司杭州萧山支行房2

6、2杭房权证萧移字第00172884号工业用房2032.18141.85-杭房权证萧移字第00172885号工业用房1223.23已拆除房9杭房权证萧移字第00172886号工业用房26182.622259.56房21杭房权证萧移字第00172887号工业用房1099.3976.74房6杭房权证萧移字第00172888号工业用房12609.291088.18房8杭房权证萧移字第00172889号工业用房12601.97879.6211796.63一二、无证建筑物:序号测绘房号测绘建筑面积(Irf)评估总价(万元)1房9未确权面积-1129.626.162房6未确权面积-2841.4639.983

7、房8未确权面积-349.931.924房19622.46820.95房221.160.376房3243.914.257房437.121.348房5132.57.199房790.3310房1014233.38860.8411房111451.6752.5112房1223.760.9313房1312.8266.2214房14124.83.6715房15612.9820.3516房1634.820.8717房17112.443.7418房186.230.1619房19360.5611.9720房2042.541.0621房23140.964.6822房24488.1626.4823房25832.925

8、.524房2658.033.1525房2748.511.7626房656089.54381.39合计2347.72三、附属物:序号名称数量评估总价（万元）1棚11445.94平方米158.142电动伸缩门及不锈钢板门电动伸缩门4个不锈钢板门1个0.93围墙砖砌围墙190平方米1.523室外地坪水泥地坪（含室内外排水）8397平方米58.784宗地红线内绿化（含苗木）4.86合计一224.2第一部分、估价师声明6第二部分、估价的假设和限制条件7第三部分、估价结果报告11一、委托估价方H二、房地产估价机构11三、估价目的11四、估价对象11五、价值时点19六、价值类型19七、估价原则19八、估价依

9、据19九、估价方法21十、估价结果21十一、注册房地产估价师21十二、实地查勘期22十三、估价作业期22十四、报告有效期22第四部分、附件错误味定义书签。1、估价委托书2、估价对象位置图3、估价对象实地查勘照片4、现场查勘的注册房地产估价师5、房地产估价机构营业执照复印件6、房地产估价机构资质证书复印件7、注册房地产估价师资格证书复印件8、估价对象权属证明查档资料复印件（见报告附卷）9、杭州群合测绘有限公司出具的测绘成果（见报告附卷）10、房屋及土地租赁合同复印件（见报告附卷）第一部分、估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述

10、和重大遗漏；2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4、注册房地产估价师按照国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)、房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)以及相关估价专项标准的规定开展估价工作，撰写估价报告；5、注册房地产估价师已于2023年12月02日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员不承担对评

11、估标的物建筑结构质量进行调查的责任及其它被遮盖、未暴露部分及难于接触到部分进行检视的责任；6、杭州群合测绘计有限公司对本评估报告提供了测绘专业帮助。第二部分、估价的假设和限制条件一、估价的假设条件(-)一般假设1、委托人提供了估价对象的杭州市萧山区人民法院价格评估委托书、杭州市不动产登记信息查询记录等资料，注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2、估价对象的土地面积和有证建筑物建筑面积以杭州市不动产登记信息查询记录上记载的为准，其

12、他无证建筑物、附属物等的建筑面积数据以杭州群合测绘计有限公司出具的测绘成果为准。3、委托估价方提供的其他相关资料、数据真实可靠。4、估价对象为工业房地产，在合法前提下，按其现状用途整体持续使用为假设前提。5、估价对象与其它生产要素相结合，能满足其剩余使用年其内的正常使用要求，并得到有效使用。6、本次估价以估价对象权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。7、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方处于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时

13、间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。8、估价对象为工业房地产，假设其投资总额和强度满足土地出让合同及补充协议的要求和政府相关规定。9、估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定及检测的情况下，本次评估假设估价对象无相关结构安全及环境污染问题，并能正常安全使用。10、国家宏观经济政策变化、房地产市场的波动、自然灾害等不可抗力以及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本次估价未考虑这种未来可能的变化对估价结果的影响。11、本次估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担

14、的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。(二)特殊事项假设1、未定事项假设：(1)估价对象无证房屋面积及附属物等以杭州群合测绘有限公司出具的测绘成果为准。(2)估价对象宗地上无证房屋至价值时点尚未办理不动产权证书，经注册房地产估价师实地调查和咨询有关人员，估价对象宗地上无证房屋建成年代约2002年等。本次评估房屋建成年代以实际调查为准。2、背离事实假设：根据注册房地产估价师调查了解，估价对象估价对象已设有抵押他项权利，且处在查封状况，具体详见估价结果报告中相关内容。估价对象存在的抵押他项权利于本次评估价值时点时尚未注销，其查封情况也仍然存在。根据本次评估目的，通过司法处置后估价对象可达到正常权益状态，故本次评估不考虑以上查封、抵押情况等他项权利对估价对象市场价值的影响。3、不相一致假设：(1)估价对象房屋登记坐落为“杭州萧山临江工业园区纬六路1788号”，土地登记坐落为“农二场”，经注册房地产估价师实地调查了解，二者实为同一地址。