T_HRBWP082023住宅物业服务费用运行成本测算评估指南(试行.docx

《T_HRBWP082023住宅物业服务费用运行成本测算评估指南(试行.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《T_HRBWP082023住宅物业服务费用运行成本测算评估指南(试行.docx（52页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、ICS03.080.99CCSS9522T/HWP哈尔滨市物业评估监理协会团体标准T/HRBWP082023住宅物业服务费用运行成本测算评估指南（试行）GuideforCa1cu1ationandEva1uationofOperatingCostsofResidentia1PropertyServiceFees(Triaiimp1ementation)2023-9-22发布2023-9-23实施哈尔滨市物业评估监理协会发布目次前言II1范围12规范性引用文件13术语和定义14基本要求11. 2评估方24. 3委托方25评估准则和依据25. 1评估立项25.2 评估准则35.3 评估依据36评估

2、实施与控制51.1 1评估输入51.2 评估测算51.3 评估输出97档案管理9附录A（资料性）住宅项目建筑规划参数一览表10附录B（资料性）住宅项目共有设施设备统计汇总表12附录C（资料性）住宅物业服务费用运行成本定义14附录D（资料性）住宅物业服务费用运行成本构成细则16附录E（资料性）物业服务费用运行成本测算评估报告（参考文本）19本指南按照GB/T11-2023标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本指南是为了评估住宅物业项目物业服务费用运行成本测算的需要，依据中华人民共和国民法典、黑龙江省住宅物业管理条例、哈尔滨市物业管理条例和物业服务定价成本监审办法和有关法

3、律、法规、规章和规范性文件制定的。本指南于2023年6月30日首次发布。涵盖评估内容及评估规则等具体内容，有助于规范住宅物业项目服务价格市场，规范物业服务第三方评估活动，利于各相关方了解物业服务的实际情况，提升物业服务质量。本指南由哈尔滨市物业服务评估监理协会提出并归口。本指南起草单位：中国检验认证集团黑龙江有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江玖世物业服务评估监理有限公司、黑龙江省龙和昌物业服务评估监理公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、哈尔滨金淳物业服务评估有限公司、黑龙江鑫源房地产土地资产评估有限公司。本指南主要起草人：范鸿宾、高俊峰、邰忠奇、韩金

4、龙、孙墨萱、李欧航、王晓萌、曲占杰、张来金、王杨、张亮、李玉红、王红、崔克亮、林野、曲庭顺、朱小报。住宅物业服务费用运行成本测算评估指南（试行）1范围本指南规定了住宅物业服务运行成本测算评估的基本要求，以及价格评估的责任、依据、准则与指南要求。本指南适用于黑龙江省哈尔滨市行政区域内，住宅物业项目服务运行成本测算的评估活动。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注H期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。物业管理条例（国务院令第666号）物业服务收费管理办法（发改价格200318

5、64号）物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号）黑龙江省住宅物业管理条例哈尔滨市物业管理条例3术语和定义3.1住宅物业项目住宅物业项目是指按照城市规划开发建设的住宅项目，包括项目范围内的非住宅。3.2住宅物业服务指住宅项目的开发建设单位或业主共同依法选聘物业服务人，由物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3.3物业服务价格是指物业服务人依据物业服务合同提供物业服务和管理所需的每月总费用，然后按照物业项目可收费总建筑面积平均计算得出的每月单位建筑面积价格。3.4物业服务费用运行成本测算

6、物业服务评估监理机构接受业主委员会、物业管理委员会、业主大会、物业服务人、街道办事处、乡镇政府、区县政府、行政管理部门等的委托，对住宅物业项目在特定时间点的物业服务成本进行分析、测算和判断，并结合税金、利润或酬金提供物业服务运行成本报告的市场服务行为。4基本要求4.1 总要求物业服务费用运行成本测算评估，应遵循合法、合理、客观、公正的基本原则，并符合：a）适用的法律法规要求；b）业主的要求；c）所在物业管理行业的规范要求。注1：业主的要求，指业主共同决定的合法合理的物业服务需求；注2：所在行业的规范要求，包括当地政府主管部门的行政规范和行业协会的行业标准。4.2 评估方评估机构在物业服务费用运

7、行成本测算评估活动中应：a）按约定完成委托事项，包括现场勘查、资料收集、编制价格评估报告；b）维护委托人和被评估物业项目服务相关者的合法权益；c）遵循独立、客观、公正原则，所编制的评估报告应符合法律法规和行业规范的要求;d）保守代理评估业务中获知的商业秘密。4.3 委托方4.3.1 物业服务价格评估的委托方通常为房屋所有人和管理人，包括：a）房屋建设单位；b）业主委员会、业主大会、物业管理委员会；c）国有资产管理人；d）物业服务人。4.3.2 评估委托人在委托评估机构进行物业服务价格评估时，应：a）提供被评估住宅物业项目的规划资料、房屋产权资料、物业服务需求等相关资料和信息;b）确定拟实施物业

8、服务的项目、内容和标准；c）协助评估方开展现场查勘；d）必要时，协助评估方收集、补充和核实必要的资料和信息。5评估准则和依据5.1 评估立项5.1.1 评估机构在签订代理价格评估前，应确定委托人的实际需求,包括：a）确认不同性质的委托人对评估结果的使用目的（如招标、签订合同、解决价格纠纷等）；b）了解委托人对物业服务价格评估工作的时间要求；c）确定委托人所需价格评估报告的详略程度。5.1.2 评估机构在接受委托人所需的价格评估之前，应当获取下列委托人相关的资信材料。a）业主大会或业主委员会应当提供备案证明；b）建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明：c）物业服务企

9、业应当提供营业执照，如已签订物业服务合同，需提供物业服务合同。5.1.3 评估机构与委托人签订物业服务价格评估委托服务合同，合同内容应包括（但不限于）：a）评估物业项目名称；b）委托人和受托人；c）评估服务的形式、内容和要求（包括评估准则）：d）委托人的协作事项；e）保密责任；f）评估费用及支付方式；g）违约责任等。5.1.4评估机构在承办评估业务时，每个评估项目不得少于两名价格评估人员。必要时应根据不同的评估目的和项目性质，配备相应数量和能力的评估人员，以确保评估结果满足预期的要求。5.1.5评估机构委派的价格评估人员应符合下列要求：a）经过行业主管部门有效登记与备案；b）评估人员与委托评估

10、项目及委托评估项目的当事人没有利害关系。5.2 评估准则5.2.1 物业服务价格评估，应遵循下列基本准则：a）合法性：计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；b）相关性：计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；c）对应性：计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；d）合理性：影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准及社会公允水平。5.2.2 评估人员在进行评估活动中，应：a）制定评估作业方案，评估机构应建立评估结果内部审复核制度。b）通过现场勘查的方式，对委托人提供的客观资料和数据进行核实。c）评估过程中

11、，应遵循评估基本准则和依据（见5.2.1和5.3）对评估项目进行分析、测算和判断,并编制价格评估报告。5.3 评估依据5.3.1 物业服务费用运行成本测算评估，应基于评估项目的客观资料和现场勘查所获得的真实信息作为评估依据。由委托人提供的客观资料，应经委托人确认、签字或盖章，并作为评估报告的附件。适用时，还应包括：a）委托物业服务合同或物业服务方案；b）适用的法律法规和行政规范；C）行业规范和技术规范（标准）O5.3.2 物业服务费用运行成本测算评估，应确定影响物业服务价格的物业服务的范围、内容和标准作为价格评估的主要依据。5.3.3物业服务的范围，由物理范围和责任范围构成，包括：物理范围包含

12、物业规划区域核定范围以内、业主专用部位以外的共有部位和共有区域；责任范围包含法律法规和行政规范规定的应由物业服务企业或服务人承担的职责。5.3.4物业服务的内容,应由全体业主和使用人共同享有的下列事项：a）综合服务一般包括：1）接待服务：2）业主档案服务；3）服务费收缴；4）报修受理；5）装修管理服务；6）投诉处理；7）特殊服务：8）维修资金服务；9）其他与业主的约定事项。b）房屋、设施设备的使用管理和维护一般包括：1）房屋管理；2）共有部位维护；3）共有设施设备维修养护；4）设施设备专业安全检测；c）秩序维护与安全防范一般包括：1）出入口值岗；2）共有区域安全巡视；3）共有部位停车服务；4）

13、安全监控；5）突发公共事件应急处置；6）消防服务：7）灾害预防。d）环境清洁一般包括：D房屋共有部位、共有设施清洁；2）公共区域清扫、公共设施清洁；3）共有垃圾桶和垃圾房分类服务与清运；4）共有部位和共有区域消杀灭害。e）公共区域草坪、树木、花坛花境的绿化维护一般包括：D修剪；2）除杂草；3）施肥；4）灌、排水；5）病虫害防治；6）灾后扶正、补种。f）清冰雪一般包括：1）行车道、人行道、室外楼梯踏步、庭园广场冰雪清理；2）积雪堆放及外运；3）屋面残雪和冰锥、悬冰清理。5.3.5物业服务的标准，应满足物业区域内大多数业主和使用人对服务内容中（见5.3.4）适用的服务与管理事项的期望，并符合法律法

14、规的要求。适用时可包括：a）服务内容：1）作业周期与频次；2）作业设备、工具和物料；3）服务质量标准或要求。b）人员标准：1）岗位配置与职责；2）人员数量、任职条件和专业能力；3）人员流动率要求。c）采购标准：1）专业外包项目的数量；2）外包供方的资质或专业等级；3）服务质量要求。d）服务标准D房屋、设施设备完好率；2）物业服务总目标；3）其他特殊标准。注：专业服务外包一般分为：国家特许经营、检测、产品和服务事项，如：电梯保养、消防检测等，另外还可包括绿化养护、环境清洁等部分市场优化分工服务事项。6评估实施与控制6.1评估输入6.1.1根据产权资料，确认物业项目下列物理信息和数据（见附录A）。

15、适用时应包括：a）总占地面积、容积率；b）总建筑面积、可收费建筑面积；c）绿化率、集中绿地面积，如：树、灌木品种及数量；d）主、辅出入口性质与数量；e）建筑分布状况，如：门栋号、楼层（区分多层、小高层、高层）、户数、单栋建筑面积等；f）道路和场地分布状况，如：机动车道、人行道、桥梁、地面停车位、集中广场、地下车库（区分人防区域）等数量及面积（长度）；g）景观分布，如：河流（区分内河或外河）、湖泊、水渠，楼亭、雕塑、电子牌等；h）公建配套设施，如：配电站、水泵房、垃圾房、门卫室、物业用房、居委会用房、业主委员会用房、停车库/房等；i）其他专用区域，如：5所、商铺、幼儿园等。注：人防区域用作停车库的，可计算停车设施设备维护成本。6.1.2根据规划资料，确认物业项目下列共有设施设备数据（见附录B）