房地产项目工程管理策划书secret.docx

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1、房地产项目工程管理策划书SECRET第一章:工程概况及项目总平面图11.1 项目概况11.2 项目总平面图51. 3项目工程管理的特点与难点6第二章:项目的组织架构与岗位职责72.1 项目部组织架构及岗位职责72.2 项目工程部对总包单位及监理单位的管理原则15第三章:项目的范围划分163. 1项目总平面图163. 2总承包商施工范围划分173. 2. 1施工范围划分原则173. 2. 2施工范围划分方案173. 2总承包商、分包商的工作范围173 . 3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单17第四章:工程进度管理203.1 项目总体开发计划204 . 2工程施工进度节点计划205

2、 .3工程进度计划的特点206 .4工程进度操纵措施211.1.2 4. 1总包施工进度计划审核211.1.3 施工过程中施工进度计划审核211.1.4 总包施工协调管理211.1.5 奖惩机制221.1.6 甲方分包工程施工进度计划操纵221.1.7 工程部内部计划协调221.1.8 现场交通情况221.1.9 民扰情况231.1.10 对外协调工作23第五章:工程质量及安全文明管理235.1 工程质量与安全管理目标235.1.1 工程质量管理目标235.1.2 安全文明施工管理目标235.1.3 质量与安全管理奖罚措施235.2 质量与安全管理指导思想245.2.1 优选队伍,杜绝多层转包

3、24522强化过程监督245.2.3 利用监理的力量,强化质量及安全操纵245.2.4 沟通与支持255.3 工程质量管理措施255.3.1 图纸审查制度255.3.2 施工单位质量保证体系285.3.3 设备材料进场验收制度285.3.4 战前培训制度285.3.5 样板验收制度315.3.6 项目质量管理要点335.3.7 技术方案先行制度335.3.8 质量通病处理34539日常质量管理345.3.10 设计协调问题345.3.11 质量事故处理355.3.12 分户验收一一把握竣工验收最后防线355.3.13 入住前质量检查与维修355.3.14 成品保护措施355.4 安全文明施工管

4、理375.4.1 安全文明施工操纵要点375.4.2 安全文明施工检查制度38第六章:工程成本管理396.1 项目成本操纵目标396.2 项目成本操纵措施396.2.1 招投标及材料采购方式396.2.2 推行限额设计396.2.3 设计奖罚制度396.2.4 部品部件调查研究406.2.5 图纸审查406.2.6 变更签证管理406.2.7 进度款支付40第七章:采购与招标管理407.1 监理招标407.1.1 入围资格407.1.2 监理人员的资质审查417.1.3 检查现场办公设备417.2 总包招标427.2.1 入围资格427.3 分包管理与甲供材料协调427.3.1 总包管理工作包

5、含:427.3.2 总包配合工作427.3.3 甲供、甲定乙购材料管理437.4 配套专业分包工程招标44第八章:项目的沟通管理448.1 进场知会448.2 周例会448.3 工程月报448.4 里程碑形象进度448.5 文件的收发、传阅458.6 文件的归档45第九章:项目的风险与计策459.1 进度操纵风险与计策459.2 质量操纵风险与计策459.3 成本操纵风险与计策489.4 其它5()第一章:工程概况及项目总平面图1.1 项目概况本项目于佛山市南海区大沥镇横岗村(杨柳岗)地段(中心地理坐标:23 05, 50 N, 113 03 21 E),投资65000万元新建“金棕桶)园”项

6、目。该项目规划总用地面积59266. 84平方 米,总建筑面积189775. 69平方米,容积率为2. 50,绿地率为30%。规划总居住户数1609户,居 住人口 4800人。该项目以住宅为主,拟建10栋11T3层住宅楼,并配套普通商业、停车场、物业 管理与垃圾收集站等设施,共分二期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼(1#、2#、7#、9#、 10#)、商铺A、商铺B及垃圾收集站,建筑面积94720. 03平方米;二期建设内容为地块东面5栋 住宅楼(3#、4#、5#、6#、8#),建筑面积95055. 66平方米。项目基本情况项目名称:金棕柳园建设单位:佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司设计

7、单位:广东南海国际建筑设计有限公司总包单位:广东华典建设集团有限公司佛山百粤分公司监理单位:广东鼎耀工程顾问有限公司勘察单位:佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司项目投资:约65000万元人民币项目地址建设地点:项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村(杨柳岗)地段,其中心地理坐标: 23。0550N 113o03,2zEo本项目周围的四置情况为:东面部分为空地,部分为与佳工业园内金属加工厂厂房;南面为与 佳工业园内金属加工厂房;西面为长岗南路,隔路为厂房;北面为广东粤剧学校。1建设规模及内容本项目规划总用地面积为59266.84平方米,总建筑面积为189775.69平方米,容积率为2.

8、50, 绿地率为30%。规划总居住户数1609户,居住人口 4800人。本项目地块用地性质为城镇混合住 宅用地,项目以住宅为主,拟建10栋11-13层住宅楼,并配套普通商业、停车场、物业管理与垃 圾收集站等设施。1 基础、主体工程建设内容本项目以住宅为主,框剪结构,单层整体高低跨地下室,其地下建筑面积为36438. 8)2.拟建10栋11-13层住宅楼,并配套普通商业、停车场、物业管理与垃圾收集站等设施。1、住宅楼拟建10栋住宅楼,包含西区5栋n-13层住宅楼(1#、2#、7#、9#、10#),东区5栋11-12层住宅 楼(3#、4#、5#、6#、8#),分二期建设。2、普通商业区本项目拟在西

9、区西面设两处普通商.业区,分别为商铺A及商铺B,均为三层,商铺A建筑面积 1600. 28m2,商铺B建筑面积1179. 03皿,商铺总建筑面积2279. 3Im二3、物业管理本项目拟设两处物业管理用房,分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西 部,物业管理用房面积共为314f4、垃圾收集站本项目拟在地块西南角,南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站,垃圾收集站面积约21nf, 仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾,不设垃圾压缩功能。5、停车场本项目共设1185个机动车停车位,其中地上停车位175个(含28个商业停车位),地下停车位1010 个。6、消防操纵室本项目设1处消防操

10、纵室,位于4#住宅楼首层北部,面积约33f本项目技术经济指标一览表见下表。总技术经济指标一览表项目一期二期合计规划用地面积59266. 84 Itf规划总建筑面积189775. 69 m2其 中计容总建筑面积148017.41 m2其中住宅建筑面积150134. 44 m2不计容总建筑面积41758. 28 m2容积率2. 50建筑基底总面积15351. 16 ma建筑密度25. 9%规划绿地总面积17780 mj绿地率30%住宅户(套)数1609 户套型90平方米商品住宅建筑面积123081. 01 m2套型W90平方米商品住宅所占比例84. 87%最大层数(0.000计)13层最高建筑总高

11、度(0.000计)40. 5m机动车停车位数1185 个其 中地面停车场175个地下车库IolO 个工辅助公用配套工程(1)供电系统根据供配电系统设计规范、高层民用建筑设计防火规范,本项目小区属城镇混合住宅用 地。其中消防操纵室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷;生 活水泵等用电负荷属二级负荷,其余负荷为三级负荷。本小区的日常供电使用市电系统,为防止电力检修及其它的事故故障,拟在4#楼首层北部的发 电机房内设1台60Okw的柴油发电机供项目停电时备用,发电机房面积约66f o项目设2处配电房,分别位于1#楼首层东北角与4#楼首层西北角。(2)给排水系统给水本项目全

12、部用水均来自市政自来水管网,要紧包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲洗 用水、绿化洒水等。水泵房设于地下1层西北角,面积约114 nV。排水本项目排水系统使用雨、污水分流系统,项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。项目粪便污水(包含居民与普通商业区的粪便污水)先经三级化粪池处理,垃圾收集站冲洗污 水分别经沉淀池处理后,与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理,最终排入机场涌。(3)通风设施本项目配电房采取自然通风。发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼顶 排放,发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用,并需做好隔热措施。本项目住宅区产生的油烟 经吸排油烟机处理后,排入预留

13、的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。地下停车场要紧使用 机械排风,把汽车尾气抽至地面排放。(4)消防系统本项目的消防操纵室设于4#住宅楼首层北部,面积约33肝。小区内的消防车道围绕地块内的 花园绿化设置,能覆盖每一栋建筑物,组团内部在紧急情况下,消防车能够到达。消防系统根据不一致的功能区,设置多个消防分区,消防系统包含消防栓、给水系统、自动喷 水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水与气体灭火系统。(5)燃气工程本项目使用天然气供气,使用燃气低压管在小区内形成环网供气,引入户后形成技网供气。(6)垃圾收集系统本项目拟在地块西南角,南侧地面停车场西面设1座1层垃圾

14、收集站,面积约21 m2,仅用作 临时堆放本项目产生的生活垃圾,不设垃圾压缩功能。项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站,定时 由环卫部门收集外运处理。(7)空调系统本项目商业及住宅均不设中央空调系统,均使用家庭式空调。本项目未设冷却塔。(8)人防系统本项目设6处人防防护单元,分布在1#、2#、3#、10#住宅楼的地下1层。防护单元平常作为 地下车库用,战时作为人员及设备掩蔽所,每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩散室、 脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、人防水 池等设施。1 项目分期建设情况本项目拟分两期建设。一期建设内容为地块西面5栋住宅楼(1#、2#、7#、9#、10#)、商铺A、 商铺B及垃圾收集站,建筑面积为94720. 03平方米,施工期为2012年6月至2013年10月;二期建设内 容为地块东面的5栋住宅楼(3#、4#、5#、6#、8#),建筑面积为95055. 66平方米,施工期为2012 年08月至2013年12月。分期建设情况详见下表。分期建设情况一览表施工分期位置建筑层数建筑面积(m2)施工期一期地块 西区1#、2#、7#、9#、1

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