某公司维修部管理手册.docx

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1、某公司维修部管理手册郑州元弘物业管理有限公司维修部工作手册第一部分组织机构第二部分岗位职责第三部分工作流程第四部分管理制度第五部分考核检查内容第六部分保养计划维修部岗位设置岗位人数主管1人助理1人电工1人水工1人综合维修工2人维修部主管岗位职责 岗位：维修部主管 上级：物业总经理 下级：维修部成员 岗位职责：1、执行大厦总经理指示，对维修部直接负责，确保所管辖系统设备设施的安全运行是维修部主管的首要任务，对下属人员与所属系统设备负全面的管理责任，要求每天工作内容如下：大厦要紧设备、设施的运行技术状况，发现特殊现象，隐患分析原因及时组织维修，保证所管辖系统设备、设施处于良好的技术状态，设备发生故

2、障、突发事件造成不能正常运行时，迅速到现场组织处理,并及时向物业部经理报告（包含：供电、供水、排水、消防、电梯系统及房屋、墙体、公共道路配套设施等）检查下属上岗纪律的精神状态（语言、行为、工作规范）发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工程及改造工程施工，操纵工程质量与进度。（4）实际考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取措施予以纠正。批阅运行报表，掌握大厦所属管理范围当月能耗状况，在确保设施安全运行的前提下，采取有效的措施降低费用，杜绝浪费，降低大厦的运营成本。（6）负责制定大厦能源节约计划并落实执行情况。2、负责对所辖物业的供配电系统、给排水系统、电梯、弱电系统等的运行方

3、式及房屋修缮方案的制定与组织落实。3、负责对大厦原有设备、设施的改造方案的制定与落实。4、负责制定大厦所管系统的年度、季、月度的日常大中修计划、维修、保养、工作计划。并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属、保证工作质量、提高工作效率。5、负责定期填报“大厦电表抄报汇总表”、“大厦水表抄报汇总表”、协助财务部做好收费工作。6、切实执行总经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备保养制度，做到“三净”（设备干净、机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧

4、固良好、调整良好），严格检查督导下属。7、针对下属员工的技术状态与思想状况，编制培训考核计划（职业道德、物业的服务意识、专业技术知识及操作规范），编制岗位专业人员录用标准。8、熟练掌握大厦硬件配置的品牌、规格、性能、容量、数量等技术参数，掌握大厦供电（高低压）、供水、消防、的运行原理，负责编制操作流程等安全检查工作。对实际运营中存在的问题提早进行预防工作，对不合理的配置、布局、操作提出改进方案，在上报公司审核后，组织实施。9、负责同大厦功能配置运行有关的主管部门的协调配合工作，（供电局、自来水公司、网络公司、电梯维保公司、大厦的承建商、装修公司）确保在大厦运营中得到支持与配合。10、负责参与组

5、织突发事件应急方案（停水、停电、火灾、地震、冰雹）的编制工作。并负责组织设备、设施运行失控状况下的应急措施的培训、演练及实施。11完成上级交给的其他工作。责任：1、对维修部所管辖物业设备、设施的安全运行检查操作负责。2、对维修部的工作目标及完成质量、效率负责。3、对本部门下属员工的语言规范、行为规范、操作规范的达标情况负责。4、对突发事件组织及结果负责。5、对本部门专业人员的职业道德、专业技术的培养、培训负责。6、对大厦营运中出现故障负管理责任，做到提早预防、果断排除，科学有序的组织。7、对本部门工作秩序与监督检查的规章制度，实施细则的执行情况负责。8、对大厦硬件出现故障同主管部门的及时协调负

6、责。9、对客户投诉的维修项目返修不得超过二次负责。10、对本部门维修费用的审报、操纵、落实负责。11、对报表中统计数据的准确、上报日期及时负责。权力：1、对直接下属员工及各项业务工作有指导、组织管理权。2、对直接下属的工作有监督、检查、考核、资金分配权。3、对下级岗位调配有建议与任用提名权。4、对新录用员工有专业技术考核权。5、有向物业总经理报告权、建议权。岗位名称：配电值班电工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司员工守则与各项规章制度，服从主管工作安排。2、熟练掌握大厦供配电系统设备的配置及运行原理、操作流程。3、坚守岗位，定期巡视配电机房、发电机房等设施的完好状况。密切监视各仪表

7、的工作情况，准确抄录各项数据及填写报表，发现问题及时处理。4、做好供配电机房、发电机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。5、严格安全操作程序、报告制度。发现事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程安全排除故障，并及时填写事故报告及时向上级主管汇报。6、严格交接班记律，事故不排除不同意进行交接，应上下两班协调工作，通常性设备故障应交待清晰并做好记录，配电设备发生事故时不得离岗。7、及时接收核销工作单，确保工作完成及时、达到质量标准。8、如供电局停电，负责及时同供电局联系，做好登记工作，并及时按操作规定启动发电设备。9、检查大厦配置的仪表、仪器运行情况，确保准确无误，按规定定期抄表（准确

8、及时报主管核对）。10、严格按照大厦设备、设施操纵管理规定执行，厉行节约，杜绝浪费能源。11、完成上级交给的其他工作。岗位名称：维修电工直接上级：部门主管岗位职责：1、严格遵守公司员工守则与各项规章制度，服从主管工作安排，除完成日常维修任务外,有计划的承担其他工作任务。2、熟悉并掌握大厦电器设备的性能、线路走向、开关操纵范围。3、有较强的专业技术水平及处理紧急事故、排除故障的能力，协助主管进行工作。4、及时完成客户提出的报修要求，不得无故拖单。5、认真检查设备运行状况，做好设备维修保养工作，并认真填写保养记录。6、自觉遵守大厦的各类规章制度、安全操作规定。7、在对突发事故有科学系统的应急方案（

9、停电、电梯困人、火灾等），并能及时、沉着、有序排除故障。8、有较强的维修技术能力，不断地学习业务技能，不断掌握新技术的推广与应用。9、认真进行巡视检查，消除事故隐患，发现问题及时排除、上报。10、积极协调配电工的工作，出现事故时无条件的听从上级领导的指挥与维修。12、完成上级安排的其他工作。岗位名称：维修水工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司员工守则与各项规章制度，服从主管工作安排。2、熟悉大厦的给排水系统，并保证正常供给，排水畅通，保证在火灾、供水、排水设备设施失灵等应急状况下，准确使用果断处理措施，并负责大厦应急状况下的安全操作培训I。3、负责对大厦内的给排水系统进行检查、维修

10、及保养，严格执行节水计划，杜绝跑、冒、漏、渗现象。4、当班期间定时巡视检查供排水系统设备、设施，并做好巡检记录。5、有计划地对给排水系统进行维修、保护、保养。6、负责处理客户报修的给排水故障。7、巡检消防设施，确保消防，供水设施处于良好状态。8、负责专业维修公司对设施维修、保养的监管工作。9、做好应急（渗水、漏水、污水外益等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修。10、积极参加业务学习与技术培训，不断提高业务技术水平。11、每月负责对安装计量表的用户定期抄表并上报主管。12、负责完成上级交给的其他工作。岗位名称：综合维修工直接上级：维修部主管岗位职责：1、严格遵守公司员工守则与各项

11、规章制度，服从主管工作安排。2、全面负责大厦房屋及公共区域、墙面、门窗、楼梯扶手、地面砖、防水等修缮工作，保持房屋及公共区域处于良好状态。3、根据客服部的派工单及时安排好施工顺序，不得无故拖单。4、在保证修缮工程质量的前提下，修旧利废，进行更新改造。5、熟悉施工前所用材料的使用性能，准确的预算施工耗材，准备所需工具设备。6、定期检查大厦涉及的墙面、门窗及公共区域完好状况。对墙面、地板的空鼓、裂缝、脱落现象进行预防与修缮。7、对空置房屋及时修补完善，对退房客户遗留的装修工程组织拆除工作。8、局部修补时，对其余部位采取保护性措施，防止任意堆物、堆料损伤完好部位。9、对所管的房屋及公共区域的修缮，严

12、格按照计划（年、季、月）进行，确保工程质量及进度。10、熟练掌握学习新型技术与新型材料的推广应用。11、完成上级交办的其他工作。第三部分工作流程维修工作单服务流程1、客服部接到报修后，须在5分钟内通知维修人员，如遇紧急情况，时间应操纵在3分钟内。2、报单人须将房间号、电话、维修内容向维修人员叙述清晰与完整。3、在5分钟内客服部与维修人员联系未果，客服人员应联系维修主管进行处理。4、维修人员接到报修后，应在10分钟内赶到客户处。特殊情况可延至30分钟。5、维修人员接到报修后，如遇特殊原因迫使维修停止，须及时向维修主管汇报，并与客服报修人员联系，说明原因。6、维修部在客户区域进行维修时，如遇困难，

13、应在客户同意的时限内完成工作；在公共区域的维修中，如遇困难，应向上级汇报，在上级批准的时限内完成工作。7、维修主管应保证维修部常用维修工具与备料齐全。8、工作结束后，维修人员应向客服部如实反馈完成情况。9、客服人员及时对维修事项进行回访，不得出现不回访、晚回访、假回访等现象。日常维修操作的实际细则一、维修部主管责任：1、接到综合服务部工作单，立即安排，保证5分钟内维修人员到达现场。2、假如同时接到多个工作单，应分轻、重、缓、急合理安排，同时2分钟内通知综合服务部。对暂缓维修的工作单（20分钟内可到达现场的）反馈给客户并承诺到达现场的时间。主管应合理安排，保证在承诺时间内进行工作。3、及时询问，

14、检查完单的情况，对反馈的意见进行分析、记录，如出现下列情况应及时采取措施并向上级领导反映。维修人员无法及时完单（分几种情况）；A、需设备、设施厂家或者商家配合共同完成的工作（空调、宽带、IP、电信、供电部门故障）；措施：立即同厂家、商家取得联系，并继续寻找原因，争取以最快的时间进行解决,立即向总经理汇报，并配合客服向客户解释，取得客户的懂得与配合。B、维修人员的技术能力无法达到：措施：主管立即到达现场及时处理全面记录，做为员工技术考评、培训的根据。C、施工的环境条件，不具备：（1、下雨时无法处理的墙体、窗户渗水问题；2、工作时间内无法进行噪音、油漆操作；3、客户突然改变维修时间）措施：同客户约

15、定具体施工的时间，准备工作提早完成，按时操作及时反馈客服;通过客服向客户解释无法立即施工的原因，并约好当日工作时间，准时到达现场；（3）当维修人员到达现场，客户因有事突然改变维修时间时，应让客户在工作单上签定维修时间立即反馈客服，进行全面的记录并在规定时间内提早5分钟与客户联系，询问是否能安排操作。（2）维修人员未按规定的时间完成工作：措施：全面向维修人员熟悉工作过程，如属操作不熟练，专业技术偏差，一方面进行考核记录，另一方面针对性的培训，或者提出人员调整报告。如属工作态度消极，按公司的质检制度执行。（3）维修人员服务态度、行为规范引起客户管理人员投诉。措施：严格按公司质检制度处罚，并记入考核。经培训仍达不到工作要求的按公司制度执行。（4）弄虚作假、隐瞒实情（向客户提出或者暗示在工作单上填写违背事实的意见，维修卡、工作单虚报材料消耗的，反馈假信息称客户不在的）。措施：客服将安排拜访客户，一经发现按公司制度严格处罚，对耗材维修卡管理、检查不严造成的漏洞，维修主管将一同按公司制度处罚。4、负责准