某地产开发十二五战略规划教材.docx

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1、某地产开发十二五战略规划教材云南长丰房地产开发有限公司“十二五”战略规划(2011-2015年)云南长丰房地产开发有限公司二。一二年三月前t3第一章“十一五”期间回顾与总结4一、公司进展历程4二、公司“十一五”期间完成情况及现状5（一）财务管理5（-）工程管理5（H）成本管理6（四）营销管理6（五）行政与人力资源管理7三、公司“十一五”期间存在问题分析8（一）调整法人治理与组织架构8（二）改变人才管理机制9（H）促进资源整合市场化9（四）提升企业竞争力9笫二章规划背景分析10一、规划背景、原则与根据IO二、外部环境分析11（一）宏观与行业环境分析11（-）云南住宅地产进展环境分析12（H）标杆

2、企业分析14（四）长丰公司“十二五”期间面临的挑战与机遇16三、内部资源分析18（一）核心竞争优势18（二）进展瓶颈与面临问题19第三章战略定位与进展目标21一、公司使命与战略定位21（一）集团战略主导思想21（二）使命与定位22二、公司战略目标23三、战略规划的两个阶段24（一）战略调整期24（）战略进展期25四、业务进展目标25（一）经营目标25（-）财务规划目标26（H）组织进展目标27（四）品牌文化建设目标27笫四章经营模式28一、盈利模式28（一）影响设计要素及原则28（二）盈利模式29（H）长丰公司盈利模式图29二、产品结构30（一）长丰公司产品结构图30（二）长丰公司开发模式31

3、三、经营策略32（一）区域公司为核心、多项目部并存的经营体系32（二）多种方式储备项目，有效操纵获地成本32（H）提升综合开发能力，实现多元化经营战略33笫五章战略规划保障措施34一、加强项目开发能力34（一）土地获取能力34（二）项目策划能力34（H）规划设计能力36（四）工程管理能力37（五）成本操纵能力39（六）市场营销能力39二、加强人力资源开发能力41（一）建立人才进展规划41（-）加强领导班子建设41（H）完善绩效考核机制42（四）完善薪酬激励机制43三、强化资金支持43（一）统筹融资需求43（-）强化融资创新45四、建设信息化平台45五、推进企业品牌文化建设46六、加强党建工作4

4、7七、集团及股东保障48（一）根据股权调整变化，及时办理有关手续、调整法人治理结构48（二）根据进展需要，提供资金支持48（H）发挥股东产品定位优势，提供技术支持49（四）优中选优，提供优秀人才支持49笫六章风险评估50一、风险辨识50（一）战略风险50（-）运营风险50（H）政策风险SO二、风险评估与风险管理51（一）风险分析与评估51（-）建立全面风险管理体系51结语532010年初，集团启动了五年规划的编制工作，并于2011年6月15日经集团第四届第三次董事会审议原则通过了北科建集团战略规划纲要(2011-2015年)。纲要系统明确了集团的使命、愿景、战略定位、进展目标、经营模式、要紧任

5、务与保障措施。为分别细化纲要并在具体业务单位落实，形成由总战略、职能子战略与子公司战略构成的完整战略规划体系，保证各单位紧紧围绕纲要确定的进展目标，圆满完成集团五年战略规划的各项任务,集团启动了各单位子战略规划编制工作。根据集团战略规划要求，结合云南长丰公司实际，特编制集团子公司战略规划之云南长丰公司“十二五”战略规划(2011-2015)k本纲要反映了长丰公司对公司从项目公司向区域性公司进展的进展方向、进展目标、进展模式与进展措施的共同认识。鉴于知识不足、经验欠缺等关系，本纲要尚存在一些不足之处，有待集团领导指正与实践中进一步补充完善。第一章“十一五”期间回顾与总结一、公司进展历程云南长丰房

6、地产开发有限公司（简称“长丰公司”）于2003年初成立，北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建集团”）所属北京科技园置地有限公司（简称“置地公司”）于2007年底实现控股，同昆明星耀集团所属昆明星耀体育运动城有限公司（简称“体育城公司”）共同组建新的长丰公司，股权比例分别为51%与49%o2011年12月30日北科建集团与星耀集团所属体育城公司签订了股权转让协议，明确了长丰公司三方股东单位的股权比例分别为：北科建集团34.52%,北科建集团所属置地公司5设，星耀集团所属体育城公司14.48%,并于2012年3月15日完成股权变更手续。目前公司注册资金28000万元。长丰公司总投资60

7、余亿元人民币，开发了长丰项目之新亚洲体育城星泽园与星云园（第5、6期的住宅开发），总建筑面积为66.5万平米，已于2010年底前后分别实现了交房与收入确认；目前正在开发的项目是新亚洲体育城星宇园，总建筑面积为37.47万平米，将于2012年6月30日实现交房；待开发的是新亚洲体育城星辰园，总建筑面积为44.16万平米（最终以规划局核定数为准），拟于2012年7月底前开工，估计于2014年下半年实现交房。自北科建集团所属置地公司控股长丰公司至2010年12月底，正值集团“十一五”规划实施阶段。长丰公司在集团领导下，以“十一五”规划为指导，带领广大员工抢抓机遇，扎实工作，取得了较好成绩。二、公司“

8、十一五”期间完成情况及现状（-）财务管理长丰项目星泽园、星云园、星宇园、星辰园等四个住宅项目中，星泽园、星云园已于2008年开盘销售，立足于良好的市场定位与建造品质，取得了较好的销售业绩，销售累计回款约22.67亿元，已于2010年底前后分别向业主交房。目前，除部分尾房外，基本已销售完毕。长丰公司“十一五”期间的财务指标具体见下表：表1：长丰公司“十一五”财务状况表（单位：万元）项目2008年2009年2010年总资产122,682.83300,605.08264,759.99净资产94,094.6353,406.3248,730.89收入1.385.5881,206.00利润总额-598.1

9、8-735.62-4,453.71毛利率97%99%7%净资产收益率0%-1%-10%资产负债率23%82%82%公司在“十一五”期间，由于开发的星泽园与星云园项目在市场形成良好的反应，展现了较强的实力，得到了金融界的普遍认可与支持。受益于北科建集团强大的资金支持，开发进展顺利，保障了“十二五”期间的优质收益。在“十一五”期间，公司取得北科建集团公司资金支持共计7.62亿元，取得银行项目开发贷款2.5亿元，并适时地支持股东单位资金6.04亿元，表达出很强的自我进展能力。（二）工程管理长丰公司自2008年开发体育城5-8期项目以来，在集团公司7个工程管理办法的框架下，根据昆明地区实际情况细化编制

10、了适用于本地的施工图会审与技术交底管理办法、项目进度操纵管理办法、工程质量操纵管理办法、施工队伍安全管理办法、项目档案管理办法等13个工程管理办法。项目启动前，预先编制工程项目管理策划书对拟建项目进行全面的事前策划，做到心中有数，使得工程建设的全过程规范、有序。重视安全管理，通过开展工人进场前安全交底、对工人进行日常安全教育培训、组织工人进行消防演练、每月开展安全交叉大检查等活动，对诸如脚手架工程等进行安全专项检查，做到及时排除安全隐患，杜绝安全事故的发生。星泽园、星云园已于2010年底前后顺利交房，工程质量在昆明地区获得政府及市场的好评。星宇园估计于2012年4月30日前全面完工。星辰园拟于

11、年内开工，2014年底达到交房条件。（三）成本管理自2008年始，根据集团颁布的管理规定，长丰公司陆续编制了工程成本、工程变更及工程结算等管理办法，并逐年进行完善及修订。2009年3月向集团申报了长丰项目整体成本测算文件，并经集团批准实施。因当地政策及销售方案的调整，长丰公司申请了三次目标成本调整，均得到北科建集团批准。面对各类政策与市场变化，长丰公司通过动态成本预警、严控招标流程、强化合同谈判、加强变更管理等多种措施，力争将动态成本操纵在目标成本之内，各项招标及合同签订工作合法合规，为长丰公司实现利润目标奠定基础。（四）营销管理1、“十一五”期间营销工作完成情况“十一五”期间，长丰公司共完成

12、销售面积53.16万平方米，销售产品5684套，实现销售回款22.67亿元。表2：截止2010年底长丰项目销售情况总表星泽园住宅商铺车位公寓小计套数（套）223848901843271面积（叶）265676.827761.8911390.165819.15290648.02金额（元）918,094,589120,946,78467,723,60038,519,8051,145,284,778星云园套数（套）1533298512413面积（m3）225800.124350.3810824.72240975.22金额（元）991,417,37465,803,75664,230,7101,121,4

13、51,840小计套数（套）3771771752845684面积（Of）491476.9412112.2722214.885819.15531623.24金额（元）1,909,511,963186.750,540131,954,31038,519,8052,266,736,6182、营销管理现状公司实行“甲方决策、乙方执行”的营销管理模式，具体流程是长丰公司向营销代理方星体营销中心下达项目营销推广任务，星体营销中心依照有关内容开展项目销售签约工作，并提供营销推广支持，营销方案上报长丰公司审批通过后执行，长丰公司对销售、推广执行工作进行监督、考评。（五）行政与人力资源管理“十一五”期间，长丰公司形

14、成了“一室四部”的组织架构，即综合办公室、财务部、合同预算部、工程技术部与营销策划部，同时公司成立了党支部与工会组织。长丰公司在北科建集团所属置地公司控股之后，根据分工情况，逐步建立健全各类规章制度，先后起草并整理完善了各类管理办法、表格与流程，出台了行政管理、人事管理、财务管理、合同预算管理、工程管理、营销管理等57个办法、制度与53个工作流程，编制形成了公司管理制度汇编，使员工在实际工作中，做到有章可依，有规可循。人力资源方面，鉴于云南当地人才市场状况与长丰公司历史原因，公司“十一五”期间克服人员编制少，工作量大的局面，尽全力为公司的经营进展提供人才支持。目前长丰公司在编人员40人，公司员工年龄与学历情况如下：图1：员工年龄情况表图2：员工学历情况表三、公司“十一五”期间存在问题分析（一）调整法人治理与组织架构长丰公司股东由置地公司、体育城公司变为置地公司、北科建集团与体育城公司，股权比例由51%、49%变化为51%、34.52%.14.48%o基于上述变化，长丰公司应当在北科建集团协助下尽快完成公司领导班子的优化调整工作。由于长丰公司目前为项目公司的组织架构，营销、策划、规划、前期等核心业务均须依托星耀集团的各业务部门来并力完成。此架构关于目前新亚洲