某地产项目策划方案(doc49页).docx

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1、某地产项目策划方案（doc49页）一本书与它所概念的新生活2000年5月，美国标准周刊高级编辑大卫布鲁克斯出了一本书，书名让人费解BOBOINPARADISE（天堂里的布波士）。然而他“杜撰”出来的惊奇概念BOBoS却很快成为了最时髦的话题。布波是21世纪的新精英族群.他们追求浪漫与实际,兼顾精神与物质.BOBO嫉筋斑在消费上，一个布波的居家风格是昂贵自然粗糙的,通常会摆设几件非洲工艺品，只是是那种昂贵的自然粗糙，布波不买双B奔驰、宝马车，但会把同样的钱用在RANGEROVER这样的高档吉普车。布波族拥有高学历,但是他会有意藐视他，说这不值一提；很物质，但是看起来非常反物质；很精英但是反精英。

2、布波族念好大学，不断学习、成长、旅行、往上爬、自我探索。布波族热情工作，由于工作是游戏，是自我表达，是一种社会使命。布波族的学者懂得如何自我行销，终极目标是成为金融界精英、时尚界精英、演艺界精英、政治精英中的一分子。在解放与自我操纵之间，布波族讲究享乐“有用的享乐、布波族仿佛什么都不缺，却又不断追求，透过各类仪典一次又一次的追求心灵颠峰的经验。BOBO们成为社会的自由派与经济上的保守派，自由与公正经常被谈论,但从不确实为经济不平等忧心忡忡，他们不左不右不温不火。由小资到布波当“布波族”成为流行文化的指南针以后，中国小资才算拥有了一本真正的教科书，获得了生活爱情事业的最高纲领。特别是在小资的内涵

3、变的越来越苍白外延却越来越辽阔的今天，布波族的出现及时整合了广大散乱而冲突的小资队伍。中国的小资历史说来话长，小资玩的不是心跳，是意象，小资没有现在时，由于他们从来不制造，他们不活在当下，他们是廊桥遗梦是花样年华，对当代生活的软性批判是小资们的态度，小资是对当代生活的一种确认与加入。成为小资，才有可能挺进“布波族”。要成为一个100%的BOBO还真不是一件容易的情况：“要有与时俱进的专业，跨国公司总经理以上的头衔，高薪加上强烈的个人特质与特殊兴趣，最好是登山考古读诗种树，还不能不记得服务社区、援助非洲难民与拯救地球J我们操盘本项目要的就是这种感受布波历史60年代，流行嬉皮，嬉皮的口号是：要爱情

4、，不要战争；80年代流行雅皮，雅皮的风格是：捍卫制度，积极进取。布波是21世纪的新精英族群，象是嬉皮与雅皮的结合体，他们追求浪漫与实际，兼顾精神与物质。由HIPPIES（嬉皮士）、YUPPIES（雅皮士）一路走来，布波士不是孤立的，也不是从资本主义的生产线上突然蹦出来的，而是逐步接手社会的新一代社会精英的生活精神与审美主义的双重选择。他们视实力与制造力为生活之源，同时也是审美主义的核心。对布波士来说，物质从未匮乏过，但物质本身并不能给他们带来精神上的愉悦，而只有通过适当的物质条件，依靠自己特殊的审美趣味与身体力行，一种前所未有的风尚被制造出来的时候，布波士的愉悦力才会降临。嬉皮最初的思想动机开

5、始于20世纪40年代，在短短的30年中，美国经历了两次世界大战与历史上空前绝后的经济大萧条时期。从那时起就已经开始了出现一种反uESTAB1ISHMENT”思潮,ESTAB1ISHMENT这个词本身就是非常宽泛的，几乎包涵了全体即成的社会成分，从社会习俗到国家政府，包罗万象。进入50年代后，这种诗歌开始与音乐结合起来，这个时期被称之“跨掉的一代。在它的影响下，叛逆思想开始广为流传。显著特点就是：他们极为明显的叛逆性倾向性。他们多数是一些诗人与音乐家，特殊的身份给予了他们更为特殊的思维方式，这两类人往往具有社会责任感与理想主义者倾向，他们大多喜欢用“IAMHIP”来说明称呼自己与朋友，也有人喜欢

6、有HIPPIE一词，日后H1PPIE即是源于此。60年代中后期，超大规模的露天音乐演出造就了嬉皮运动最辉煌的时期。辉煌是短暂的，在1969年WOODSTOCK音乐节达到顶峰后，嬉皮运动逐步开始衰落。时代周刊1990年有一篇总结80年代“雅皮”现象的文章，把“雅皮”的特征归结为：“40岁下列，年收入十万美圆以上，专业人士，家里用真空管扩大机配3/5A书架型喇叭，有十张下列的ECM唱片，不要常听J在美国以外，事实上谈不上有所谓“雅皮”，但是上述标准事实上很容易地就能够套用到所谓中产阶级身上。布波之后是IF一族“国际自由族”也称ifintenationa1FREEMAn一族,是指那些在全球范围内根据

7、自己的喜好，自由地选择工作、居住与旅游度假的一群人。他们可能来自地球上任何一个国家、民族、甚至任何一个亚文化，但他们的共同之处是在全球范围内享有工作、居住与旅游度假的高度自由。“国际自由族”是工作与生活理念的完美统一：人不能成为工作的奴隶，工作务必为生活品质服务这种生活方式是继布波之后的又一种生活模式。在丽江、阳朔、拉萨、上海、北京等聚集大批来自国外的国际自由人,这些地方没有一流的进展机会，但是有一流的古老文化与淳朴生活。一、项目所自他初步市啰情次例农步球A：宏或微沟环僚分析（一）宏或环他局先1、城市性质城市性质定位为中国东部沿海重要的经济中心与港口城市，国家历史名城与分景旅游胜地；城市主体功

8、能定位为港口为主的国家综合交通枢纽，国际海洋科研及海洋产业开发中心，区域性金融、贸易、信息中心，国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地，旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。人口规模人口年份中心城市实际居住人口城市人口非农业人口农业人口200023417033020052551823252010276194300用地规模年份城镇建设用地（每平方公里）人均城市建社用地（每平方米）200020693.6200523089.8201026685.8城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为进展组团，形成“两点一环”的进展趋势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（

9、城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园）与环崂山的崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主构成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万，人均建设用地83.7平方米。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物质流、信息流集散中心；集约化现代工业与高科技产业区。其中由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、房地产投资指数走势|口.地产105-西部工业仓储综合功能片区共同构成。市南区成为岛城重要居住、商贸区。东部，青岛C1D日趋成型。年党环停(1)经济进展状况国民经济继续保持良好的进展势头，经济进一步优化，全市经济保持16%以上的述度，第三产业，集

10、团化保持快速增长，重点项目建设投资力度加大，社会需求稳步回升。要紧经济指标(有关数据见附表)青岛市要紧年份国内生产总值情况青岛市要紧年份产业结构情况青岛市要紧年份社会消费品零售额情况青岛市要紧年份固定资产投资完成情况50040053OOx2OO1OOO1380ISSO1335200020012002全市万米以上零售网点40余个，各类商品交易市场915处,2002年商品交易市场成交额608亿元，社会消费品零售额400.5亿元。引进14家世界500强企业与著名跨国公司，其中佳世客、家乐福、麦德龙、第一百盛、普尔斯马特、法宝、大福源、麦当劳、肯德基等9家已开业运营。（2）经济进展任务增加投资规模，改

11、善投资环境，高起点，高标准的加快城市建设步伐，加大对城区的改造，提升整个岛城形象。扩大消费方面，促进消费升级，需实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信与旅游等热点消费政策措施，刺激市民消费水平，购房的付款方式灵活，提高市民的购房支付能力。随君改条的深入，泞的谊晨，身他户Q为阴仄世沟新的伟长直，住宅声Q4的出屐列政府出一步视，及资力度加匏，环俄谊一步改善促出蒂黄的色一步升饭，怨打柩揭的成数与年限空南的女宽，俊鳖个医他声Q逐步走向老Q化妮星化。2 .政策环境金融存贷部门运用宏欢孑低调冠宏比户市修，将族发Q安打7成贷款的展，时向可仁15-30年就揭，峋房老H需立句30%即可、住，存多家庭Z够支其管

12、期款顶，大刺谶3希仄举倭的唐的提平清费名为。3 .文化环境（1）人文环境现有各类高校27处，在校生14.6万人。有国家教育部重点大学、全国唯一的中国海洋大学。青岛国际学校与青岛MT1国际学校，可招收在青岛工作的外国人子女。(2)地理环境(二)宏观环境综述1 .宏观经济形势对项目进展的影响国民经济保持着良好的增长势头，宏观经济的景气为房地产业奠定了基础，同时青岛房地产业步入了稳步增长的景气空间，这大大扩大项目的生存与进展空间，使项目得以在大的经济环境下健康进展。2 .投资环境对项目进展的影响2002年房地产投资在去年高速增长的基础上，又有新的提高。全年房地产投资67.5亿，增长7.2虬尽管房地产

13、投资指数全年呈现稳步上升趋势，但是投资指数仍然在景气空间下列运行。多家银行对住房信贷的参与，充分调动市民住房消费的积极性，促进有额需求的释放无形之中，扩大了项目的需求市场，增加了部分买家群体。3 .住宅需求对项目的影响随着青岛市房地产产业整体进入景气空间，商品房新开工面积从年初的平淡状态进入火爆状态，新开工面积指数最高102.03点，最低96.94点。全年房屋新开工面积599.3万平方米，比去年增长42.6%o2003年房地产市场有额需求，继续增加商品房销售量较去年增多，大多数项目的商品房即总体稳中有升，价格于各区域内升值不一。4 .销售价格走势对项目进展的影响2002年，青岛市商品房销售价格

14、指数从3月份（90.55）开始,一路攀升，到11月份达到最高点135.8o与此相对应，商品房平均销售价格最低1841.2元/平方米，最高2271.61元/平方米，相差429.89元/平方米。房地产的价格市场稳中有升，无疑中加大市民对地产市场的信心，无形当中也促进了地产市场向前的良性进展，增强了项目推入市场的安全系数。房地产品牌建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使开发商走向市场细分，BOBOS公寓的品牌化，市场细分，刻不容缓。消费者不再仅仅是对一间房一张订的住宅需求，也不仅是将住宅当成自己的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求，因此针对不一致人群有不一致的需求与渴望，这就是需求

15、代理商对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使了市场的细分。项0所在巨域房地卢布场的分析通过对项目所在区域的房地产市场的调研，分析当地房地产市场的现状并对其走势作出一个较为客观的推断与预测，另外，对市场的深入调查分析出现买方的基本构成并对当地房地产市场的现有客户作出分析与预测。板块市场研究是根据所处区域房地产分布的现状，对项目所在地进行战略性板块的划分，分别对各地块市场进行分析描述，重点是对项目所在板块的功能定位，市场定位及开发动态，价格水平等因素的分析。（一）项目区域房地产市场总量情况从岛城房地产的进展态势来看，要紧有下列几个特点：1、开发规模创新纪录截止2002年，市南、市北、四方房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房基本不符存在。2、市场消费主体发生了根本转变随着房改的深入，住房货币化分配制度的建立，集团购买已经淡出住房市场，个人住房消费已经成为主房地产的绝对主力。3、住宅产品实现了产品升级换代随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意