某地产项目整体定位报告.docx

《某地产项目整体定位报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地产项目整体定位报告.docx（50页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某地产项目整体定位报告美加德地产转水埠项目整体定位报告前言3第一部分：策划思路简述4报告的核心思路：5第二部分项目与市场环境分析6一、项目概况：7二、中观市场环境回顾：9三、宏观环境回顾分析：11第三部分项目的整体开发战略15一、项目地块的进展思路：16二、项目的各地块体量分配原则。17三、各地块的建筑与规划协调性18四、本项目总体定位20五、本项目的命名与市场定位21六、整体开发战略22第四部分商业部分的开发战略23一、本项目的酒店性质定位。24二、项目现有商业务必把握的要点：31三、项目商业部分的体量与建筑形式：33四、项目目标消费群定位33五、商业部分的开发思路及命名建议34六、本项目业

2、态引进的原则：35第五部分住宅物业的开发战略36一、住宅部分的总体策划思路概述：37二、住宅物业目标客户群分析37三、住宅开发理念：39四、住宅的产品定位41五、产品园林设计建议41六、项目核心价值体系/竞争优势构建44七、住宅物业的定位支持45八、住宅开发节奏与体量的建议：47九、项目的开发模式建议4951结束语前S在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。珍惜这一片山水，也为珍爱的这一片土地，我们一定要按照事物的进展规律来把控项目进展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。

3、第一部分：策划思路简述报告的核心思路：项目作为一个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。指导思想:以国际级江山环境,创五星级生活品质!本项目的开发理念:以品质地产为开发理念,构筑“都市上层观景台”重点解决四大方面的问题本项目定位要紧解决四大方面的问题如何落实配套？面积分配？建筑形式,要紧位置，业态定位位？功能必备7式，户型设计思想、整体布局，园林景观哪里先行、开发的总体节奏最终打造“世界级湾区人居作品”,成就“XX品质人居的巅峰之作”第二部分项目与市场环境分析一、项目概况：(-)技术经济指标:规划建设总用地面积79933绿地率230%(酒店部分大于33%)总建筑面积19

4、1839.2住宅建筑占地面积54993住宅建筑面积166839酒店建筑面积225000容积率2.4酒店容积率1.0-1.5建筑密度26%重要规划要求务必建设一个五星级酒店，押金按星级评定分五次返还。(-)项目分析:1、项目地块的整体进展思路的推论:i从项目的进展原则与各地块进展思路分析的四个结论推导iII：结论一：项目的地块形状不方正，呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度!较大!结论二：项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套，因此完善配套设置是本项!目的一个挑战.!结论三：项目有建五星级酒店的规划，关于本项目的提升存在着机会与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质的净，便于提升

5、楼盘品质，继而升华;至一种人居的高度.关键在于如何做好配套!2、项目的性质:从本项目的地块性质来看有下列三个特点:造城相对独立性由于项目的相对独立性将使项目开发成为一个造城运动；它约有1500户人家（按户建筑面积折算，每户在110平方米），在XX是一个大型社区，相当于一个小镇。配套自给自足它是能自给自足的，需要建立社区需求的基本生活配套与城市需求的特色商业；品质人居恰当的距离它与城市之间有着恰当的距离。进可享城市的繁华，退可居离世的宁静由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体a小结：1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）；2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依靠。二、

6、中观市场环境回顾：（-）XX市房地产市场：1、从近几年市场销量情况分析，XX房地产市场受国家各类房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供应量的影响，估计商品房市场供应量将大于140万平方米，房地产市场竞争较为猛烈；3、XX商业市场运营水平整体较低，特别是特色商业尚未兴起；4、XX酒店市场经营状况良好，高档次酒店入住率高；5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入;6、XX比较旺销的中大户型产品总价在40-50万之间；超过此价位将令销售出现困难。7、中小户型产品热销构成XX四级城市的特殊现象；8、XX消费者关于小高层、高层的同意度已开始普遍;9、品质较好的楼盘价格已超越4

7、000元/平方米大关；小结:1、XX市场对住宅新产品同意度较高,而区域市场产品普遍缺乏创新,对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。2、本项目开发要充分关注与注重国家政策对市场的影响3、市场价格成长的趋势,区域规划与进展的利好,将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格与观念支撑（二）本案的分析回顾：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建设及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个城市边缘区板块，基础生活配套、商业配套及公共交通规划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环抱，依山傍水，视线广阔，是上风上水之地

8、；4、沿溪地块与靠山地块有5米左右的天然高差，便于地下土方开挖;5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的基础条件；项目的可塑性较强,但务必尽快提升人气,充分发挥五星级酒店与景观资源优势三、宏观环境回顾分析:（一）新政缘起2010.04.15房产新政i国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低（于30%。新政出台对项目的影响：对投资性与改善型住宅带来较大的影响（二）新政分析:序号特征原因特点1周期拉长此次新政源起于2009年底，正式开始于2010年4月，使房地产商资金回收较

9、充分（特别是有实力的房企）。因此短期内收效较慢，从而使周期拉长；特点2不可能仓促放开政策此次新政在全球经济复苏期实行，很难使中央政府象07年新政时仓促放开政策；特点3对楼盘竞争力是个严峻考验。将关于各个楼盘影响不一，对楼盘竞争力是个严峻考验。质素高的楼盘将较快走出低谷盘整期特点4很难出现暴由于中央政府汲取上次教训，会始终保持对房地产采取的涨现象边监控边放开的政策。在通货膨胀在可控范围内，回暖期将很难出现暴涨现象。结论：新政出台对本项目的影响较其它城区楼盘更大（由于本项目的土地成本较高，必定要实现较高的价格目标）。（三）周期预测:新政观望期市场走入下降通道市场低谷期市场盘整期市场回暖期平稳上升期

10、房地产全面复苏2010年5-7月2010年8月2011年2月2011年3月一20H年8月2011年9月一2012年2月2012年3月一2012年6月2012年7月-2012年11月2012年12月-2013年4月（四）XX观点由上一次新政推出时，XX十多个楼盘所经历的市场过程的表现来看，要紧是对项目的下列儿个方面提出命题。要紧解决“4W”的问题1W：什么时间开发的节奏掌握，特别是开盘时间的把握2W：什么货量根据关于新政的懂得，在每一阶段推出多少货量。以避免滞销与缺销3刑什么产品在新政条件下，如何对每一期的产品进行契合市场需求的设计与规划4Ws什么力度在项目的整个推广期，在什么时候做什么力度的推

11、广计策：把握好时间点是关键,做好产品,把握建设周期,适时推货推广（五）参考案例万科（广州）金色花城开盘2008年12月，2009年5月销售售磬。销售价比周边楼盘高出20003000元/平方米1、开发节奏放缓2、推货时机把握好3、低端产品先行，主打中小户型。以90-100平方米70%,120为30%广州万科金色家园因此:本次新政关于项目规划大户型受较大的影响。项目宜走“有用主义豪宅”的路线。切勿盲目以大户型炫耀档次。对项目启示：主推中户型打开市场，练好内功，待楼市解冻时，迅速升价，快速出货。说明消费者在高端住宅方面更多认可的是品质!而非是大面积!本节小结：1、来自政策与市场方面的形势需要审慎乐观

12、、严阵以待。2、本项目成败的关键在于配套商业的规划与运营。3、本项目可利用的各类资源与可规划产品类型能够较丰富。第三部分项目的整体开发战略一、项目地块的进展思路:1、项目进展的思路项目作为大武夷进展的主轴地带,应树立一种领先的人居榜样因此本项目务必走品质地产的之路!1（二）项目的开发目标二、项目的各地块体量分配原则住宅是最能实现项目资金快速回笼的部分住宅一定要达到一定的规模才能便于项目的配套三、各地块的建筑与规划协调性(-)地块建议1、住宅为项目的重中之重，是资金回笼的要紧产品。因此地块规划首要确定住宅规划区，尽量使住宅能有最优化的规划环境。住宅用地务必有良好的长宽与纵深，因此建议住宅用地使用

13、纵深较大的3号用地；2、而商业部分用地，要紧是使用临街面较宽，不规划的地块对商业街的影响不大，因此建议1号地为商业用地；3、酒店部分为保持良好居住品质，需要有一定的纵深，地块的规则性可低于住宅区。则建议2号地为酒店用地。4、住宅配套设施如幼儿园、变电站及小区垃圾区则放在地块的右下角（二）资源部分：1、酒店与住宅部分共享入口广场、江畔风景及半山公园等资源;2、酒店与住宅的停车场分开；3、住宅共享酒店的五星级会所。注：详见酒店定位部分的分配共享五星级酒店会所、商业街区的配套四、本项目总体定位五、本项目的命名与市场定位（一）总体命名建议名：御景湾预备名：江山御景1、项目倚山面水，江畔山居一应拥有，美

14、景生活就在此中；2、“御”：五星级酒店的配套与生活品持延伸着君临天下的身份认同感;3、视野大气磅薄，都市盛景一揽无余，表达项目的独一无二之处。（-）子项目命名原则：均以主项目名为开头，承接子项目名称。如酒店：御景湾大酒店住宅：御景湾商业：御景湾美食公园（三）市场定位项目市场定位：领袖城市，奢华生活形态1、走高端路线，从项目的自身条件（酒店档次，高端客户对通常生活配套的需求降低）而言是适合的；2、本项目是往常所未有的江山气质与五星级酒店规划全面引领XX最高生活消费形态的标杆，是本项目异于所有项目的最大竞争力。六、整体开发战略(-)原则：配套先行，把握节奏1、配套本项目进展的关键所在，住宅的价值项目的人气均需靠配套提升。因此配套务必先行；2、商业街优先于酒店。因酒店的建设与营业系统相对复杂与庞大，因此商业街在招商与运营时可先行；3、住宅不应急于开工开售，其开发建设应充分考虑新政对区域市场的影响，而审时度势，周期应对新政有一个完整的懂得，把握好开发的节奏，尽可能做到开发一批售罄一批。(二)整体的开发思路:商业街正式开业,酒店试营业,